四大一線城市房?jī)r(jià)全漲，房地產(chǎn)要見底回升了嗎？

2026年4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，一個(gè)令市場(chǎng)矚目的信號(hào)出現(xiàn)——四大一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比實(shí)現(xiàn)全面上漲。新房方面，一線城市環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，這是自2025年5月以來首次環(huán)比回升；二手房方面，一線城市環(huán)比由下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，結(jié)束了此前連續(xù)11個(gè)月的下跌走勢(shì)，四個(gè)城市集體上漲。

這一數(shù)據(jù)旋即引發(fā)廣泛討論，“四大一線城市房?jī)r(jià)全漲”的話題甚至登上微博熱搜。經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的深度調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的走到了“見底回升”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)？

一、數(shù)據(jù)解析：三個(gè)關(guān)鍵信號(hào)

3月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)之所以引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，在于它釋放了三個(gè)層次的關(guān)鍵信號(hào)。

第一層：一線城市全面止跌轉(zhuǎn)漲。 新房方面，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.3%和0.2%。值得注意的不僅是上漲本身，還有漲幅的變化：廣州從2月持平轉(zhuǎn)為上漲0.3%，深圳從下降0.3%逆勢(shì)轉(zhuǎn)為上漲0.2%，漲幅均有所擴(kuò)大。二手房方面，北上廣深分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。其中，北京以0.6%的漲幅領(lǐng)跑全國，上海已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲。

第二層：回暖范圍從點(diǎn)狀向面狀擴(kuò)散。 3月份，70城中有14個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較2月增加4個(gè)；13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較2月大幅增加11個(gè)。除了一線城市外，大連、寧波、杭州、合肥等二線城市也出現(xiàn)上漲。二手房上漲城市從2月的僅2個(gè)（北京和上海）迅速擴(kuò)大到13個(gè)。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市顯現(xiàn)出企穩(wěn)趨勢(shì)，市場(chǎng)正從“以價(jià)換量”向“價(jià)穩(wěn)量升”過渡。

第三層：全國庫存出現(xiàn)關(guān)鍵性轉(zhuǎn)向。 截至3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，連續(xù)52個(gè)月以來首次同比下降。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此輪庫存增加始于2021年7月，持續(xù)了51個(gè)月，3月首次下降意味著庫存出清周期開啟，供求關(guān)系正發(fā)生非常重要的轉(zhuǎn)向。

二、上漲背后的驅(qū)動(dòng)力

一線城市房?jī)r(jià)全漲并非偶然，多重因素共同促成了這一轉(zhuǎn)折。

首先是政策效應(yīng)的持續(xù)累積。2026年年初，央行推出多項(xiàng)貨幣金融政策，包括下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率、降低商業(yè)用房購房貸款最低首付比例等。各地也密集出臺(tái)支持措施——中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國超100市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策約160條，聚焦公積金優(yōu)化、多子女家庭購房支持、住房以舊換新等領(lǐng)域。以上海為例，“滬七條”新政大幅降低購房門檻、提升公積金貸款額度，直接激活了置換鏈條。

其次是成交量的顯著回暖。3月北京二手房網(wǎng)簽1.99萬套，創(chuàng)下2024年12月以來最高水平；上海二手住房成交3.1萬套，創(chuàng)5年來新高。4月市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)，上海二手房單日網(wǎng)簽量一度創(chuàng)下近5年來新高。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬分析指出，受季節(jié)性因素、積壓需求釋放及政策利好疊加影響，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)如期迎來“小陽春”。

此外，核心城市優(yōu)質(zhì)房源的抗跌性和流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)，使得資金向核心資產(chǎn)集中，成為本輪一線城市率先回暖的重要原因。

三、見底回升？機(jī)構(gòu)的不同判斷

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)“見底”，機(jī)構(gòu)之間存在一定分歧，但一個(gè)共識(shí)正在形成：最壞的階段可能已經(jīng)過去。

樂觀者認(rèn)為，價(jià)格拐點(diǎn)正在形成。 華泰證券明確提出，2026年起我國房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入“二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正”階段，即房?jī)r(jià)下跌的速度在減緩并逐步轉(zhuǎn)向上漲。多家機(jī)構(gòu)判斷，政策累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在筑底企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、模式重塑的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。高盛預(yù)計(jì)，2025年底至2028年底，上海、深圳房?jī)r(jià)將累計(jì)上漲15%。

謹(jǐn)慎者則指出，企穩(wěn)基礎(chǔ)仍需夯實(shí)。 李宇嘉提醒，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出企穩(wěn)趨勢(shì)，但基礎(chǔ)仍有待夯實(shí)，市場(chǎng)分化明顯、冷熱不均的情況仍然存在。從同比數(shù)據(jù)看，一線城市新房?jī)r(jià)格同比下降2.2%，二手房?jī)r(jià)格同比降幅仍高達(dá)7.4%。有研報(bào)也指出，新房、二手房房?jī)r(jià)已分別持續(xù)下跌34、35個(gè)月，此次收窄能否持續(xù)需緊密觀察。

浦銀國際的研報(bào)則從宏觀視角給出判斷，認(rèn)為房地產(chǎn)銷售和房?jī)r(jià)雖出現(xiàn)改善信號(hào)，但其可持續(xù)性仍面臨挑戰(zhàn)，降準(zhǔn)降息可能被延遲至今年下半年。

綜合來看，當(dāng)前行業(yè)共識(shí)傾向于“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”而非“全面反轉(zhuǎn)”：核心城市、優(yōu)質(zhì)地段率先企穩(wěn)回升，但大量二三線城市仍處于價(jià)格筑底階段，市場(chǎng)整體仍在磨底過程中。

四、市場(chǎng)見底的幾個(gè)支撐條件

判斷市場(chǎng)是否真正見底，需要關(guān)注幾個(gè)關(guān)鍵變量的后續(xù)演變。

一是庫存去化的持續(xù)性。 庫存連漲51個(gè)月后首次下降，是一個(gè)極具信號(hào)意義的指標(biāo)。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，“庫存出清是最關(guān)鍵的指標(biāo)之一，是市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)向的重要導(dǎo)向”。未來幾個(gè)月能否保持庫存下降趨勢(shì)，將直接影響價(jià)格回升的可持續(xù)性。

二是政策空間的延續(xù)性。 央行已明確表示2026年降準(zhǔn)降息仍有空間，目前金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率平均為6.3%。若后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力，有望進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)回暖勢(shì)頭。

三是成交熱度的延續(xù)性。 中郵證券研報(bào)指出，4至5月是趨勢(shì)驗(yàn)證的關(guān)鍵窗口，若出現(xiàn)“淡季不淡、價(jià)格企穩(wěn)”，則市場(chǎng)預(yù)期將快速收斂。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，延續(xù)3月份二手房交易量放大的勢(shì)頭，4月份重點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度將持續(xù)。

四是改善性需求的激活。 隨著“好房子”項(xiàng)目供給增加、置換鏈條進(jìn)一步打通，換房需求有望進(jìn)一步釋放，從而鞏固市場(chǎng)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

結(jié)語：筑底中的信號(hào)與分化

四大一線城市房?jī)r(jià)全漲，無疑是一個(gè)積極信號(hào)——它表明經(jīng)歷了近四年深度調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積蓄企穩(wěn)的能量。一線城市作為全國樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，其率先回暖對(duì)市場(chǎng)信心起到了關(guān)鍵的修復(fù)作用。

然而，見底不等于立即反轉(zhuǎn)。從同比數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)同比仍處于深度下跌區(qū)間，開發(fā)投資、新開工等供給端指標(biāo)仍在下行，市場(chǎng)整體仍在筑底修復(fù)。正如多位專家所指出的，市場(chǎng)最壞階段或已過去，但行業(yè)復(fù)蘇仍將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)性特征。

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，與其急于判斷“是否見底”，不如冷靜觀察：庫存能否持續(xù)去化、二手房成交量能否維持高位、政策能否持續(xù)發(fā)力。在分化格局中，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在顯現(xiàn)其韌性，但“全面回暖”尚需更多時(shí)間和數(shù)據(jù)的驗(yàn)證。

信息來源：中國房地產(chǎn)報(bào) --重磅信號(hào)！四大一線城市房?jī)r(jià)全漲