萬科甩賣學校

近日，萬科又甩賣學校了，戰略收縮下的非主業資產剝離。

一、最新事件：濟南學校資產掛牌轉讓

2026年4月17日，濟南萬科企業在山東產權交易中心預披露掛牌轉讓濟南外海實驗企業管理有限公司100%股權，掛牌時間為4月17日至5月18日。該公司由濟南萬科全資持股，注冊資本500萬元，經營范圍包括教育咨詢、計算機軟件開發等。

關鍵細節：

? 該公司早期注冊名稱為"濟南萬科教育咨詢有限公司"，2026年3月27日才變更為現名

? 截至2026年3月31日，公司資產總額9118.09萬元，負債總額和營業收入均為0，利潤總額4609.48萬元

? 轉讓未披露底價，僅標注"面議"

二、核心背景：萬科遭遇史上最嚴重財務危機

此次資產出售的直接驅動力是萬科面臨的嚴峻財務壓力。

1. 巨額虧損創紀錄

? 2025年萬科實現營業收入2334.3億元，同比下降32.0%

? 歸母凈利潤虧損885.6億元，同比下降79%

? 這是萬科上市以來最差的年度業績，被稱為"A股虧損王"

2. 債務壓力巨大

? 截至2025年末，萬科有息負債合計3584.8億元

? 其中一年內到期的有息負債1605.6億元，占比44.8%

? 持有貨幣資金僅672.4億元，不到即將到期債務的一半

? 2026年4月至7月將面臨集中到期公開債112.7億元，兌付壓力尤為突出

3. 戰略收縮已成必然

早在2024年，萬科就宣布除綜合住宅/社區開發、物業服務、租賃公寓三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業財務投資。2025年業績說明會上，萬科管理層明確表示將"聚焦收縮，堅守核心城市與優質項目，對非核心區域、低效項目和業務加快梳理優化"。

三、歷史回顧：萬科教育業務的興衰歷程

1. 起步階段（1996-2010年）

萬科涉足教育領域始于1996年，當時與復旦大學附屬中學聯合創辦了上海市民辦復旦萬科實驗學校。這一時期，學校主要作為房地產開發業務的配套。

2. 戰略擴張期（2010-2017年）

? 2010年：萬科從"社區學校"維度開啟"城市配套服務商"的教育產業之路

? 2014年：隨著房地產進入"白銀時代"，萬科明確提出轉型"城市配套服務商"，教育成為戰略新業務

? 2015年：萬科聯手深圳中學共建萬科梅沙書院

? 2017年：萬科上海教育正式推出"德英樂"教育品牌，建立公辦、民辦、素質教育三大教育體系

3. 全國布局高峰期

截至2017年5月，萬科教育已在全國20余個城市全面開展，以北上廣深等核心城市為中心加速全國化擴展。在濟南，萬科除了本次轉讓的學校，還建設運營了濟南高新區伯樂實驗學校、萬科金色悅城·新著配套小學等多個學校。

4. 教育業務規模

? 梅沙教育作為萬科教育板塊的重要組成部分，截至2025年4月，旗下擁有全日制學校10所、幼兒園15所，在校人數17000余人，教職工2100余人

? 德英樂教育品牌實質參與教學管理的學校及幼兒園已達到15所，累計在讀人數超過8000人

四、行業趨勢：房地產企業集體退出教育領域

1. 政策環境變化

? 2021年"雙減"政策實施，給教育行業帶來根本性變化

? 民辦教育分類管理改革深化，營利性學校監管加強

? 政策導向更傾向于公辦教育普惠性發展，教育公平成為主旋律

2. 地產資本退潮

? 深圳等地出現民辦學校舉辦者變更，地產資本逐步退出

? "地產+教育"模式面臨挑戰：教育項目需要長期投入，與地產項目的高周轉、高回報邏輯不同

? 國際學校資深從業者指出："如果學校不賺錢甚至一直虧損，很可能會被早點賣掉或關掉，'斷臂求生'也不是不可能的"

3. 典型案例

? 綠城服務剝離非主業教育資產MAG，回歸物業服務主航道

? 博實樂（碧桂園教育板塊）退市，標志著"教育+地產"模式面臨重大調整

五、濟南外海實驗學校的特殊性

1. 學校基本情況

濟南市外海實驗學校創建于2005年，占地面積18000平方米，擁有24個教學班、140余名教職員工、880多名學生，是一所小學六年制高標準寄宿制民辦學校。學校由濟南外海房地產開發有限公司投資，與槐蔭區教育局聯合辦學，全方位引入濟南外國語學校的管理。

2. 萬科在濟南的教育布局

2017年左右，濟南萬科正式推出由自營教育和配套教育兩條業務線構成的濟南萬科大教育平臺，并宣布未來五年內計劃在濟南布局二十余家成長中心、多所幼兒園以及小學、初中、高中、戶外營地、城市營地等產品。

六、未來展望與影響

1. 對萬科的影響

? 現金流改善：出售非主業資產可快速回籠資金，緩解短期債務壓力

? 戰略聚焦：集中資源發展住宅開發、物業服務、租賃公寓三項核心業務

? 減虧控虧：通過剝離虧損或低效業務，遏制新增虧損

2. 對教育行業的影響

? 資本退出：地產背景資本在教育領域的投資將更加謹慎

? 專業化運營：教育機構需要更精細化的運營，從學校定位、資金規劃、教學管理等方面提升競爭力

? 公辦教育強化：政策導向將更傾向于公辦教育普惠性發展

3. 對房地產市場的影響

? 配套價值重估：教育配套對房地產項目的溢價作用可能減弱

? 開發模式調整：房企需要重新思考多元化業務的布局邏輯

? 風險防控：其他房企可能效仿萬科，加速清理非核心資產

七、結論

萬科"甩賣學校"并非孤立事件，而是房地產行業深度調整背景下，企業為求生存而做出的戰略選擇。這一舉動反映了幾個關鍵趨勢：

1. 房地產企業正從多元化擴張轉向聚焦主業，非核心業務成為首批被剝離的對象

2. 教育去資本化趨勢明顯，政策環境變化使"地產+教育"模式難以為繼

3. 現金流成為房企生存的關鍵，資產變現能力比資產規模更重要

對于萬科而言，出售學校資產只是其應對危機的一系列舉措之一。未來，萬科能否成功化解債務危機、實現經營改善，不僅取決于資產處置的速度和效果，更取決于房地產市場的整體復蘇進程。而對于整個行業來說，萬科的這一選擇可能預示著更多房企將加速退出非主業領域，重新聚焦房地產開發這一核心能力。