一線城市的房價，跌不動了

　　“近期很多長三角城市的樓市成交量回暖，存在‘以價換量’的問題。”

　　文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

　　今年一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)收獲“開門紅”，按吳老師的說法，是：“兩個企穩(wěn)，兩個強勁，一個偏弱”。

　　其中，企穩(wěn)的是制造業(yè)和核心城市房價，強勁的是外貿(mào)出口和AI創(chuàng)新，偏弱的是消費。

　　而消費偏弱的背后有一個不得不提的因素：房地產(chǎn)。

　　經(jīng)濟學家姚洋近期接受媒體采訪時提道：當居民看到自己的房子在貶值時，會本能地收縮支出、增加儲蓄，從而進一步抑制消費。

　　那么，今年樓市的走向如何？能否助力消費的提振？

　　吳老師的觀點在于：今年房地產(chǎn)市場可能進入一個筑底完成的階段，但樓市大概率還會在底部震蕩，呈現(xiàn)“弱復蘇”和“強分化”交織的景象。未來樓市能否復蘇，還得看五個核心城市：北上深杭蓉。

　　而在數(shù)據(jù)披露前，高盛傳遞了更強的信心。其近日發(fā)布報告稱，滬深房地產(chǎn)或?qū)⒃诮衲昴甑子|底，在2025年底至2028年底期間上漲15%。

　　樓市“小陽春”來了嗎？

　　直接從買賣數(shù)據(jù)來看，3月份，核心城市的樓市可謂捷報頻傳。

　　成交量方面，一線城市二手房成交量普遍翻倍。上海二手房全月成交3.1萬套，環(huán)比增長178.8%，創(chuàng)近5年新高，北京、廣州、深圳則分別環(huán)比增長144.6%、141.4%、117.1%；

　　圖源：央視新聞

　　價格方面，一線城市新房售價環(huán)比上漲0.2%；70個大中城市中，二手房價格環(huán)比上漲的城市，更是從上月僅京滬2個城市擴大到了13個城市；

　　活躍度方面，春節(jié)以后，各地的中介們明顯忙碌起來，蘇州3月二手房帶看量環(huán)比暴漲275.1%，廣州上漲35%；

　　去庫存方面，一季度地產(chǎn)市場去庫存成效明顯，截至2026年3月末，全國商品房待售面積同比下降0.1%，是連續(xù)52個月以來，首次實現(xiàn)同比下降。

　　上海樓市意見領(lǐng)袖白小姐表示，行業(yè)內(nèi)判斷“小陽春”，如果直接從房屋買賣數(shù)據(jù)來看，那么，圍繞“量、價、活躍度、庫存”四大維度，就可以做出基本判斷。

　　如果只看數(shù)據(jù)，這一輪樓市“小陽春”，已經(jīng)成立。

　　然而，這種爆發(fā)式的熱潮，需謹慎看待。

　　單盤主義工作室創(chuàng)始人盧俊著重提及了上海3月成交3.1萬套二手房的數(shù)據(jù)，他表示，這個成績確實難得，但并不意味著樓市已經(jīng)非常火熱：

　　“過去業(yè)內(nèi)認為2萬套屬于比較好的水平，是建立在市場二手房掛牌量大約在10萬套的基礎(chǔ)上，但現(xiàn)在，上海二手房掛牌量已經(jīng)上升到約15萬—17萬套了，因此，距離真正的供不應(yīng)求、市場火熱，其實還有一定的距離。”

　　58安居客研究院院長張波則表示，“小陽春”一般先看成交量，量在價先，但是，房價的穩(wěn)定性也很重要，如果是大幅降價帶來的成交量提升，“小陽春”的持續(xù)性會偏弱；上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進也提及，近期很多長三角城市的樓市成交量回暖，存在“以價換量”的問題。

　　白小姐表示，從宏觀大視角來看，要關(guān)注城市之間的分化。如果一個省的樓市，只有省會在漲，其他城市都在跌，那么屬于結(jié)構(gòu)性回暖，也不可以下定論認為房地產(chǎn)進入“小陽春”階段。

　　此外，真正的樓市“小陽春”，不能僅靠政策驅(qū)動，而應(yīng)該是內(nèi)生驅(qū)動帶來的——或是產(chǎn)業(yè)升級，或是人口流入，或是置換改善，那才可以說是真正的回暖。

　　上海市民在房地產(chǎn)交易中心辦理房屋業(yè)務(wù)

　　誰在托起這一輪回暖？

　　單從這一輪“小陽春”來看，驅(qū)動者依然是“剛需用戶”，即所謂的有真實住房需求的人。

　　盧俊表示，現(xiàn)在真正入場買房的人，大多數(shù)都是自住需求非常明確的購房者，或是已經(jīng)對市場有比較清晰判斷后才選擇出手的人。

　　他提到了一些特別的購房者，如在上海工作多年的外賣騎手、中介、快遞員、家政服務(wù)人員等群體，過去他們基本買不起上海的房子，但經(jīng)過這一輪的房價調(diào)整，一些房源的價格已經(jīng)下降到他們可以承受的區(qū)間。

　　同時，這也離不開政策調(diào)整的因素，2月上海發(fā)布新政，允許沒有社保、持有居住證滿5年的群體購房，這大大降低了買房的門檻。

　　58安居客線上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當前上海購房的人群中，購買首套自住房的剛需人群占比約60%；購買改善型住房的人群占比約30%；純投資類需求占比不到10%。

　　
正因如此，從出售的房屋類型看，總價較低、流動性較好的二手房成為銷售主力。

　　3月，上海共成交31215套二手房，300萬以下的房源占比超七成；北京共成交19886套二手房，300萬元以下的房源占比超六成；杭州共成交9356套二手房，200萬元以下的房源占比超過一半，漲幅最大。

　　在首次購房的剛需人群之外，市場中還存在一類典型的改善型需求，例如子女即將入學，需要置換學區(qū)房的家庭。對于這類購房者而言，活躍的二手房市場至關(guān)重要——只有原有住房順利出售，才能獲得資金，進而實現(xiàn)“賣一買一”。

　　上海市民關(guān)注二手房信息

　　盧俊表示，當前房地產(chǎn)市場中，一個非常重要的購買力來源就是“賣房再買房”的置換需求。因此，樓市中經(jīng)常會出現(xiàn)“鏈式交易”，一套房帶動兩套房、兩套房帶動四套房……

　　了解完本次樓市小陽春的底色，但若要激活更長久的樓市復蘇，還需要哪些條件？專家們認為2026年的樓市，會是怎樣的一個局面。

　　一起來看看吧。

　　“小陽春”能持續(xù)嗎？

　　盧俊

　　■單盤主義工作室創(chuàng)始人

　　從整體趨勢來看，我對2026年的房地產(chǎn)市場走勢比較樂觀，我認為這一年樓市回暖的趨勢比較明顯。展望后續(xù)房價走勢，我認為可以從兩個角度看。

　　從供求結(jié)構(gòu)來看，目前市場整體仍然處于供大于求的階段，尤其是二手房掛牌量和新房供應(yīng)量都依然比較充足，因此，短期內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求局面，也不太容易形成快速的價格反彈。

　　但從另一個角度看，我們最近在上海觀察到一個新的變化——全國范圍內(nèi)的購買力正在向上海集中。一方面，政策放松，使得一些外地剛需購房者開始進入上海市場；另一方面，在當前國際環(huán)境相對動蕩的情況下，一些高凈值人群開始把資金配置到上海房地產(chǎn)市場。

　　尤其是在3000萬元以上的高端市場，已經(jīng)可以明顯看到全國購買力的進入，甚至在一定程度上出現(xiàn)了海外購買力。這個趨勢在香港市場已經(jīng)比較明顯了，而現(xiàn)在也逐漸開始向上海延伸。當然，目前規(guī)模還不能說非常大。

　　因此，我個人的判斷是，上海房價基本已經(jīng)處在底部區(qū)間，這并不意味著房價一定會馬上出現(xiàn)明顯反彈，但新的購買力進入市場之后，至少可以讓成交量保持在一個相對活躍的水平。

　　所以，如果是準備賣房的人，我通常也會建議可以再多等等，從目前的市場情況來看，房價進一步下跌的空間其實已經(jīng)比較有限了。

　　白小姐

　　■“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

　　■ 上海樓市意見領(lǐng)袖

　　這一輪回暖的勢頭前所未有，甚至成交量數(shù)據(jù)和庫存去化速度，比過去地產(chǎn)火熱時代更加亮眼。這種爆發(fā)式的熱情，實在不是經(jīng)濟學常理可以推斷。

　　我傾向于認為，這是購房資格開放后的一輪短期回暖。至于是否可以帶動置換鏈條，目前還不能判斷。可能在上半年，都會延續(xù)這種反彈慣性，維持成交高位，價格吻合回暖。到了第三季度后，樓市可能會出現(xiàn)更嚴重的分化，核心地段和偏遠地區(qū)之間的差距會拉開。

　　目前，一線城市和部分強二線基本接近底部，核心區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌微漲，三四線城市因人口流出、高庫存壓力，仍在磨底，尚未觸底。2026年全年應(yīng)該還是以托底筑底、深度分化為主基調(diào)。

　　要實現(xiàn)樓市全面回暖，要從需求、供給、金融、預期、長效機制五方面強化政策支持：需求端降低首付比例、下調(diào)房貸利率、減免交易稅費、放開購房資格限制；供給端加快存量房收儲轉(zhuǎn)化、松綁房企融資；金融端降準降息釋放流動性；預期端強化頂層定調(diào)、穩(wěn)定市場信心；同時完善租購同權(quán)、保障房擴容等長效機制。

　　張波

　　■58安居客研究院院長

　　目前，判斷滬深樓市房價觸底反彈，我認為還為時尚早。

　　雖然統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，滬深的一二手房價格環(huán)比已現(xiàn)實現(xiàn)上漲，但一線城市在過去兩年間也出現(xiàn)過脈沖式上漲。本輪變動大致可以視為滬深樓市已經(jīng)觸底，但市場的全面反轉(zhuǎn)還需要進一步觀察，目前并不能確定后續(xù)市場就會高歌猛進。

　　此外，還有一個現(xiàn)象值得關(guān)注：新房需求被二手房明顯分流。

　　58安居客線上數(shù)據(jù)顯示，百城二手房找房占比連續(xù)9個月上升至74.8%，創(chuàng)近一年新高，對新房的分流強度達到了34.1%，二手房和新房成交比例從1.6:1擴大至2.2:1，剛需向二手房市場集中的趨勢越來越清晰。

　　未來，預計二手房市場會率先在核心城市實現(xiàn)修復，房東信心穩(wěn)步回升，掛牌量回升、交易節(jié)奏加快，市場從“以價換量”向“價穩(wěn)量升”過渡。

　　嚴躍進

　　■上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

　　我們認為，市場已經(jīng)出現(xiàn)筑底和拐點過程，這一輪“小陽春”的持續(xù)性較強。一個重要表現(xiàn)是，它不再局限于大城市，中小城市也出現(xiàn)上漲，這標志著市場正從點狀復蘇向更趨全面性復蘇轉(zhuǎn)化，市場基本盤更加穩(wěn)定，表現(xiàn)也更加積極。

　　進入二季度，幾個確定因素正在發(fā)揮作用：一是房價經(jīng)過幾年調(diào)整后購房性價比提升；二是近三年各項利好政策持續(xù)釋放；三是城中村改造、以舊換新等工作為置換需求帶來新動力和新需求。

　　從實際情況看，當前一些樓盤也推出了積極的營銷和優(yōu)惠措施。這些因素共同為二季度樓市向好和“金三銀四”行情提供了有力支撐，而除了量的改善，市場情緒的轉(zhuǎn)好更是信心的重要支撐。

　　作者|蔣紫涵|責任編輯|何夢飛

　　主編|何夢飛|圖源|VCG、網(wǎng)絡(luò)