樓市小陽春真相！銀行悄悄轉(zhuǎn)向經(jīng)營貸，剛需撐起300萬市場？

最近樓市又熱鬧起來了。

3月，上海二手房賣了3.12萬套，創(chuàng)下近五年來的單月最高紀(jì)錄。北京也不差，二手住房網(wǎng)簽19886套，是近15個月以來的高位。廣州更猛，單月網(wǎng)簽破萬套，環(huán)比增長超過140%。

中介的朋友圈又開始刷屏“速來”“搶房”，售樓處的人氣肉眼可見地回升。

市場是不是真的回暖了？今年是不是該出手了？

其實這次的熱鬧有點不一樣。

一面是市場數(shù)據(jù)在回暖，另一面，是銀行信貸經(jīng)理不再拼命推薦房貸，而是各種經(jīng)營貸和信用貸。身邊真正下手買房的朋友，買的也幾乎都是300萬以內(nèi)的上車盤，那些核心區(qū)千萬級的新盤，看的人多，真正掏錢的人還是少。

這波小陽春，到底是怎么回事？

要判斷市場的真實溫度，有個更靠譜的指標(biāo)：錢往哪里流。

銀行的信貸投向，往往比任何專家的預(yù)測都更準(zhǔn)確。而今年銀行年報透露出的信息，可能會讓你重新思考這輪行情的性質(zhì)。

你如果最近去銀行咨詢貸款，會發(fā)現(xiàn)一個明顯的變化。客戶經(jīng)理對你買房貸款的興趣，遠(yuǎn)不如前幾年。他們會更熱情地跟你聊，如果你是個體戶，有小微企業(yè)，能做什么經(jīng)營貸，或者推薦你申請消費貸，去裝修，旅游，買車。

為什么？截至去年底，建行，工行這兩大巨頭的個人住房貸款余額，已經(jīng)雙雙跌落了6萬億元。房貸占全部貸款的比例，持續(xù)下降。要知道，房貸曾經(jīng)是銀行最優(yōu)質(zhì)最穩(wěn)定的業(yè)務(wù)。

而另一邊，銀行的個人信貸業(yè)務(wù)并沒有萎縮，只是換了個戰(zhàn)場。消費貸和經(jīng)營貸正在成為新的增長引擎。

去年，建行在這兩個領(lǐng)域的增速都接近30%，工行的消費貸增長了18.5%，經(jīng)營貸增長了15%。

交行副行長周萬阜在業(yè)績發(fā)布會上說，3月以來按揭貸款的進(jìn)件量確實明顯上升，但這更像是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的信號，而不是新一輪擴(kuò)張的開始。

這意味著什么？

銀行是最精明的生意人。它們正在把更多的信貸資源，從依賴資產(chǎn)升值（房價上漲）的房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向依賴現(xiàn)金流（個人收入、企業(yè)經(jīng)營）的消費貸和經(jīng)營貸。他們更愿意把錢借給開餐館的小老板，做電商的創(chuàng)業(yè)者，或者有穩(wěn)定收入的工薪階層，用于消費和經(jīng)營，而不是全部押注在房子上。

這個轉(zhuǎn)變非常重要。它定義了這輪行情的性質(zhì)：不太可能是過去那種大水漫灌，全面普漲的牛市，而更像是一次結(jié)構(gòu)性的，有節(jié)制的回暖。

所有的市場熱度，都有具體的買家。這波小陽春里，主力非常清晰，而且出奇地一致。

在北京，3月份總價300萬以下的二手房，占了全部成交的66.3%。這個比例比去年同期上升了19.1個百分點。也就是說，每10套成交的二手房里，有將近7套是300萬以下的房子。在上海，這個比例甚至超過了70%，從今年一月開始一路攀升。

剛需，是當(dāng)下上海二手房市場的絕對主力。

廣州、深圳、成都、杭州......這些核心城市也無一例外。

這些買家是誰？是預(yù)算有限的首次置業(yè)者。

他們可能是剛工作幾年的年輕人，可能是新婚不久的小夫妻，也可能是為了孩子上學(xué)不得不換房的家庭。他們的共同點是：對價格極度敏感，買房是為了“住”，而不是為了“炒”。

為什么會選300萬以下的房子？

因為經(jīng)過這幾年的調(diào)整，很多城市的房價已經(jīng)回到了一個相對合理的區(qū)間。以上海為例，市區(qū)一些老破小的租售比現(xiàn)在普遍在2.3%到3.1%之間。比如在上海中環(huán)，一套200萬出頭的樓梯房，月租金能到5000元，一年就是6萬，年化回報率就是3%。這個數(shù)字，已經(jīng)超過了當(dāng)前大部分的銀行理財，貨幣基金，甚至跑贏了通脹。于是，在目前股市波動，理財收益低迷的環(huán)境下，一些手頭有些閑錢，尋求穩(wěn)健的人，開始把目光投向這些老破小。

對他們而言，這不是炒房，而是在資產(chǎn)荒時代，一種無奈卻務(wù)實的選擇。畢竟它看得見摸得著，還能收租。

這波小陽春，很大程度上，是這批不得不買的剛性需求，在價格跌到一個心理位置后的集中釋放。它撐起了市場的底，但很難撐起市場的天。

最近從上海到深圳，優(yōu)化限購，支持以舊換新的政策出了不少。但這不是在救市，不是為了刺激房價上漲。

政策的真正目標(biāo)，其實是疏通。

當(dāng)前樓市最大的死結(jié)，是賣不掉舊房，換不了新房。

很多改善型家庭想換房，但自己的舊房子掛牌一年都無人問津，看中的新房又沒資格，也沒錢買。

整個市場鏈條就這樣僵住了。

所以，政策在做兩件事：

第一，降低門檻，讓更多有真實居住需求的人能進(jìn)場。比如上海，把非滬籍購房的社保年限從5年縮短到3年。這一下子，就釋放出了一批被政策壓抑的居住需求。這些人進(jìn)場，會買什么？絕大多數(shù)，就是總價300萬上下的二手房。他們消化了存量，讓市場流動起來。

第二，搭建橋梁，打通賣舊和買新之間的堵點。這就是以舊換新政策的核心。

寧波在這方面走得比較靠前。他們推出的第三期以舊換新活動，已經(jīng)有8069戶提交了線上報名，登記舊房1841套。這個活動覆蓋了全市范圍，甚至允許多換一。比如用兩套小舊房換一套大新房。

深圳龍華區(qū)，南山區(qū)也在推進(jìn)類似的以舊換新活動。目的很明確，讓想換房的人，能先把舊房子處理掉，拿到錢，再去買新房。

政策的目標(biāo)，更像是讓一潭停滯的水流動起來，而不是再把水燒沸。流動本身就能化解風(fēng)險，可以避免存量房拋售踩踏，恢復(fù)市場的正常交易功能。

理解了這一點，就會明白，期待政策引發(fā)新一輪暴漲，很可能是不現(xiàn)實的。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，存在一個清晰的斷層。

斷層之下，是300萬以內(nèi)的二手房市場。這個市場主要由剛需支撐，交易活躍，價格經(jīng)過深度回調(diào)后已經(jīng)企穩(wěn)。買家是預(yù)算有限的年輕人和新城市家庭，他們買的是上車的機(jī)會，是解決居住問題的必需品。

斷層之上，是總價800萬以上的新房和次新房市場。這個市場的買家以改善家庭為主，他們需要先成功賣舊，才有能力和信心買新。這個市場回暖緩慢，因為改善客群的決策周期長，對產(chǎn)品、地段、品質(zhì)的要求也更高。

兩個市場，兩種邏輯，兩批買家。

這就是當(dāng)前樓市的本質(zhì)：熱，是結(jié)構(gòu)性的熱；回暖，是有前提的回暖。

現(xiàn)在的小陽春，幾乎全部是由斷層之下的二手房市場驅(qū)動。它熱鬧，但它帶不動整個大樓。樓市要想真正從回暖走向復(fù)蘇，關(guān)鍵要看二手房市場的交易熱度，能不能順利傳導(dǎo)到斷層之上的新房市場。

如果接不上，那小陽春可能就只是一次剛需需求的集中釋放，熱度難以持續(xù)。

所以，今年能買房嗎？

如果你是在看總價300萬以內(nèi)的房子的，是第一次買房，那你面對的就是一個選擇更多，價格談判空間更大的市場。經(jīng)過幾年調(diào)整，同地段的房價可能已經(jīng)回調(diào)了20%-30%，而租金沒怎么降。很多老破小的年租金回報率能接近3%，在低利率環(huán)境下，這甚至成了一些人眼中穩(wěn)妥的理財選擇。

這時候，你需要考慮的不是會不會買在最低點，而是這套房子是否真正滿足你未來5-8年的核心居住需求？你的月供是否不會明顯影響生活質(zhì)量？如果答案是肯定的，那么現(xiàn)在可能是一個相對理性的入市窗口。

如果你是想賣舊換新的改善家庭，你正處在這次小陽春的關(guān)鍵一環(huán)。市場流動性在改善，你的舊房子可能比去年更好賣一些了，但你需要現(xiàn)實地評估它的價格，可能還是要比你的心理預(yù)期低一些。

同時，你看中的新房，價格可能依然堅挺。你的換房之路，考驗的是耐心和對兩個市場節(jié)奏的精準(zhǔn)把握。

那么這波小陽春，說明了什么？

它或許意味著，市場最恐慌的時刻可能過去了，價格的底部正在被真實的交易夯實。它證明了，普通人真實的居住需求，依然是這個市場最堅實的基石，而那個買房必賺，普漲狂奔的黃金時代，確實已經(jīng)結(jié)束了。

現(xiàn)在的市場，是一個更加分化的市場，一個更加理性的市場，一個需要你擦亮眼睛仔細(xì)辨認(rèn)的市場。

這就好像一場春雨過后，大地開始解凍，種子總要發(fā)芽。但每顆種子能長成什么樣，取決于它自己的生命力，也取決于它扎根的土壤。

這場雨，澆不滅野火，也催不生大樹。它只是告訴我們，春天，畢竟還是來了。