觀點丨上海這些板塊價格開始反彈

來源：市場資訊

2026年3月至今，上海二手房表現搶眼。

克而瑞數據顯示，2026年3月上海二手住宅成交28492套，在2025年3月較高基數背景下同比增長6%，成交套數創近5年新高。

網上房地產數據顯示，截至2026年4月15日，上海二手房網簽套數已達1.32萬套，同比增長近25%；其中，4月11日單日成交達到1632套，創下近5年來單日新高。

從價格來看，國家統計局數據顯示，上海二手住宅銷售價格指數已連續兩個月環比上漲。

這一輪上海二手房成交放量、價格修復的背后，并非整體市場的普漲，而是部分區域修復及整體市場強分化的開始。

進一步分析貝殼近3年、近1年、近半年142個熱點板塊的掛牌情況來看，我們發現，當前明顯反彈的板塊主要有兩個特征，一是明顯“跌出性價比”的超跌板塊，二是城市界面有明顯提升的板塊，同時，還有部分市中心核心板塊二手房價格領跌，這說明了城市更新對未來房價的影響較大，上海原有的地段概念或將因城市更新進度而開始出現變化。

上海二手房市場持續升溫，3月至今二手房市場成交爆發式增長。

數據顯示，2026年3月上海二手住宅成交28492套，環比上升178.79%，同比增長6%。

需要注意的是，2025年3月上海二手房成交已是近年高峰，2026年3月在較高基數背景下仍能保持6%的同比增長，含金量十足。

歷年來看，上海二手房上一次有這樣高的成交量是在2021年3月，也就是說，2026年3月二手房成交套數已為近5年新高。

進入4月，上海二手房市場在3月的基礎上持續升溫，截至4月15日，上海二手房網簽套數已達1.32萬套，同比增長近25%；其中，4月11日單日成交達到1632套，創下近5年來單日新高。

從價格來看，上海二手房已連續兩個月環比上漲，但同比仍在跌。國家統計局數據顯示，2月和3月份上海二手住宅銷售價格指數分別為100.2和100.4。3月份90平方米及以下二手房價格?環比上漲0.6%，90-144平方米二手房價格上漲0.5%。?

可以看到，上海二手房筑底趨勢已現。

為了進一步了解上海二手房市場具體情況，我們統計了貝殼142個熱點板塊的掛牌情況，結果顯示，熱點板塊止跌趨勢明顯。

貝殼數據顯示，近3年來這142個熱點板塊掛牌均價平均下降約20%，近1年降幅收窄，掛牌價平均下降約7.2%，近半年降幅繼續收窄，掛牌均價平均下降僅約1.7%。

從近半年這些板塊的掛牌均價來看，有27個板塊出現上漲，其中10個板塊的掛牌均價漲幅超過2%。

其中，除了松江佘山板塊主要為單個項目大量成交拉動了整個板塊均價之外，其余大多可以歸納為兩個原因。

1、跌出性價比

2、城市界面明顯提升

首先是嘉定外崗和浦東北蔡這兩個板塊明顯超跌，其中嘉定外崗近3年跌幅達25%，近1年跌幅達11%，明顯高出熱點板塊平均水平，在超跌之下，當前板塊房源平均掛牌價為1.8萬元/平方米，剔除上海院子、上海莊園等洋房項目，大多房源掛牌均價僅1萬元/平方米出頭，這就導致了大量剛需房源成交均價不足100萬元/套。極低的總價使得嘉定外崗成高性價比之選。

浦東北蔡與嘉定外崗不同，整體均價并不低，近半年掛牌均價為6.3萬元/平方米。近3年浦東北蔡同樣出現了“超跌”，跌幅達21.8%。近1年，北蔡開始明顯修復，主要是因為整個板塊位于內中環之間，擁有?7號線、13號線、18號線?三條地鐵線路，站點分布均勻，可快速通達陸家嘴、張江等核心區域，這使得該板塊租金價格相對堅挺，隨著房價的下降，多個小區租金回報率明顯上漲，如培花久遠公寓租金回報率達2.5%，金旋小區和白楊小區租金回報率超3%。??

其次是長寧仙霞、普陀桃浦、靜安閘北公園、浦東楊思前灘、徐匯龍華、閔行華漕等明顯受城市界面提升影響，帶動整體均價上漲。

如長寧仙霞原本為長寧區較低調板塊，但據《長寧區中部虹橋地區發展“十五五”規劃》，將仙霞路打造為“不夜仙霞”，吸引夜市、餐飲等業態集聚，提升商業價值。2024年底招商越秀以24.54%溢價率拿下長寧仙霞地塊，規劃打造口袋公園+超級配套+高奢住宅的復合式國際社區，帶動了整個板塊煥新。普陀桃浦和靜安閘北公園則主要隨著桃浦智創城及整體大寧的發展而水漲船高，這些板塊近期也都有新房項目入市提升整體板塊配套。

至于青浦香花橋板塊則主要受2025年香花橋街道“城中村”改造項目征收推動，共涉及居住房屋動遷540戶。

除此之外，形成鮮明對比的是，普陀長壽路、長寧新華路板塊成為142個熱點板塊中近半年跌幅靠前的板塊。

從這兩個板塊本身來看，無論是長壽路還是新華路都屬于上海擁有較強文化價值的核心區域，但從二手房市場來看，這兩個板塊都分布了大量老舊住宅，且土地碎片化、功能單一、歷史包袱較重，有較大改造更新難度，同時據《上海市總體規劃（2017-2035）》中對上海中央活動區（CAZ）的規劃來看，這兩個板塊都沒有被劃入CAZ區域。

這意味著，上海原本的地段概念或將因城市更新及整體規劃的進度而開始出現變化。

整體來看，上海二手房仍在筑底過程中，2026年“弱復蘇、強分化”將成為貫穿全年的主題。

從當前上海部分領漲的板塊來看，價格、周邊配套、未來發展潛力成為領漲的核心，尤其是對于核心區域而言，城市界面、附近商業及配套的發展對二手房價格影響明顯較大，從長壽路及新華路二手房房價的下跌可以看到，內環內不再是房價的保證。

上海已進入城市更新時代。