專(zhuān)訪清華同衡院長(zhǎng)惲爽：城市更新是尋找次優(yōu)解的藝術(shù)

左：清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院黨總支書(shū)記、院長(zhǎng)惲爽 右：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)全國(guó)總編輯周翔宇

出品 | 鳳凰網(wǎng)問(wèn)渠人物

采訪 | 周翔宇

文字 | 陳婷婷

2026年，中央財(cái)政繼續(xù)支持城市更新行動(dòng)。

4月16日，財(cái)政部、住建部發(fā)文繼續(xù)定額支持城市更新，申報(bào)范圍放寬至地級(jí)市，入圍名額縮至不超15個(gè)。在工作目標(biāo)上，今年《通知》更強(qiáng)調(diào)“明顯提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善老舊片區(qū)人居環(huán)境”。

這意味著，城市更新行動(dòng)更進(jìn)一步深入。今年全國(guó)兩會(huì)，“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”的表述引發(fā)行業(yè)熱議。相較于去年“持續(xù)發(fā)力”的提法，用詞之變背后，是頂層設(shè)計(jì)對(duì)城市更新定位的深度調(diào)整。

近日，清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院黨總支書(shū)記、院長(zhǎng)惲爽在接受鳳凰網(wǎng)《問(wèn)渠人物》專(zhuān)訪時(shí)指出，城市發(fā)展已從快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，過(guò)去的城市更新多以“拆舊建新”為核心，本質(zhì)是增量思維下的空間替換；而“高質(zhì)量發(fā)展”則要求在有限空間約束下，實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模擴(kuò)張”到“品質(zhì)提升”的轉(zhuǎn)變。

“不再以短期經(jīng)濟(jì)收益為唯一目標(biāo)，更注重項(xiàng)目長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)的健康性與可持續(xù)性。”

城市更新2.0：一種尋找次優(yōu)解的藝術(shù)

如何定義當(dāng)前城市更新所處的階段？“城市更新2.0”這樣的表述多見(jiàn)于各類(lèi)報(bào)道中，惲爽認(rèn)可“2.0時(shí)代”的說(shuō)法，認(rèn)為這是行業(yè)在價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作方式和組織邏輯上的系統(tǒng)性躍遷。她指出，這一輪升級(jí)離不開(kāi)三大基礎(chǔ)條件的支撐：

首先是理論與方法的迭代。傳統(tǒng)城市更新依賴經(jīng)驗(yàn)判斷，難以精準(zhǔn)識(shí)別早期問(wèn)題；而高質(zhì)量發(fā)展階段則通過(guò)科學(xué)手段實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)診斷。

其次是現(xiàn)狀盤(pán)整的復(fù)雜性挑戰(zhàn)提升。過(guò)去拿地開(kāi)發(fā)只需關(guān)注物理空間，現(xiàn)在必須厘清每一棟建筑的權(quán)屬關(guān)系、歷史遺留問(wèn)題、利益相關(guān)方訴求等。在她看來(lái)，看似簡(jiǎn)單的樓道加裝電梯，實(shí)則涉及低樓層采光權(quán)、高樓層便利性等多重利益博弈。“這些隱性問(wèn)題如果不提前梳理清楚，項(xiàng)目很可能在推進(jìn)中陷入停滯。”

千人千面，由此可想城市更新的難度與增量開(kāi)發(fā)相比不可同日而語(yǔ)，但新技術(shù)的運(yùn)用又給出了新的應(yīng)對(duì)方案。

例如人工智能大模型、大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)為城市更新提供了“CT掃描”式的精準(zhǔn)工具。以北京副中心某老舊小區(qū)為例，通過(guò)大數(shù)據(jù)人群畫(huà)像分析發(fā)現(xiàn)，租戶占比超70%的社區(qū)對(duì)電動(dòng)自行車(chē)停車(chē)位的需求遠(yuǎn)高于養(yǎng)老設(shè)施，而此前的改造方案恰恰本末倒置。基于精準(zhǔn)數(shù)據(jù)調(diào)整方案后，社區(qū)擁堵問(wèn)題得到顯著緩解，設(shè)施利用率提升40%以上。

最后是實(shí)踐場(chǎng)景的積累。隨著增量空間日益稀缺，存量盤(pán)活成為城市發(fā)展的核心命題。自然資源部38號(hào)文件提出，“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，進(jìn)一步倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。

惲爽表示，城市更新本質(zhì)是多方利益的動(dòng)態(tài)平衡過(guò)程。與增量開(kāi)發(fā)“白紙作畫(huà)”不同，存量更新涉及政府、居民、企業(yè)、周邊社區(qū)等多元主體，各方價(jià)值排序需要協(xié)調(diào)：例如政府追求公共利益最大化，居民關(guān)注生活品質(zhì)提升，而企業(yè)則更看重投資回報(bào)效率。

“最終的解決方案往往不是最優(yōu)解，而是各方都能接受的次優(yōu)解。”她以老舊小區(qū)加裝電梯為例，通過(guò)“一樓補(bǔ)償、政府補(bǔ)貼、居民自籌”的組合方案，在反復(fù)協(xié)商中找到利益平衡點(diǎn)，這一模式已在全國(guó)多個(gè)城市推廣。

資金平衡：從“開(kāi)發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)思維”

在多方參與的城市更新格局中，資金、資源與統(tǒng)籌能力成為項(xiàng)目落地的關(guān)鍵，也讓市場(chǎng)主體的角色定位愈發(fā)清晰。在此背景下，央國(guó)企成為城市更新的主力軍。

惲爽指出，央國(guó)企具備產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、資源廣的優(yōu)勢(shì)，能夠調(diào)動(dòng)低成本資金，這為城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)提供了堅(jiān)實(shí)保障。同時(shí)，部分央國(guó)企自持物業(yè)，在項(xiàng)目決策上擁有更高的自主性，能更高效地協(xié)調(diào)各方資源，推動(dòng)項(xiàng)目落地。

此外，當(dāng)前城市更新面臨諸多困境，其中政策與標(biāo)準(zhǔn)的不完善尤為突出。惲爽提到，現(xiàn)行的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)多形成于增量時(shí)代，面向存量的標(biāo)準(zhǔn)不僅數(shù)量有限，且相互之間缺乏銜接，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中容易出現(xiàn)環(huán)節(jié)斷裂，時(shí)間成本居高不下，一般企業(yè)難以承受漫長(zhǎng)的盈利周期。

這也間接讓融資能力、現(xiàn)金流承受力更強(qiáng)的央企、國(guó)企走到臺(tái)前。不過(guò)惲爽也指出，城市更新的未來(lái)一定是多主體參與，不同企業(yè)“各司其職，發(fā)揮專(zhuān)長(zhǎng)”，因此涉及城市更新的融資手段也應(yīng)同步更新。

為破解資金難題，惲爽建議采用“資金拼盤(pán)”模式，整合中央財(cái)政支持、地方資金、自有資金、REITs以及商業(yè)資本等多元資金來(lái)源，分散各方壓力。此外，她特別強(qiáng)調(diào)要將資產(chǎn)增值與運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)分開(kāi)核算，過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“快錢(qián)”思維，要求項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)收回成本并盈利，但城市更新項(xiàng)目的運(yùn)維應(yīng)聚焦于自身盈虧平衡、服務(wù)社會(huì)與城市治理，資產(chǎn)增值部分應(yīng)歸資產(chǎn)所有方，而非讓運(yùn)維環(huán)節(jié)背負(fù)前期成本。

金融機(jī)構(gòu)也在積極創(chuàng)新，惲爽介紹了某銀行針對(duì)城市更新推出的金融產(chǎn)品。該產(chǎn)品打破了傳統(tǒng)的物業(yè)抵押模式，將資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)方分離，只要運(yùn)營(yíng)方具備實(shí)力、業(yè)績(jī)良好且擁有長(zhǎng)期租約，就能獲得貸款，為城市更新運(yùn)營(yíng)單位提供了資金支持。

關(guān)鍵突破：從開(kāi)發(fā)到長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變

城市更新正從“開(kāi)發(fā)邏輯”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)邏輯”，構(gòu)建從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)再到資產(chǎn)增值的完整鏈條至關(guān)重要。惲爽認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵突破點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：

充分授權(quán)與專(zhuān)業(yè)分工。以景德鎮(zhèn)陶溪川項(xiàng)目為例，她強(qiáng)調(diào)了專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)與充分授權(quán)的重要性。景德鎮(zhèn)陶溪川的成功離不開(kāi)一支獨(dú)立專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，在物業(yè)方的高度信任與充分授權(quán)下，經(jīng)過(guò)十年的深耕才取得如今的成果。

然而，國(guó)內(nèi)不少央國(guó)企存在“全能化”傾向，從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)一肩挑，導(dǎo)致效率低下。她指出，專(zhuān)業(yè)的人干專(zhuān)業(yè)的事，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期深耕行業(yè)，深諳引流規(guī)律，擁有自身的業(yè)態(tài)資源，能為項(xiàng)目帶來(lái)更可持續(xù)性的發(fā)展。

“城市更新項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)一的成功公式，必須尊重在地文化與服務(wù)需求。”惲爽表示，每個(gè)城市、每個(gè)區(qū)域都有其獨(dú)特的邏輯，需要運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)沉下心來(lái)，長(zhǎng)期扎根，了解當(dāng)?shù)氐奈幕⑿枨笈c發(fā)展脈絡(luò)。“城市規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域，十年才是一個(gè)基本的檢驗(yàn)周期，像清華同衡參與的北京城市副中心、海淀區(qū)、景德鎮(zhèn)等項(xiàng)目，都是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期堅(jiān)持才取得成效。”

隨著景德鎮(zhèn)陶溪川項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)激活方面“火出圈”，全國(guó)各地爭(zhēng)相效仿。該項(xiàng)目不僅吸引了旅游人口，更重要的是帶動(dòng)了陶瓷產(chǎn)業(yè)的年輕化與產(chǎn)業(yè)鏈延伸，留住了年輕產(chǎn)業(yè)人口，激活了可持續(xù)發(fā)展的活力，從傳統(tǒng)陶瓷生產(chǎn)到玻璃工藝、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、教學(xué)培訓(xùn)等多元業(yè)態(tài)，該項(xiàng)目構(gòu)建了完整的城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為城市更新的可持續(xù)發(fā)展提供了范本。

文化傳承：在保護(hù)與利用間尋找平衡

城市更新不僅是物質(zhì)空間的改造提升，更應(yīng)成為延續(xù)歷史文脈、增強(qiáng)文化認(rèn)同、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的重要過(guò)程。當(dāng)前的城市更新工作已將?歷史文化保護(hù)傳承置于核心地位。?

針對(duì)城鎮(zhèn)化和城市更新過(guò)程中的歷史文化保護(hù)，惲爽指出，我國(guó)曾走過(guò)“為建設(shè)拆文物”的彎路，如今又可能陷入“為保護(hù)而保護(hù)”的誤區(qū)。她認(rèn)為，真正的保護(hù)應(yīng)讓公眾感知到歷史文化的價(jià)值，而非將其束之高閣。當(dāng)前部分文保項(xiàng)目資金僅能維持基本看護(hù)，缺乏宣傳、保護(hù)利用的投入，難以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量保護(hù)與傳承。

惲爽強(qiáng)調(diào)，歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)與利用并非“非此即彼”的關(guān)系，關(guān)鍵是要明確底線，在保護(hù)的前提下做好利用、傳承和宣傳。清華同衡專(zhuān)門(mén)設(shè)立文保分院，依托清華大學(xué)百年文保學(xué)術(shù)底蘊(yùn)和人才積累，整合多專(zhuān)業(yè)資源和跨學(xué)科優(yōu)勢(shì)，為歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)提供從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)的一攬子解決方案。

針對(duì)當(dāng)前文保相關(guān)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)滯后的問(wèn)題，惲爽舉例說(shuō)，現(xiàn)行的文物保護(hù)建設(shè)控制地帶標(biāo)準(zhǔn)多制定于幾十年前，已難以適應(yīng)現(xiàn)代建設(shè)需求。她呼吁文保標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，在堅(jiān)守文物保護(hù)底線的同時(shí)，為歷史建筑的合理利用創(chuàng)造條件，讓文化遺產(chǎn)在使用中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)傳承。

AI助力：效率提升而非替代

面對(duì)AI在城市更新中的應(yīng)用前景，惲爽認(rèn)為AI將助力城市規(guī)劃建設(shè)從傳統(tǒng)空間改造轉(zhuǎn)向“智慧化精準(zhǔn)更新”，通過(guò)智慧化手段提升居民滿意度，讓高質(zhì)量生活有路徑可循，這也是城市發(fā)展理念的升級(jí)，但是它無(wú)法完全替代人類(lèi)。

AI能夠更精準(zhǔn)地篩查問(wèn)題，提高溝通與決策效率，模擬多種方案，減少試錯(cuò)成本，幫助規(guī)劃師從繁瑣的體力工作中解脫出來(lái)，更專(zhuān)注于創(chuàng)造性的工作。然而，城市更新涉及多元主體的動(dòng)態(tài)決策與博弈，涉及社會(huì)學(xué)、人文等“軟因素”，最終的決策與協(xié)調(diào)仍需人類(lèi)來(lái)完成。

惲爽強(qiáng)調(diào)，城市更新的核心是“以人為本”，不僅要關(guān)注物理空間的改造，更要滿足人的多元需求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、治理的協(xié)同發(fā)展。無(wú)論是AI技術(shù)的應(yīng)用、文保與更新的平衡，還是政策體系的優(yōu)化，最終都要回歸到“讓城市更宜居、更有溫度”的本質(zhì)。

在存量時(shí)代，城市更新已成為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。這不僅是空間的重塑，更是治理模式的創(chuàng)新與發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變。唯有以系統(tǒng)性思維破解多元博弈難題，以專(zhuān)業(yè)能力平衡保護(hù)與發(fā)展，以長(zhǎng)期主義堅(jiān)守人文初心，才能真正實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)更新與有機(jī)生長(zhǎng)。