華潤置地陽謀：擬賣成都重量級項目，已嘗到“變輕”甜頭

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

近來，成都西門商業因兩座“地標級”商業體的啟動而成為全城熱議焦點，其中一個是中糧大悅城，另一個就是華潤萬象城。

這兩個項目均位于青羊蔡橋，讓青羊乃至城西商業今年起火速起飛。上周，蔡橋的大悅城項目已高調發布，而這個萬象城似乎在憋大招。

相較于成都武侯、天府新區等幾個大悅城，目前成都萬象城除了早已開業且成為整個城東地標的成華萬象城之外，剩下就是即將啟動開發建設的青羊項目。

剛剛，華潤置地又曝出重磅消息。據第三方產權交易平臺對外預披露公告顯示，華潤置地（成都）發展有限公司100%股權公開掛牌轉讓，轉讓方是超智資源有限公司，背后是華潤置地。

華潤置地（成都）發展有限公司成立于2005年底，注冊地位于成都市成華區雙慶路6號，這里就是成都“地標級”的萬象城綜合體。

2005年12月上旬，華潤置地旗下境外平臺“建益企業有限公司”擊敗陽光100和中冶旗下新澳地產的聯合體，以每畝255萬元的單價競得成發集團原420廠的840畝用地，由新成立的“華潤置地（成都）發展有限公司”負責后來整個“華潤二十四城”的整片開發。

2011年6月底，華潤置地（成都）發展有限公司發生股權變更，由建益企業有限公司換成了超智資源有限公司，但都隸屬于華潤置地。今年4月初，該標的公司100%股權轉讓事宜已獲得華潤置地批準。

今年前2個月，華潤置地（成都）發展有限公司實現營收約1.66億元，總利潤7929.7萬元，凈利潤5947.3萬元。2024年，其實現營收約9.57億元，總利潤約3.23億元，凈利潤約2.46億元。

截至今年2月底，華潤置地（成都）發展有限公司總資產約55.69億元，總負債約49.24億元，凈資產約6.45億元。

據多個權威招標平臺披露，今年3月份，華潤置地（成都）正發展有限公司正在為成都萬象城2026年14周年慶整合推廣采購項目公開發標等。

據了解，成都萬象城一期開業于2012年5月中旬，二期開業于2020年12月，總建面72萬方。如今，以萬象城為中心，依托超甲級寫字樓、精品酒店、高端住宅、購物中心及TOD商業街區、特色街坊街區等公共空間，已自成一體成為輻射城東的超級商圈，也是成都打造國際消費中心城市的新名片。

來源：地產密探圖庫

值得一提的是，2020年9月，華潤置地投資有限公司曾以發行人名義發行了“中信證券-華潤置地成都萬象城資產支持專項計劃”，該ABS產品成功募資25億元，期限長達18年，對應底層資產就是成都萬象城一期。

華潤置地此次出售華潤置地（成都）發展有限公司100%股權，很顯然跟以往出售“萬象系列”的運作思路一樣，應該都是為加快推進商業“輕資產化”謀略。

換言之，華潤置地有意讓資本接手萬象系列商業并當“甩手掌柜”，而自身牢牢抓好“萬象”品牌商管運營權，騰出巨額沉淀資金以降低杠桿優化財務，還能找準時機獲取新項目。

據華潤置地2025年報披露，截至2025年底，公司購物中心資產賬面值2403.5億元，占公司資產總值的22.3%，經營性不動產的資產權重持續提升。

2025年，華潤置地取得經營性不動產收租型業務營業額254.4億元，同比增幅9.2%；凈利潤98.7億元，同比增幅15.2%；毛利率71.8%。

華潤置地去年經常性業務核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，占集團核心凈利潤比重上升至51.8%。華潤置地管理層特別強調去年經營性業務利潤貢獻首超五成，以凸顯該項業務作為第二增長曲線賽道卓有成效。

在樓市持續深調周期里，華潤置地雖銷售等規模已躋身全國房企前三，但傳統房地產開發板塊持續低迷。去年，其開發銷售型業務毛利率已持續降至15.5%，背后是雖結算均價上升10.5%至24599元/㎡，但拿地成本同比上漲約14%而直接推高結算單方成本上升12.3%。

從整個盤面看，2025年華潤置地取得營收同比增長0.9%至約2814億元，股東應占利潤同比下降0.5%至約254億元，而核心凈利潤同比明顯下降11.4%至約225億元，受傳統開發板塊拖累也較為明顯。

截至去年底，華潤置地總借貸額2814.7億元；凈有息負債率較上年底上升7.3個百分點至39.2%；加權平均債務融資成本較上年底下降39個基點至2.72%，雖創歷史新低，但每年利息支出仍有幾十億，對利潤還是有影響的；手持現金1169.9億元且現金短債比約2.32倍。