每平方米降2萬元，北投棲澐灣項目經(jīng)歷了什么？

位于北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)首都公共藝術(shù)創(chuàng)作基地內(nèi)的的北投棲澐灣營銷中心。記者來到此處時，不少吊車正在進行作業(yè)，現(xiàn)場略顯雜亂。 向軍/攝

對于北投置業(yè)而言，如何在薄利空間下守住交付品質(zhì)，如何在板塊成熟過程中贏得購房者信任，這場長跑剛剛開始。

中房報記者 向軍 北京報道

取證半個月后，北投棲澐灣項目交出了一份還算不錯的成績單。

截至4月16日，來自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的信息顯示，該項目網(wǎng)簽97套，網(wǎng)簽面積9781.96平方米，去化率超37%，成交金額超3.6億元。

3月28日，棲澐灣剛剛?cè)〉眯骂A(yù)售證。根據(jù)預(yù)售信息，棲澐灣準許銷售面積為26158.73平方米，共8棟住宅樓，合計246套房源，住宅擬售均價為4.17萬元/平方米。與之對應(yīng)的是，該項目的實際網(wǎng)簽均價約為3.62萬元/平方米，相當(dāng)于預(yù)售均價的8.7折。

截止2026年4月16日，北投棲澐灣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

與同板塊其他在售新盤相比，棲澐灣的價格明顯偏低。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至2026年4月第2周，北京通州新房價格為5.2萬元/平方米，棲澐灣的擬售均價與實際成交均價，均處于通州整體新房中的低位。

“小戶型單價相對大戶型更便宜些，打折后單價基本在3.6萬元/平方米左右，大戶型的單價則普遍在4萬元/平方米以上。”北投棲澐灣營銷中心工作人員告訴記者，價格與附近熱門二手房小區(qū)價格基本持平，且我們項目還是精裝修新房，相比其他新房，性價比很高。

不過，記者注意到，棲澐灣所在的北京通州張家灣板塊并非通州傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)，周邊環(huán)境尚顯荒涼，多數(shù)配套仍處于規(guī)劃階段。與此同時，也有購房者對低價之下的交付品質(zhì)能否兌現(xiàn)表示擔(dān)憂。

值得注意的是，距離北投置業(yè)拿下棲澐灣地塊到取得新預(yù)售證已過去1012天，近3年時間，這一漫長的開發(fā)周期也引發(fā)了市場的關(guān)注與探究。

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一波三折的入市路

棲澐灣營銷中心內(nèi)，購房人并不算太多。向軍/攝

棲澐灣的入市之路有些曲折。

2023年6月20日，北京第七批次集中土地拍賣開啟。其中，北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊，獲一家房企報名，最終由北投置業(yè)以底價25.9億元競得，樓面價2.57萬元/平方米。

公開信息顯示，該地塊具體四至為：東至合歡南路，南至工業(yè)區(qū)一街，西至工業(yè)區(qū)一路，北至廣通街。根據(jù)當(dāng)時的土地出讓文件，地塊總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬平方米。期房指導(dǎo)價5.5萬元/平方米，現(xiàn)房指導(dǎo)價5.7萬元/平方米。

拿地5個月后，項目曾公布過首版報規(guī)圖，不過此后很久沒有進一步行動。2024年11月28日和2025年1月2日，項目分別取得東西地塊兩張施工許可證，工程規(guī)模分別為8.44萬平方米和8.66萬平方米。

2025年1月26日，項目西區(qū)6003地塊取得預(yù)售許可證，備案名為“云帆汀瀾嘉園”，推廣案名為“云帆汀瀾”。彼時，云帆汀瀾推出6棟樓，共495套房源，擬售單價在5.32萬元~5.68萬元/平方米間。然而，取證后項目并未開盤，樣板間也遲遲未開放。

變化出現(xiàn)在7個月后。

隨著“好房子”建設(shè)的政策出臺，該項目在這一年8月啟動了一次顛覆性調(diào)規(guī)，調(diào)規(guī)內(nèi)容包括：取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向布局；增設(shè)鄰里共享空間，將配套商業(yè)集中至下沉廣場；建筑高度從36米調(diào)高至45米，規(guī)劃24棟住宅樓，東西區(qū)各12棟，包括4至15層的洋房及小高層。

當(dāng)時，項目給出的調(diào)規(guī)理由正是，根據(jù)建設(shè)單位申請和北京市“好房子”政策，進一步優(yōu)化調(diào)整了設(shè)計方案。

調(diào)規(guī)同步伴隨人事變動，2025年8月，項目公司北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理由曹山山更換為李國輝，屈晨從執(zhí)行董事變更為董事。

2025年10月23日，項目取得新工程規(guī)劃許可證，年底正式更名為“北投棲澐灣”。此后，項目又拿到兩張新施工許可證。

今年2月14日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布通告，注銷 “云帆汀瀾嘉園” 的項目的《商品房預(yù)售許可證》（京房售證字(2025)6號）。直至3月28日，項目才重獲預(yù)售證，備案名“棲云嘉苑”。

02

低價之下的擔(dān)憂

棲澐灣的樓盤住宅擬售價在3.96萬元/平方米~4.62萬元/平方米區(qū)間。

價格調(diào)整是這場“重啟”中最具沖擊力的一環(huán)。

重新取證后的棲澐灣擬售均價降至3.96萬元~4.63萬元/平方米，較2025年初取證時的5.32萬元~5.68萬元/平方米，每平方米價格下調(diào)1萬元以上。

在同一區(qū)域，棲澐灣的價格優(yōu)勢不言而喻。不過，這反而引發(fā)了一些擔(dān)憂。

從數(shù)據(jù)來看，棲澐灣低至3.62萬元/平方米的實際成交均價，與樓面價2.57萬元/平方米之間的縫差僅約1.05萬元/平方米。地價縫差是指商品房的銷售均價與該地塊樓面價之間的差額，用于衡量開發(fā)商在項目定價上的利潤空間或成本壓力。通常而言，縫差越小，開發(fā)商保利潤的難度越大，可能面臨成本壓縮的考驗。

對比來看，棲澐灣的地價縫差在北京通州市場中處于極低水平。

以距棲澐灣8公里的金隅花溪云錦項目為例，該項目樓面價為2.5萬元/平方米，目前項目網(wǎng)簽均價為5.25萬元/平方米，地價縫差為2.75萬元/平方米；距棲澐灣7.4公里的中建運河玖院住宅樓面價3.06萬元/平方米，一期網(wǎng)簽均價6.15萬元/平方米，地價縫差3.09萬元/平方米；距棲澐灣7.2公里的招商云璟攬閱，樓面價2.86萬元/平方米，網(wǎng)簽均價5.56萬元/平方米，地價縫差2.7萬元/平方米。

1月，有自稱晟景汀瀾的業(yè)主，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴。

北投置業(yè)旗下的“兄弟盤”晟景汀瀾的口碑問題，也影響著購房人對棲澐灣的信心。

今年1月，有自稱晟景汀瀾的業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，在預(yù)驗房時發(fā)現(xiàn)，晟景汀瀾實際建設(shè)狀況與合同承諾及正常交付標準不符，投訴內(nèi)容專業(yè)且詳實，具體包括綠化工程、地下車庫、小區(qū)圍欄/安防、公區(qū)設(shè)施、室內(nèi)裝修等6個問題。

盡管北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在回應(yīng)中表示，“晟景汀瀾的驗收合格”，也未能打消購房者疑慮。此后，抖音等平臺上先后出現(xiàn)了多個該項目的驗房視頻，均稱其精裝修存在質(zhì)量問題。

03

北投置業(yè)的考驗

棲澐灣的開發(fā)路徑，與它的操盤者——北投置業(yè)密不可分。

北投置業(yè)成立于2014年7月，注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設(shè)集團有限公司（以下簡稱“北投集團”）100%持股。

北投集團網(wǎng)站資料顯示，北投置業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及項目策劃咨詢、區(qū)域土地綜合開發(fā)、保障性住房開發(fā)運營以及高端甲級寫字樓、國家重點工程代建等多業(yè)態(tài)多領(lǐng)域。在產(chǎn)城融合、職住平衡方面主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的有奧體文化商務(wù)園區(qū)、承德臨空經(jīng)濟西區(qū)、亞洲金融大廈、北投投資大廈、國家重點項目、北投科苑專家公寓、北投和苑和北投如郡共有產(chǎn)權(quán)住房等項目。

不過，住宅項目的開發(fā)節(jié)奏慢是北投置業(yè)的一大標簽。

以棲澐灣為例，從2023年6月拿地到2026年3月重新取得預(yù)售證，歷時1012天，而通州同期拿地的招商·朝棠攬閱等項目，從拿地到開盤僅用了3至4個月。其兄弟項目晟景汀瀾同樣開發(fā)緩慢，從2022年2月拿地到2023年11月取證開盤，也經(jīng)歷了1年9個月。

“北投置業(yè)本質(zhì)是副中心投資建設(shè)平臺的子公司，更擅長一級開發(fā)、基建類項目，對市場化住宅開發(fā)‘水土不服’。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，北投置業(yè)的問題不是單個項目偶發(fā)，而是市場化能力不足、住宅開發(fā)經(jīng)驗薄弱、內(nèi)部機制不靈活、對市場變化反應(yīng)遲緩的系統(tǒng)性短板。在通州這個“產(chǎn)品內(nèi)卷”的戰(zhàn)場上，這種慢節(jié)奏、低效率的開發(fā)邏輯，明顯跟不上競爭節(jié)奏。

北投置業(yè)的管理層也意識到了這點。

2025年3月，上任不久的北投置業(yè)公司黨總支書記、董事林海燕，與總經(jīng)理屈晨等一眾高管到晟景汀瀾調(diào)研。林海燕表示，要深入研究住宅定價策略、商業(yè)銷售定位以及提升銷售業(yè)績的有效措施，努力實現(xiàn)項目收益的最大化。屈晨表示，要以公司組織架構(gòu)調(diào)整為契機，打造高效團隊，優(yōu)化工作流程，及時調(diào)整營銷思路，實現(xiàn)項目快速去化。

5個月后，棲澐灣在調(diào)規(guī)的同時，出現(xiàn)人事變動。此后，項目擬售價格下調(diào)。

當(dāng)前的棲澐灣，對北投置業(yè)而言更像一場必須過關(guān)的考驗。在拿地近3年、調(diào)規(guī)換帥、價格下調(diào)之后，棲澐灣交出了一份去化超37%的階段性成績單。但這張成績單的成色幾何，最終不只看銷量，更要看交付。

對于北投置業(yè)而言，如何在薄利空間下守住交付品質(zhì)，如何在板塊成熟過程中贏得購房者信任，這場長跑剛剛開始。