“新?lián)Q門禁兩年不到就癱瘓！”滬上小區(qū)百萬元工程引質(zhì)疑，公共收益負(fù)債49萬

中涇路18弄新涇苑的多位業(yè)主向“新民幫儂忙”求助，小區(qū)業(yè)委會(huì)突然下發(fā)征詢單，擬從公共收益中支取3.1萬元用于綠化修剪，此舉引發(fā)普遍質(zhì)疑。更讓業(yè)主震驚的是，隨后的查賬結(jié)果顯示，小區(qū)公共收益不僅無盈余，反而負(fù)債數(shù)十萬元，背后竟是前幾年兩項(xiàng)改造項(xiàng)目耗費(fèi)近百萬元所致。其中一個(gè)智能門禁項(xiàng)目，剛裝好不到兩年就形同虛設(shè)。“公共收益是小區(qū)的‘養(yǎng)老錢’，怎么能這樣‘不明不白’？”

公共收益 居然負(fù)債

業(yè)主沈先生告訴記者，就在3月底，他們收到了業(yè)委會(huì)下發(fā)的一份征詢單，說因?yàn)榻拥搅斯╇姴块T的整改通知，所以要對(duì)小區(qū)的樹木進(jìn)行修剪，并公布了費(fèi)用清單和施工單位。“修剪20棵樹，居然要花費(fèi)3萬多元，而且這筆費(fèi)用還要從小區(qū)的公共收益中支出，實(shí)在是不合理。”

記者在這份征詢單上看到，新涇苑內(nèi)樹木生長(zhǎng)過高，已嚴(yán)重影響高壓線路正常運(yùn)行，存在極大安全隱患，現(xiàn)要求配合修剪相關(guān)樹木。具體費(fèi)用如下：20棵樹木修剪費(fèi)16000元，10車樹枝清運(yùn)費(fèi)15000元，總計(jì)31000元。本次施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司，相關(guān)費(fèi)用將從公共收益中支出。

征詢單

“綠化修剪為何不請(qǐng)專業(yè)的修剪機(jī)構(gòu)，這筆支出為何要用到小區(qū)的公共收益？”不少業(yè)主對(duì)這項(xiàng)征詢提出疑問，在向?qū)俚叵嚓P(guān)部門發(fā)出訴求后，經(jīng)核查得到了這樣的處理意見：修剪樹枝屬于物業(yè)常規(guī)業(yè)務(wù)范圍，不需要?jiǎng)佑霉彩找妫髟兝響?yīng)無效。

綠化修剪征詢被叫停后，業(yè)主隨后查詢小區(qū)公共收益發(fā)現(xiàn)，不僅沒有盈余反而還有數(shù)十萬元的欠債。根據(jù)業(yè)委會(huì)公布的小區(qū)公共收益收支明細(xì)，截至2024年12月，新涇苑小區(qū)公共收益累計(jì)余額為-49.4萬余元。而在“上海物業(yè)”小程序上，新涇苑小區(qū)2025年前三季度的公共收益，每季度均顯示為“停車費(fèi)收入1000多元”。

“小區(qū)的公共收益主要由停車費(fèi)構(gòu)成，還有廣告費(fèi)等，每年都有60萬元左右的收入。”業(yè)主們給記者算了一筆賬，小區(qū)業(yè)主停車位300個(gè)，月租金100元；租戶停車位114個(gè)，月租金150元，一年光停車費(fèi)就有近60萬元的收入。然而，這些收入在公示表上卻成了一筆糊涂賬，錢究竟去了哪兒？為何還有巨大的虧空？

百萬工程 引發(fā)質(zhì)疑

業(yè)主進(jìn)一步查賬后，終于弄清小區(qū)公共收益“負(fù)債”的原因所在。原來，在前幾年間，小區(qū)相繼進(jìn)行了兩項(xiàng)“提升品質(zhì)”的改造工程，總花費(fèi)近百萬元，都是從公共收益中支出。

第一個(gè)工程是2023年1月進(jìn)行的門禁改造，為小區(qū)安裝智慧社區(qū)系統(tǒng)，包括智能單元門禁和樓宇對(duì)講產(chǎn)品，每套設(shè)備價(jià)值5760元，共85套，總金額為489600元，施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司；第二個(gè)工程是2023年3月進(jìn)行的小區(qū)中心廣場(chǎng)改造，費(fèi)用為43.2萬余元，施工單位同樣是上海上斤建筑裝潢有限公司。

業(yè)主們指出，兩個(gè)大項(xiàng)目說是為了提升小區(qū)品質(zhì)，花錢不少但是質(zhì)量堪憂。新?lián)Q的智能門禁使用不到2年就出了問題，很多都癱瘓了，根本沒辦法使用。中心廣場(chǎng)改造也只是把原來廣場(chǎng)上的地面磚，新做了橡膠地坪，并將喬木和健身器材移了位置，改造過程中還造成廣場(chǎng)上兩棵大樹“死亡”。而對(duì)于這兩個(gè)耗費(fèi)近百萬元的改造項(xiàng)目，不少業(yè)主回憶，當(dāng)初的征詢過程幾乎沒有印象。

新涇苑是一個(gè)房齡已超過25年的老小區(qū)，共有80多幢樓，有上千住戶，物業(yè)費(fèi)0.8元/平方米。記者在小區(qū)看到，小區(qū)樓棟整體外觀較為老舊，門洞鐵門已經(jīng)銹跡斑斑，門上安裝著名為“阿瑞斯智能”的門禁系統(tǒng)，原本是刷卡才能開門，但記者隨手一拉就開了門，還有些門禁按鍵已經(jīng)失靈，也沒人修理，鐵門索性就開著。

門禁已經(jīng)失靈

小區(qū)的中心廣場(chǎng)，面積有數(shù)百平方米，鋪了一層綠色和棕紅色的橡膠地墊，地墊部分已經(jīng)起皮，保養(yǎng)狀況并不是很好。廣場(chǎng)上的幾棵大樹被隔離保護(hù)起來；廣場(chǎng)旁邊則是健身區(qū)域，分布著一些健身器材。

中心廣場(chǎng)

“兩項(xiàng)改造的施工方都是同一家公司，而且項(xiàng)目根本就沒有公開招標(biāo)，也沒有進(jìn)行三方比價(jià)。”據(jù)業(yè)主們講述，他們查詢發(fā)現(xiàn)，施工單位“上斤建筑”公司成立日期是在2022年底，差不多剛一成立就接了小區(qū)兩個(gè)總價(jià)上百萬元的工程，甚至小區(qū)智能門禁的實(shí)際安裝時(shí)間還在該公司成立日期之前，認(rèn)為工程存在“內(nèi)定”的情況。更加可疑的是，在物業(yè)及業(yè)委會(huì)提供的相關(guān)項(xiàng)目合同和工程結(jié)算審批表等文件中，雖然有物業(yè)和業(yè)委會(huì)的簽名蓋章，但均沒有填寫具體的日期。

業(yè)主期盼 規(guī)范管理

采訪中，業(yè)主們表達(dá)了極大的擔(dān)憂：兩個(gè)改造項(xiàng)目就花費(fèi)近百萬元，造成我們小區(qū)的公共收益欠債近50萬元，要是再出現(xiàn)需要應(yīng)急維修花錢的地方，該怎么辦？

針對(duì)在公共收益“查賬”中發(fā)現(xiàn)的種種問題，業(yè)主們向相關(guān)部門反映，但收到的回復(fù)稱：經(jīng)核實(shí)，小區(qū)中心廣場(chǎng)改造和門禁系統(tǒng)更新兩項(xiàng)工程已做過審價(jià)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，相關(guān)收入支出均經(jīng)業(yè)委會(huì)和物業(yè)雙方確認(rèn)。因相關(guān)施工款項(xiàng)尚未結(jié)清，現(xiàn)采用分批支付方式向施工方支付，小區(qū)入賬的公共收益為抵扣工程款和日常支出后的金額，相關(guān)明細(xì)已經(jīng)業(yè)委會(huì)確認(rèn)，未發(fā)現(xiàn)小區(qū)有百萬元公共收益去向不明的情況。

物業(yè)管理法律專家黃友健指出，按照相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的更新或改造工程，實(shí)行工程審價(jià)制度，如果涉及金額較大的，應(yīng)該進(jìn)行公開招投標(biāo)或者三方比價(jià)。對(duì)于公共收益的支取也有嚴(yán)格規(guī)定，必須是收支兩條線，不得賬外抵扣。使用公共收益用于小區(qū)改造工程的，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意。如果業(yè)主對(duì)征詢過程、表決結(jié)果存疑的，可以向相關(guān)部門要求公開，甚至可以向法院提起“知情權(quán)”訴訟。

此外，今年4月起正式實(shí)施的《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處醒目位置公開小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生公共收入的項(xiàng)目清單。公共收入賬戶的收支明細(xì)賬目留存在小區(qū)物業(yè)服務(wù)接待處備查，接受業(yè)主、街鎮(zhèn)和房屋行政管理部門的監(jiān)督。

為此，新涇苑業(yè)主期盼，小區(qū)的公共收益能在更加規(guī)范的管理之中，更有效地發(fā)揮作用。對(duì)此，“新民幫儂忙”將繼續(xù)關(guān)注。

來源 | 新民晚報(bào)

作者 | 李曉明