過(guò)山車效應(yīng) 房地產(chǎn)告別“狂飆突進(jìn)”時(shí)代

百姓網(wǎng)友聊天繞不開(kāi)的三個(gè)字就是“房、房、房”，近幾年，房地產(chǎn)這趟列車好像坐上了過(guò)山車，忽上忽下，看得人心驚肉跳，網(wǎng)友說(shuō)它好，前幾年那是真金白銀的暴利；網(wǎng)友說(shuō)它壞，現(xiàn)在的爛尾樓和降價(jià)甩賣還真不少。在新經(jīng)濟(jì)和新社會(huì)哲學(xué)的概念體系中引入一個(gè)“過(guò)山車效應(yīng)”，這詞兒聽(tīng)著新鮮，其實(shí)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)人常說(shuō)的周期性。

水能載舟，亦能覆舟；成也蕭何，敗也蕭何，從事物悖效性概括出新哲學(xué)的悖效原理，也可以從差異性或差效原理與最大效應(yīng)原理的合成、融合和互補(bǔ)中生成悖效性原理。過(guò)山車效應(yīng)既屬于悖效應(yīng)，也屬于周期效應(yīng)，本質(zhì)上是事物的往復(fù)運(yùn)動(dòng)，好像游樂(lè)園的過(guò)山車，移動(dòng)軌跡高低交錯(cuò)，既有高點(diǎn)，也有低點(diǎn)。

1. 那些年經(jīng)歷的“高點(diǎn)”與“低點(diǎn)”

回想幾年前房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，那時(shí)候買房，簡(jiǎn)直是閉眼賺，開(kāi)發(fā)商拿地像打仗，面粉比面包貴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相信“規(guī)模就是王道”，哪家跑得快，哪家就是贏家。過(guò)山車沖上頂峰，接下來(lái)向下俯沖，近幾年的樓市冷風(fēng)嗖嗖。

以前的三、四月份是“金三銀四”，今年一季度，一線城市的二手房交易量大幅上揚(yáng)，回暖跡象明顯，持續(xù)性有待觀察，一線城市的二手房?jī)r(jià)格迎來(lái)觸底反彈的“拐點(diǎn)”，似乎出現(xiàn)“以價(jià)換量”的回光返照。當(dāng)過(guò)山車沖頂時(shí)，乘客歡呼雀躍，覺(jué)得能飛上天；當(dāng)過(guò)山車下墜時(shí)，很多乘客開(kāi)始尖叫甚至嘔吐。

2. 過(guò)山車效應(yīng)不過(guò)是周期律

過(guò)去幾十年，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱或“壓艙石”，通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)或聯(lián)動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、家電、裝修等幾十個(gè)行業(yè)，直接或間接貢獻(xiàn)了大比例的GDP和地方財(cái)政。任何事物都有極限，就像吹氣球，吹得太大，總有爆的一天。過(guò)去幾年，多家開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張，加高杠桿，上高負(fù)債，把房地產(chǎn)金融性的氣泡吹到極限，當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。

恒大的“皮帶哥”許家印近日在庭審中認(rèn)罪悔過(guò)，畫(huà)面何其諷刺，恒大“御用”經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)罰，退還部分天價(jià)年薪。萬(wàn)科管理層集體降薪，早退休的王石和晚退休的郁亮、祝九勝等退還部分年薪和獎(jiǎng)金。行業(yè)紅利期結(jié)束，開(kāi)發(fā)商和關(guān)聯(lián)行業(yè)得勒緊褲腰帶過(guò)日子。

?據(jù)藍(lán)鯨新聞、新浪財(cái)經(jīng)等媒體報(bào)道，2017年至2021年期間，在恒大總部和地區(qū)公司任職的中高層管理人員?被要求退還15%的工資與獎(jiǎng)金?，比如：前總裁夏海鈞?退還約?1.6億港元?，約合人民幣1.5億元，前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平退還?731萬(wàn)元人民幣???，恒大高管層合計(jì)退繳約?8億元人民幣???。

萬(wàn)科不是第二個(gè)恒大，但巨額虧損令人觸目驚心，王石9年前已退出萬(wàn)科，但“捆綁效應(yīng)”讓其“舒舒服服”地領(lǐng)取千萬(wàn)內(nèi)部“退休金”。萬(wàn)科明確否認(rèn)“核心高管退還2021–2024年四年全部薪酬”的傳聞，但前董秘朱旭被要求退還2021–2024年全部薪酬與績(jī)效獎(jiǎng)金，涉及金額近億元?，郁亮、祝九勝等前高管被要求退薪，至于郁亮賣房“還債”的傳聞可能不實(shí)。

3. 有人上車，有人下車

有意思的是那些提前下車的人，華為的任正非和阿里的馬云真有先見(jiàn)之明，任正非說(shuō)過(guò)華為不碰房地產(chǎn)，專心科技產(chǎn)業(yè)。馬云鐘情淘寶和天貓的數(shù)字化和智能化，堅(jiān)決不觸碰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅支持開(kāi)發(fā)商和中介“開(kāi)網(wǎng)店”，華為和阿里等大廠專注主業(yè)，避免在樓市“踩坑”。

商業(yè)大亨李嘉誠(chéng)和潘石屹飽受爭(zhēng)議，卻有在商言商的精明和過(guò)人之處，老李早就開(kāi)始賣賣賣，回籠資金，老潘頭也不回，直接“跑路”。最近，潘石屹得意地表示，沒(méi)幾個(gè)開(kāi)發(fā)商能從房地產(chǎn)“旋渦”抽身而退。老李和老潘的“逃身術(shù)”確實(shí)了得，感知市場(chǎng)冷暖比感受人世炎涼更有價(jià)值，看懂了市場(chǎng)周期，也就理解了“過(guò)山車效應(yīng)”。

4. 支柱地位仍在，光環(huán)效應(yīng)減弱

現(xiàn)在房地產(chǎn)偏冷，但客觀說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位短期內(nèi)不會(huì)變，只是占比在下降。今年一季度，一線城市的二手房交易量大幅上揚(yáng)，迎來(lái)了樓市旺季的“金三銀四”，但這背后是巨大的政策支持和價(jià)格回調(diào)。看好和看跌的網(wǎng)友吵得不可開(kāi)交，過(guò)山車在半空中，有人覺(jué)得會(huì)再?zèng)_一下，有人覺(jué)得會(huì)馬上墜毀。

5. 資產(chǎn)大縮水，買房需謹(jǐn)慎

現(xiàn)在的房屋資產(chǎn)大縮水，很多高位站崗的購(gòu)房人心都在滴血，房子市值跌了幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。今后的房子可以買，但要看怎么買，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別再想著規(guī)模盲目擴(kuò)張，資本盲目入局，現(xiàn)在的市場(chǎng)是拼的是產(chǎn)品、服務(wù)和現(xiàn)金流。

玩“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”游戲，就是在找死。對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，買房得回歸居住屬性，不要幻想一夜暴富，“低價(jià)買入，高價(jià)賣出”，靠買房“賺差價(jià)”的機(jī)會(huì)還有，只僅限于少數(shù)樓盤(pán)。以前閉眼買房都能賺的時(shí)代一去不復(fù)返，現(xiàn)在看重“好房子”，地段、品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)缺一不可。

6. 在波動(dòng)中尋找平衡

房地產(chǎn)的“過(guò)山車效應(yīng)”說(shuō)明，任何經(jīng)濟(jì)形態(tài)的波動(dòng)都有其周期性，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有只跌不漲的市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人既不要盲目看漲，也不要過(guò)度看跌，量力而行即可，剛需族該買就買，改善族該換就換。房子是用來(lái)住的或安家置業(yè)場(chǎng)所，不是用來(lái)炒的或投機(jī)工具。無(wú)論過(guò)山車怎么顛簸，網(wǎng)友只要心態(tài)平和，系好安全帶，就能平穩(wěn)到達(dá)終點(diǎn)。