北京商辦 巨頭進(jìn)場(chǎng)

近期，北京商辦市場(chǎng)上演兩極分化圖景。

一邊是科技與AI頭部企業(yè)加速囤地置產(chǎn)，以重資產(chǎn)布局鎖定核心區(qū)位資源；另一邊則是租賃市場(chǎng)整體需求持續(xù)走弱，租金結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)延續(xù)。

那么，這種“巨頭熱、市場(chǎng)冷”的反差，背后藏著怎樣的行業(yè)邏輯與企業(yè)考量？

巨頭重資產(chǎn)掃貨 自用型布局成主流

進(jìn)入2026年，北京商辦土地與物業(yè)購(gòu)置市場(chǎng)明顯被科技與AI巨頭主導(dǎo)，市場(chǎng)邏輯正從以往的租賃擴(kuò)租快速轉(zhuǎn)向“自持鎖倉(cāng)”，企業(yè)長(zhǎng)期持有核心區(qū)位辦公資產(chǎn)的戰(zhàn)略級(jí)需求，形成了新的市場(chǎng)增量。

這一趨勢(shì)在開年土拍中便已體現(xiàn)。2月，在北京首場(chǎng)土拍中，字節(jié)跳動(dòng)以28億元斬獲海淀區(qū)藍(lán)景麗家收儲(chǔ)項(xiàng)目商服用地。

僅一個(gè)月后，其拿地動(dòng)作再度加碼，旗下全資子公司斥資33.05億元，成功摘得海淀區(qū)學(xué)院路一宗辦公研發(fā)用地。

兩宗地塊均為企業(yè)自持自用，可充分滿足長(zhǎng)期研發(fā)辦公與業(yè)務(wù)擴(kuò)張的空間需求。

至此，字節(jié)在北京自有產(chǎn)權(quán)面積已達(dá)74.48萬(wàn)平方米，累計(jì)斥資約201億元。重資產(chǎn)布局規(guī)模已然成型。

在科技企業(yè)大舉拿地置業(yè)的同時(shí)，AI賽道企業(yè)也同步跟進(jìn)，開啟自用物業(yè)收購(gòu)步伐。

4月，智譜宣布，擬以最高3.61億元收購(gòu)北京中關(guān)村軟件園的鉆石大廈，并明確將保留目標(biāo)物業(yè)自用，這也進(jìn)一步印證了企業(yè)對(duì)核心辦公資產(chǎn)的爭(zhēng)搶態(tài)勢(shì)。

對(duì)于企業(yè)頻頻布局商辦資產(chǎn)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，隨著企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，長(zhǎng)期租賃帶來的租金不確定性，以及裝修改造成本逐年攀升。在核心城市通過自建或購(gòu)置物業(yè)，可以利用固定資產(chǎn)的增值屬性，有效對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)。

“尤其是在當(dāng)前利率環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，持有優(yōu)質(zhì)地段的不動(dòng)產(chǎn)，成本相對(duì)不高，有利于優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。”

事實(shí)上，在2025年第四季度，北京寫字樓自用型投資交易額已達(dá)到31億元，占寫字樓投資市場(chǎng)比重約86%。

RET睿意德預(yù)測(cè)，自用型投資增長(zhǎng)趨勢(shì)，極可能在2026年進(jìn)一步放大，特別是在國(guó)家推動(dòng)科技成果轉(zhuǎn)化與非首都功能疏解背景下，資產(chǎn)即場(chǎng)景、樓宇即平臺(tái)、空間即生產(chǎn)工具的趨勢(shì)將更為明顯。

同時(shí)，克而瑞報(bào)告也指出，自用型企業(yè)對(duì)高品質(zhì)寫字樓配置需求是支撐市場(chǎng)的重要力量。

市場(chǎng)兩極分化 整體租賃需求維持低位

與企業(yè)密集拿地置業(yè)的火熱景象形成鮮明反差的是，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正經(jīng)歷供應(yīng)高峰、需求低迷的雙重?cái)D壓，整體租賃氛圍仍偏謹(jǐn)慎。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2026年一季度，北京辦公樓市場(chǎng)整體租賃需求維持低位。全市甲級(jí)辦公樓整體空置率在14.9%，租金環(huán)比下降2.4%。

仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事張斯亮認(rèn)為，2026年市場(chǎng)租金表現(xiàn)將延續(xù)結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢(shì)。

從需求端來看，行業(yè)冷熱不均的特征尤為突出。CBRE世邦魏理仕報(bào)告顯示，行業(yè)需求方面，2026年一季度，TMT板塊以38%的份額穩(wěn)居首位，其中系統(tǒng)解決方案、平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)及人工智能構(gòu)成了核心增長(zhǎng)引擎。

正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)，傳統(tǒng)金融、服務(wù)業(yè)縮租導(dǎo)致部分商圈空置率承壓，但以人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，正在成為辦公需求的唯一增長(zhǎng)極。

以北京為例，中關(guān)村板塊得益于AI企業(yè)的爆發(fā)，2025年凈吸納量創(chuàng)下峰值紀(jì)錄。這種分化是結(jié)構(gòu)性的。“未來，具備‘產(chǎn)學(xué)研’一體化條件的園區(qū)資產(chǎn)，其抗周期性和估值邏輯將明顯優(yōu)于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。”上述人士補(bǔ)充道。

文/黃寧