穿越周期的“保利模式”：產(chǎn)品力、現(xiàn)金流與城市深耕的“三重確定性”

4月17日，保利發(fā)展發(fā)布2025年度財(cái)報(bào)。

成績(jī)并不意外：銷(xiāo)售簽約金額2530億元，連續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

更令人驚喜的是這份成績(jī)的“成色”：在資金普遍偏緊的行業(yè)背景下，保利發(fā)展的銷(xiāo)售權(quán)益比提升3個(gè)百分點(diǎn)至79%，回籠資金連續(xù)第三年超過(guò)銷(xiāo)售額……這些指標(biāo)顯現(xiàn)出的，保利發(fā)展不僅僅是一家行業(yè)巨頭，更是在行業(yè)深度調(diào)整背景下，專注于夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，用心打磨產(chǎn)品的“穩(wěn)健派”。

01

“量”與“質(zhì)”兼?zhèn)洌?/strong>

穩(wěn)坐龍頭地位背后的“含金量”

2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銷(xiāo)售榜的意義已經(jīng)不一樣了。過(guò)去人們關(guān)注哪個(gè)房企房子賣(mài)得多，現(xiàn)在大家更關(guān)心哪個(gè)房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)更“扎實(shí)”。權(quán)益比例、回款效率、城市能級(jí)，才是“含金量”的標(biāo)尺。

而保利發(fā)展以2530億元銷(xiāo)售額領(lǐng)跑行業(yè)，其“含金量”不僅在于“量”，更在于“質(zhì)”。

權(quán)益提升與精準(zhǔn)出擊，掌握發(fā)展主動(dòng)權(quán)。保利發(fā)展全年2530億元銷(xiāo)售額中，權(quán)益比達(dá)到79%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。相當(dāng)于每100元銷(xiāo)售額中，有79元是公司全資或控股項(xiàng)目貢獻(xiàn)的。這意味著保利發(fā)展對(duì)業(yè)績(jī)的自主掌控力進(jìn)一步增強(qiáng)，發(fā)展根基更為扎實(shí)。銷(xiāo)售節(jié)奏上，上半年1452億元的銷(xiāo)售規(guī)模，深刻反映出保利發(fā)展緊抓市場(chǎng)活躍窗口期的精準(zhǔn)性和主動(dòng)性，為全年領(lǐng)跑奠定了難以撼動(dòng)的基石。

狠抓產(chǎn)品力與交付力，構(gòu)筑市場(chǎng)信任的雙基石。在行業(yè)普遍以價(jià)換量的環(huán)境下，保利發(fā)展敏銳地洞察到市場(chǎng)邏輯的深刻變化，即當(dāng)前客群的決策關(guān)鍵已從單純關(guān)注價(jià)格轉(zhuǎn)向追求更高的居住品質(zhì)。基于這一判斷，保利發(fā)展堅(jiān)定地強(qiáng)化“三好房子”產(chǎn)品邏輯，將資源集中于產(chǎn)品打造。這一策略被證明是有效的，2025年保利發(fā)展少有的獨(dú)占了全國(guó)兩個(gè)單盤(pán)銷(xiāo)售額破百億的項(xiàng)目——廣州·玥璽灣與上?！な啦┨鞇?/strong>，用硬核實(shí)績(jī)證明了優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才是最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)。保利發(fā)展全年交付規(guī)模與品質(zhì)均位居前列，客戶滿意度提升至87%，獲評(píng)行業(yè)“交付力”第一。卓越的交付，讓“好房子”從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，完成了品牌價(jià)值的最終閉環(huán)，構(gòu)成了當(dāng)下市場(chǎng)中最珍貴的信任資產(chǎn)。

廣州·玥璽灣實(shí)景圖

核心城市深耕，是保利發(fā)展穿越周期的確定性支柱。2025年，來(lái)自核心城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度達(dá)到92%，這已經(jīng)是連續(xù)第三年維持在90%左右的高水平。這顯然不是偶然沖高，而是可復(fù)制的常態(tài)。更關(guān)鍵的是，在核心城市，保利發(fā)展的市占率已突破7.9%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的時(shí)代，市占率的每一分提升都意味著更強(qiáng)的定價(jià)權(quán)和更穩(wěn)的去化底盤(pán)。這條“護(hù)城河”，正被保利發(fā)展持續(xù)拓寬加深。

這背后，是嚴(yán)苛的戰(zhàn)略定力與極度聚焦的投資拓展。全年新增土儲(chǔ)總地價(jià)791億元，一二線城市投資占比超過(guò)90%，北京、上海、廣州三地占據(jù)近半壁江山。保利發(fā)展不做機(jī)會(huì)主義者，而是選擇將資源投入高能級(jí)、高確定性的核心市場(chǎng)，杜絕“攤大餅”，為未來(lái)儲(chǔ)備最優(yōu)質(zhì)的“糧草”。當(dāng)行業(yè)潮水退去，這些核心市場(chǎng)的資產(chǎn)流動(dòng)性、價(jià)格韌性與需求支撐，構(gòu)成了最深厚的“安全墊”。

02

財(cái)務(wù)底盤(pán)：

連續(xù)三年超100%回籠率意味著什么?

銷(xiāo)售質(zhì)量是顯性的競(jìng)爭(zhēng)力，但真正決定房企能否穿越周期的，是現(xiàn)金流的安全邊際與負(fù)債結(jié)構(gòu)的健康度。

一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)尤為亮眼——保利發(fā)展2025年回籠資金高達(dá)2589億元，銷(xiāo)售回籠率連續(xù)第三年超過(guò)100%，達(dá)到102%。

這相當(dāng)于當(dāng)年收到的現(xiàn)金，比當(dāng)年簽約的銷(xiāo)售額還多。多出來(lái)的部分，來(lái)自歷史應(yīng)收賬款的加速回收。在行業(yè)流動(dòng)性普遍偏緊的當(dāng)下，保利發(fā)展的“超量回籠”構(gòu)成了最具韌性的資金基本盤(pán)

保持資金回籠率的同時(shí)，保利發(fā)展在投資端執(zhí)行“以銷(xiāo)定產(chǎn)”——新開(kāi)工面積根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度動(dòng)態(tài)調(diào)整，建安支出同比壓降。全年新開(kāi)工面積703萬(wàn)平方米，竣工面積2450萬(wàn)平方米，建安支出同比壓降至737億元。

這并非被動(dòng)的收縮，而是一種主動(dòng)的精益運(yùn)營(yíng)：既不盲目開(kāi)工占用資金，也不因過(guò)度保守而錯(cuò)失機(jī)會(huì)。最終，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~實(shí)現(xiàn)了152億元的凈流入，連續(xù)8年保持為正，為應(yīng)對(duì)不確定性構(gòu)筑起堅(jiān)韌的流動(dòng)性屏障。

融資端優(yōu)勢(shì)，讓保利發(fā)展將央企的信用價(jià)值釋放到了極致。2025年，率先發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模85億元，六年期綜合成本僅2.32%。這一創(chuàng)新工具的出現(xiàn)，本身就是資本市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性的信任票。

全年來(lái)看，新增有息負(fù)債平均成本同比下降33個(gè)基點(diǎn)至2.59%，期末綜合融資成本降至2.72%的歷史低點(diǎn)。其中，公司債利率最低探至2.12%，中期票據(jù)低至1.85%，創(chuàng)歷史新低。融資成本持續(xù)走低，直接體現(xiàn)在負(fù)債表的持續(xù)優(yōu)化上：資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)第五年下降，同比再降2.08個(gè)百分點(diǎn)至72.26%，有息負(fù)債規(guī)模也削減了77億元。低成本融資與高效回款形成強(qiáng)勁的信用正循環(huán)，構(gòu)成了保利發(fā)展難以復(fù)制的資金優(yōu)勢(shì)。

正是基于這樣扎實(shí)的財(cái)務(wù)底色與持續(xù)的經(jīng)營(yíng)韌性，保利發(fā)展的行業(yè)地位得以持續(xù)加固。開(kāi)源證券對(duì)保利發(fā)展2025年度年報(bào)的點(diǎn)評(píng)一語(yǔ)中的，“核心城市貢獻(xiàn)突出、銷(xiāo)售回款高效，疊加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)與低融資成本優(yōu)勢(shì)，行業(yè)龍頭壁壘持續(xù)加固?！?/p>

結(jié)語(yǔ)

穩(wěn)，是一種戰(zhàn)略定力。

回看整個(gè)2025年，保利發(fā)展的關(guān)鍵詞不是“進(jìn)攻”，也不是“收縮”，而是“優(yōu)化”——優(yōu)化權(quán)益結(jié)構(gòu)、優(yōu)化現(xiàn)金流、優(yōu)化負(fù)債、優(yōu)化土儲(chǔ)、優(yōu)化存量資產(chǎn)。每一項(xiàng)優(yōu)化的結(jié)果，都指向同一個(gè)方向：讓底盤(pán)更穩(wěn)。在行業(yè)調(diào)整期，“穩(wěn)”就是最大的競(jìng)爭(zhēng)力：周期更迭，唯穩(wěn)不破。

2530億元的背后，是一個(gè)樸素的商業(yè)邏輯：穿越周期，靠的不是僥幸，而是在好年景里不膨脹、在調(diào)整中不慌亂。展望未來(lái)，保利發(fā)展更有底氣：現(xiàn)金備足了，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)更集中了，融資成本更低了，輕裝上陣。接下來(lái)，就是如何在行業(yè)新格局中，將“穩(wěn)”轉(zhuǎn)化為持續(xù)“前進(jìn)”的力量。

--THE END--

本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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