北京買房：理清思路，購房建議1861

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

家里有一套建面200平世紀城無貸房，父母住著想裝修，另有附近一套40平無貸小戶型自住圖上學近。上學用的大房子名額，小房子還有名額沒用。世紀城大房子三年內不賣因為可以登記上初中，小房子三年后小學畢業可以考慮賣掉。另外國貿有一套90平左右出租中，不過目前空置。

想請教兩個問題：

1、關于公積金的使用怎么比較合理。目前有100w公積金，想用作裝修經費，確定可以取出。公積金有100w，在想是豪裝，還是留一些做貸款，等三年后40平小戶型完成使命就賣掉，搬回和父母一起住200平，然后公積金貸款加小房子換個近郊小洋房或者別墅。

2、國貿房子要不要留著還是賣掉，6年甚至更長時間內都沒有機會去住，但比較喜歡那套，在使館區之前出租價格一直很好，近兩年不太行，但長期應該是比較保值，父母建議賣掉那套，不過現在時機好像也不合適。

A：

1、我沒理解，如果孩子的學籍在海淀，那小升初是不用房子的啊。也就是說，海淀只是每套房在六年或九年內限定一個學位，但并不限制出售，小升初也不用再次登記。只有跨區到海淀轉學vs小升初的才需要房子和戶籍呢。

2、公積金的使用，最好是買房用掉，額度高。裝修是有限額的，之前應該是每平米700，現在好像是1600，最高25萬，拿著裝修合同+發票去申請。

3、近郊小洋房很正常，但別墅的話考慮好，北京除了產業區周邊的少數別墅，其他的絕大多數都價格走勢一般，能跟上普宅大盤的屈指可數。所以買別墅的話無論哪種形式的，基本都是自住為主，投資性不太強。

4、國貿的看什么房了，您這90平的應該不是老公房小區，那普宅+次新+板樓戶型好的就留著，70年公寓類的就意義不大了。公寓的優勢是租金高，但劣勢是大概率仍然價格走勢落后大盤，最好成績能不落后而已。

通縮期間的租金都會走低，北京樓市歷史上好幾次輪回了。比較明顯的是2000年，2008年和2014年，也都是房價走低的時期，現在算是第四次。租金和房價不是一個市場，房價歸類投資，有可能大漲大跌。但租金屬于消費，一般都是跟隨CPI小幅波動，因為其本身就是計入CPI數據的，房價算投資所以不計入。

另外房租是基本與平均工資漲跌一致的，工資漲了房租就漲，或者是房租上漲后工資也就該漲了，或先或后都差不多，全世界所有大城市都是這種規律。

國貿周邊的房租至少是北京平均值，這會兒買應該不合適。這讓中介給估算一下租售比+租金回報率（凈）吧，北京的平均值是650，收益1.8%是已經超過同期五大行存款利率了。樓市歷史上這也是第四次，前三次都是房價低谷期。

5、總之常規建議是，學區房留一套就行，小房子沒必要留著，因為學區溢價必定超過海淀平均值，不如趁溢價還高的時候賣掉，沒必要擔風險。世紀城的可以留，這里的戶型大，所以學區溢價不算高，保值風險相對低。公積金最好用買房用掉或取出。國貿的如果是普宅就先留著吧，70年公寓的話看具體情況了。近郊小洋房看具體地段兒，別墅的話看自己的喜好了。

僅供參考。

二

Q:

工作門頭溝，孩子28年上學，有ZB想要個海淀學籍兼居住，不想卷。重點關注了一下海淀田村附近的情況，想請問一下廖公莊附近的二手房能考慮嗎？聽說是28年九年一貫制清華附開始招生。碧桐園，阜石路93號，綠谷雅園二手房推薦哪個？或者這個區域都不好的話，可以考慮哪個區域或小區？

A：

1、這問題問的我不太理解，工作在門頭溝，那政保是哪個區的？怎么有政保了還要海淀學籍啊？不想卷為什么要去海淀啊？有政保的為什么要關注田村啊？您是哪種政保啊，我沒太看懂，是工作單位很牛嗎？

2、廖公莊附近的二手房，這怎么說呢？地段兒普通吧，非常典型的兩區交界，所以海淀區不是太重視吧，綠地鐵道和五環都屬于天然物理屏障。

幾個小區也不是太強，所以更適合自住，其他方面的期望值別太高，投資角度相對普通，否則幾個小區也不會現在的價格。以后最好成績有可能跟上大盤，但這指的是基礎部分，不包括學區溢價。

這里的溢價應該都不太高，前些日子有網友想賣碧桐園的兩居，租售比是800左右，那溢價率就是在20%左右，低于海淀平均值。但這里的學區也不太熱門，屬于一分錢一分貨吧。

3、推薦當然是西山洋房了，碧桐園，畢竟小區還是不錯的，自住挺合適的，兼顧海淀學位。不過清華附田村的我不了解，還沒開學呢不敢評價。

4、這幾個小區談不上區域不好，而是看您更注重哪方面了？這里從學區角度普通，但溢價也不太高。居住角度相對性價比高，比熱門學區更是占優。價格走勢方面不太強，但相對的優勢就是價格不高了。也就是優劣勢都挺明顯的，看自己的選擇吧。

5、我真是沒看懂您說的政保情況，不敢推薦。只能說這邊常規建議是玉泉小學和圖強二小（航天圖強），玉泉是全北京級別最高的，學區內排名第一。圖強是二院子弟校，航天基因。

另外學區的話自然是萬壽路學區了，典型的海淀中上學區，常規選項。再者您的預算是多少啊？不談錢的話不太好聊。

僅供參考。

三

Q:

我們是2001年宣武拆遷的，當時在南四環買的一套頂層復式126平，2900一平的經濟適用房。現在的情況是我老公去世了，女兒結婚了，我自己住這套房太大，沒電梯爬樓也挺累，所以想賣掉換一套離女兒家近的電梯房，在石景山首鋼那邊。

但是我從好幾年前就發現了問題，我們整棟樓都是同時買的，我的單價比樓下的還貴100多，但是現在我跟樓下80多平的要賣的話一個價格，這種問題好幾年了，所以我很猶豫，是現在忍痛賣掉，還是說等等價格回升？

A：

1、等價格回升？您的意思是說，現在您這套126平的房子，跟樓下中間層80多平的總價是一樣的是嗎？然后您想等您這套房的單價回升，升到和中間層同樣的單價，是這意思嗎？那我認為可能性不大，幾乎沒可能。

2、之所以當年的價格都一樣，是因為經濟適用房都是統一定價的，頂多微調。所以開發商們為了促進頂層的銷售，于是給開發成了復式，然后送露臺以促銷。主要是那個年代流行“樓中樓”的復式，給人以“空中別墅”的感覺，所以頂復賣的還不錯。

但這些年都流行大平層了，帶樓梯的甭說頂復了，連真正的別墅都不太好賣。所以導致頂復的單價都走弱十多年了，除非是豪宅小區，其他普宅的頂復基本都和中間層拉開了價格差。

這種價格差一旦形成就很難改變，除非是潮流又輪回到當年，否則不太可能縮小價差，抹平就更不可能了。

3、而且您這還是沒電梯的步梯樓，您覺得爬樓梯累，接盤的也嫌累啊，而且是爬了六樓之后進了家里還得再爬一層，那想買的人就更少了。

所以這種房的常規建議就是別著急慢慢兒賣，很多時候也不是價格原因，而是要等到就喜歡頂層復式的人，這才有可能賣高點兒。

4、其他我沒什么建議，只是說頂復的價格不可能回升到跟中間平層差不多的地步，出手時能提高點兒就不錯了。

僅供參考。

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