鄧佳悅的藍圖很美，前灘濱江道三個月只賣了27套房子

文/上海進深 嚴明會

近日，前灘濱江迎來一波認購熱潮。

4月18日-4月22日，前灘元境和前灘公館瀾墅同步開啟認購。

前灘公館瀾墅推出12套建面約250-283㎡的合院產品，均價139800元/㎡，累計收獲超40組認購，認購率達375%，觸發積分制。

前灘元境同樣表現搶眼，68套建面約109㎡三房和139㎡四房房源，均價121800元/㎡，累計認購超170組，認購率260%，觸發積分制。

兩盤雙雙觸發積分制，推盤量少固然是因素之一，但核心地段疊加優質產品，才是吸引高端客群的真正底牌。

與這兩個樓盤的火爆形成鮮明對比的是，前灘濱江道的銷售表現頗為落寞。

盡管在開盤周期內有超過1500組客戶到訪，首開122套建面約89-153㎡房源，僅獲得95組有效認籌，官宣開盤當日去化約70%。

在首開階段就大規模啟動分銷，且有95折優惠、加送車位券，自1月25日開盤至今已過去三個月，網上房地產顯示，該項目至今僅售出27套，網簽去化率約22%。

產品錯位

從宏觀規劃來看，該片區整體容積率僅為0.42，綠地率高達62%，人均綠地面積達到170平方米，本應營造出低密度高品質的居住環境。

但前灘濱江道三個地塊的容積率卻高達2.5至3.0，明顯高于此前板塊內熱銷樓盤的密度水平。

在具體規劃設計上，項目采用了圍合式布局，住宅與商業混合分布，樓棟高度參差不齊。三個地塊分別規劃了不同層數的住宅和商業建筑，總計約547套住宅。

地塊呈狹長形態，整體朝向為西偏南約45度，而非大眾更喜歡的正南正北。

產品形態包含洋房、小高層、高層多種形態，戶型建面涵蓋86㎡兩房到249㎡四房大平層，多達19個戶型。

這意味著，同一社區里，剛需小戶型和兩千萬級的改善客群共享同一套資源體系。

舊規之下，戶型設計上也缺乏創新。當市場上多數項目通過多陽臺、全屋飄窗、設備平臺等高附贈方式提升實得率時，前灘濱江道多數戶型僅配置單一陽臺，晾曬與觀景功能受限，產品設計理念明顯滯后于市場需求。

這種產品代際上的落后，讓其在面對追求空間尺度感的新貴客群時，競爭力明顯不足。

綜合來看，前灘濱江道從規劃密度、空間布局到產品定位、戶型設計，都存在與高端改善客群預期明顯錯位的問題。

前灘濱江道尚有超過400套房源待推售，面對競品持續以更優的產品力和更清晰的定位搶占市場，想要逆轉當前的被動局面，難度不言而喻。

地段牌失靈

前灘濱江道的開發商陸家嘴集團，曾是前灘板塊最耀眼的金字招牌。其打造的前灘公館曾創下五開五罄、最高認購率450%的輝煌戰績。

去年11月28日，“前灘濱江道國際生活灣區全場景發布會”在上海前灘華爾道夫酒店舉行。

陸家嘴集團黨委副書記、股份公司總經理鄧佳悅對前灘濱江道項目提出更高的期許，作為陸家嘴集團“前灘濱江超級完整體”建設的最后一個城市單元，前灘濱江道將以濱江灣區的全新探索，為前灘濱江書寫全新的生活藍圖。

作為壓軸之作，前灘濱江道的戰略意義不言自明。然而從實際產品表現來看，它并未能承襲前灘公館的成功基因。

定價策略也折射出市場的微妙心態。其均價11.65萬/㎡，較前灘公館2025年8月第六批次12.2萬/㎡的備案價低了5000多元。

然而，這個看似“讓利”的價格并未換來預期中的熱銷。究其原因，前灘公館多為低密洋房，產品形態本就具備更高溢價能力，整個小區定位也更貼近改善。

因此，在扣除產品力的差距后，前灘濱江道的實際吸引力并不如數字看起來那么大。

近年來，陸家嘴集團在上海多個項目接連爆發質量維權事件。

例如，有業主反映前灘東方悅瀾存在認購不合格、公區與宣傳不符、建設質量粗糙等問題，世紀前灘天御存在配置降標、結構裂縫、材料不合格等問題，浦東川沙的陸家嘴錦繡觀瀾交付后，業主投訴房屋漏水、發霉、開裂，公區石材斷裂等。

當“陸家嘴”三個字從品質保障的代名詞，逐漸演變為購房者心中需要謹慎評估的風險項，前灘濱江道所承載的壓軸光環便失去了最重要的底盤支撐。

增收不增利

前灘濱江道的項目公司為上海德茗置業有限公司，股權穿透后，控股股東指向陸家嘴集團。

這家曾以一己之力托舉起整個前灘CBD天際線的企業，如今正經歷著利潤表上的陣痛。

2025年，陸家嘴實現營業收入181.67億元，同比增長24.00%；歸母凈利潤為12.26億元，同比下降18.74%；扣非凈利潤為11.98億元，同比下降19.09%。

從收入構成看，房地產銷售（含投資性房地產轉讓）收入達97.09億元，占總營收53.44%，成為第一大收入來源；房地產租賃收入30.07億元，占比16.55%，二者合計撐起近七成營收。

區域高度集中在上海大本營，貢獻了179.70億元，占總營收比例高達98.92%。

利潤端的下滑則暴露出前幾年高價拿地的后遺癥。

期內整體毛利率為36.26%，同比下降8.10個百分點。其中，房地產銷售業務毛利率同比減少9.10個百分點，主因川沙錦繡云瀾和東方悅瀾等高價競得地塊項目集中結轉，土地成本較高所致。

費用端同樣承壓。在營收增長24%的背景下，銷售費用卻飆升42.24%至2.67億元，遠超收入增速，直接侵蝕利潤空間。財務費用維持在13.95億元的高位，同比微增2.61%。

當集團整體面臨利潤收窄、費用攀升的雙重壓力，這個承載著“壓軸”之名的項目能否在后續400余套房源的去化中走出獨立行情，答案或許已不僅取決于營銷層面。