又一個(gè)REIT資產(chǎn)儲(chǔ)備？ 華潤為何轉(zhuǎn)讓開業(yè)14年成都萬象城

觀點(diǎn)網(wǎng) “大資管”策略指引下，華潤置地繼續(xù)梳理旗下成熟的重資產(chǎn)商業(yè)物業(yè)。

這次的標(biāo)的是已開業(yè)14年的成都萬象城--這座位于成都城東的城市級(jí)商業(yè)地標(biāo)，即將迎來其新使命。

近日，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所一則股權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)披露公告，華潤置地?cái)M通過全資子公司超智資源有限公司，轉(zhuǎn)讓所持華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)。據(jù)悉，后者正是成都萬象城的開發(fā)與運(yùn)營主體。

資料顯示，成都萬象城的故事始于2005年。華潤置地選址成華區(qū)雙慶路，邀請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域全球排名前列的Callison建筑事務(wù)所操刀。項(xiàng)目總投資達(dá)25億元，設(shè)計(jì)總建筑面積約32萬平方米。其中，購物中心占24.4萬平方米，另配建7.4萬平方米的超甲級(jí)寫字樓。

2012年5月11日，成都萬象城一期正式開業(yè)。這是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后布局的全國第四座萬象城。項(xiàng)目從設(shè)計(jì)上便體現(xiàn)了受重視程度。

據(jù)悉，成都萬象城以建筑與園林景觀融合的設(shè)計(jì)思路，采用當(dāng)時(shí)還不多見的退臺(tái)式打造手法，搭配庭院水景、屋頂花園、景觀連廊等多元場景，把自然采光、田園綠意與生態(tài)氛圍有機(jī)融入商業(yè)空間。

彼時(shí)成都商業(yè)市場正處于從傳統(tǒng)百貨向購物中心轉(zhuǎn)型的初期，成都萬象城的到來被業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)為“開啟了成都商業(yè)市場新紀(jì)元”。與之對(duì)比，成都IFS開業(yè)時(shí)間為2014年1月，成都太古里則為2015年4月。

一個(gè)細(xì)節(jié)足以佐證其影響力：中國西部地區(qū)首家Apple直營店即選址于此。在那個(gè)iPhone逐漸成為中國新一代消費(fèi)者身份符號(hào)的年代，蘋果直營店的選址本身就是一座城市商業(yè)能級(jí)的標(biāo)尺。

因此一期開業(yè)后，成都萬象城便迅速躋身全市購物中心零售額前列。

此后，成都萬象城至少經(jīng)過兩輪擴(kuò)充與改造。第一次升級(jí)是在2020年。當(dāng)年12月，成都萬象城二期開業(yè)投用，完整的項(xiàng)目形態(tài)至此全面落成。

二期新增三棟商業(yè)樓，與一期原有的四館圍合而成，將商業(yè)體量推至28.7萬平方米，一舉成為成都主城區(qū)最大的商業(yè)綜合體，并以此體量合計(jì)引入品牌數(shù)量超過620家。

第二次升級(jí)發(fā)生在2023年。這是成都萬象城開業(yè)11年后，華潤置地斥資數(shù)億元，用時(shí)195天，對(duì)3.2萬平方米的中心廣場進(jìn)行了徹底改造，設(shè)計(jì)方請(qǐng)來了扎哈·哈迪德建筑師事務(wù)所。

改造后，中心廣場以專注引入茶飲、輕餐業(yè)態(tài)的“里巷”，以及潮流零售定位的“高街”兩條動(dòng)線串聯(lián)起四館及室外空間，引入gaga、tea'stone、Alimentari Mulino、Shake Shack等輕餐品牌和Snow Peak西南首家購物中心店、nice rice買手店等潮流品牌，輔以大量外擺，營造出極具特色的氛圍。

同期，A、B、C、D四館分別被重新賦予“自在·奢享”、“自在·靈感”、“自在·創(chuàng)想”、“自在·活力”的差異化標(biāo)簽，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不同客群的覆蓋。成都萬象城就此升級(jí)為“城市旗艦公園商業(yè)”，提出全新slogan“自在生長，大于想象”。

截至2025年，根據(jù)公開信息，成都萬象城全年?duì)I業(yè)額約為78億元，市內(nèi)僅排在兩個(gè)百億項(xiàng)目成都IFS、成都太古里之后。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，商業(yè)客整理

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一年成都萬象城共引入了約50家首店，客流量突破5000萬人次。

包括意大利女裝品牌MARELLA開出全國首家全新形象店、輕奢女裝品牌nexy.co大師旗艦店全國首店、英國鞋靴品牌Rockfish Weatherwear西南首店、Aimer全國首家旗艦店、BAKER PUPPY城市首店、慢攪粥底火鍋黑金店全國首店、OTHER TEA另茶西南首店等。

而據(jù)華潤置地2024年全年業(yè)績報(bào)告顯示，該項(xiàng)目取得租金收入8.31億元，項(xiàng)目評(píng)估值69.83億元。同年，成都萬象城項(xiàng)目公司華潤置地（成都）發(fā)展有限公司，營業(yè)收入約9.57億元，凈利潤達(dá)2.46億元。

圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取

另據(jù)摩根士丹利的最新研報(bào)估算，這座M2定位的商業(yè)綜合體，現(xiàn)時(shí)的估值約在70億至80億元區(qū)間。

在市場看來，將年租金收入超過8億元、年客流量突破5000萬人次的“現(xiàn)金奶牛”擺上貨架，背后是華潤置地正加速打通一條實(shí)現(xiàn)“投、融、建、管、退”資本循環(huán)的大資管業(yè)務(wù)模式。其本質(zhì)是通過資本運(yùn)作將不動(dòng)產(chǎn)的長期價(jià)值在更短周期內(nèi)變現(xiàn)，同時(shí)以管理服務(wù)延續(xù)現(xiàn)金流獲取能力。

在資本循環(huán)中，步驟更靠前的股權(quán)轉(zhuǎn)讓層面，近年來華潤置地已通過股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方式處置了多個(gè)運(yùn)營成熟的萬象系商業(yè)資產(chǎn)，且均綁定了運(yùn)營管理權(quán)。

例如2022年6月掛牌的杭州蕭山萬象匯、2024年12月掛牌的合肥萬象城、2025年11月掛牌的西安西咸萬象城、貴陽萬象匯等。這些已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期的成熟項(xiàng)目，相信均為華潤置地謀劃商業(yè)REITs的潛在儲(chǔ)備，以求成熟一批、證券化一批。

近年以來，據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，華潤置地就曾以成都、深圳、重慶、北京等商業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)，至少發(fā)行了260億元CMBS，另外還注冊(cè)了超300億元類REITs發(fā)行額度。

涉及的重要商業(yè)項(xiàng)目包括成都萬象城、上海萬象城、重慶萬象城、沈陽鐵西萬象匯、石家莊萬象城、廈門萬象城、深圳羅湖萬象城二期、杭州蕭山萬象匯等。

其中，作為此次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的成都萬象城，就于2020年作為華潤置地首單CMBS項(xiàng)目成功發(fā)行，規(guī)模25.01億元。

在公募REITs領(lǐng)域，華夏華潤商業(yè)REIT已于2024年3月在深交所上市，首發(fā)底層資產(chǎn)為青島萬象城，募資規(guī)模達(dá)69.02億元，是首批3單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中募資規(guī)模最大的產(chǎn)品。

2025年，該REIT完成首次擴(kuò)募，新購入昆山萬象匯；同年又?jǐn)M申請(qǐng)第二次擴(kuò)募，擬購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三處資產(chǎn)。

此外，華潤置地年內(nèi)還成功設(shè)立兩支合計(jì)規(guī)模30億元的Pre-REITs策略商業(yè)地產(chǎn)私募基金。

其中，華潤置地與華夏股權(quán)設(shè)立的潤盈華夏基金，就采取“在營+開發(fā)”的混合投資策略，擬投資西安西咸萬象城、貴陽萬象匯和位于大連的在建購物中心。據(jù)悉，后續(xù)這批項(xiàng)目優(yōu)先考慮通過公募REITs退出。

而據(jù)華潤置地最新的計(jì)劃，“十五五”期間該公司將推動(dòng)公募REITs規(guī)模超600億元。作為儲(chǔ)備資源，截至2025年底，華潤置地旗下自有在營購物中心98座，而到2030年末，在營購物中心將增至127個(gè)。

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