八年合作分手 雅居樂(lè)虧損2.67億退出湖州濱江國(guó)際二期項(xiàng)目

觀點(diǎn)網(wǎng) 從合作共贏到割肉離場(chǎng)，湖州一號(hào)項(xiàng)目用八年時(shí)間，見(jiàn)證了雅居樂(lè)的起伏人生。

4月22日晚，雅居樂(lè)發(fā)布公告，以9500萬(wàn)元的名義對(duì)價(jià)將湖州一號(hào)項(xiàng)目（雅居樂(lè)·濱江國(guó)際二期）50%股權(quán)，出售給原合作方中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)南通有限公司（下稱“中房南通”），預(yù)計(jì)錄得虧損約2.67億元。

根據(jù)協(xié)議，這是一場(chǎng)典型的“承債式出售”，中房南通以項(xiàng)目公司欠付其的9500萬(wàn)元債務(wù)作為結(jié)付，雅居樂(lè)需在協(xié)議簽訂后六個(gè)月內(nèi)出售目標(biāo)物業(yè)，所得凈額歸其自身，未出售部分也將歸雅居樂(lè)支配。

而這場(chǎng)沒(méi)有現(xiàn)金流的交易，背后反映出了不僅是行業(yè)周期下項(xiàng)目去化困難，更折射出這家千億房企在巨虧與債務(wù)雙重?cái)D壓下，無(wú)奈斷臂求生的真實(shí)圖景。

項(xiàng)目緣起

雅居樂(lè)與湖州的緣分，始于2018年樓市的狂熱周期。彼時(shí)的雅居樂(lè)正處于全國(guó)化擴(kuò)張的巔峰，多元化布局高歌猛進(jìn)，長(zhǎng)三角作為核心戰(zhàn)略區(qū)域，成為其重倉(cāng)布局的重點(diǎn)

2018年2月12日，雅居樂(lè)旗下杭州余杭雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以11.201億元的總價(jià)，競(jìng)得湖州市吳興區(qū)鳳凰東區(qū)湖開(kāi)土2018-02號(hào)地塊，樓面價(jià)為8305元/平方米，刷新當(dāng)時(shí)區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。

按照規(guī)劃，該地塊將打造雅居樂(lè)·濱江國(guó)際二期項(xiàng)目，總建面約13.05萬(wàn)平方米，涵蓋高層、洋房、疊墅及商業(yè)配套，總戶數(shù)約1262戶，車位比達(dá)1:1.3，還配套建設(shè)大型康體館、精品菜場(chǎng)等設(shè)施。

為分?jǐn)傎Y金壓力、降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，雅居樂(lè)于2018年6月成立項(xiàng)目公司浙江祥雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本1.9億元；同年11月，引入中房南通入股，雙方各持50%股權(quán)，開(kāi)啟合資開(kāi)發(fā)模式。

而這本是行業(yè)流行的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，卻未料成為了今日決策僵局的伏筆。

2021年6月，雅居樂(lè)·濱江國(guó)際二期正式取證開(kāi)盤，然而此時(shí)樓市已進(jìn)入深度調(diào)整期，首開(kāi)去化率只有65%； 雪上加霜的是，2021年底項(xiàng)目一期交付時(shí)，因驗(yàn)收問(wèn)題出現(xiàn)延期，直接影響了項(xiàng)目口碑，2022年4月二批次加推，僅去化了35%。

2023年底，項(xiàng)目全面竣工交付，但庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}日益嚴(yán)重，截至4月22日最新公告日，仍剩余住宅172套、商業(yè)28套、車位423個(gè)，儲(chǔ)藏室37間及2個(gè)體育館，總可銷售面積約為3.73萬(wàn)平方米，備案價(jià)總額6.26億元，單位備案價(jià)為1.68萬(wàn)元/平方米，大量資金沉淀無(wú)法回籠。

與此同時(shí)，項(xiàng)目公司浙江祥雅財(cái)務(wù)方面也并不樂(lè)觀，除稅后虧損約1573.4萬(wàn)元，總資產(chǎn)約7.18億元，資產(chǎn)凈值僅1.37億元，成為持續(xù)消耗雅居樂(lè)現(xiàn)金流的“負(fù)資產(chǎn)”。

項(xiàng)目的去化速度，自然也與產(chǎn)品定價(jià)、促銷節(jié)奏有關(guān)，而這背后也折射出了雙方各持50%股權(quán)的合資模式，在市場(chǎng)下行期的弊端。

公告有段話指出：“出售事項(xiàng)主要是由于買方與賣方對(duì)項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)策略及營(yíng)運(yùn)方式存在分歧。賣方與買方未能就余下物業(yè)的出售時(shí)機(jī)及定價(jià)策略達(dá)成共識(shí)。”

此時(shí)的湖州項(xiàng)目，早已陷入“賣不動(dòng)、管不了、虧不停”的死循環(huán)，不再是當(dāng)初雙方初識(shí)時(shí)的“香餑餑”，而是都想盡快脫手的“燙手山芋”。

出售由衷

湖州項(xiàng)目的承債式甩賣，絕非孤立事件，而是雅居樂(lè)系統(tǒng)性危機(jī)的冰山一角。

據(jù)雅居樂(lè)最新披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)指出，2025年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收278.59億元，同比減少35.7%；歸母凈虧損更是達(dá)到225.69億元，同比增加25.3%，連續(xù)四年虧損；毛利率也進(jìn)一步惡化至-17.6%。

核心業(yè)務(wù)銷售徹底“失血”下，債務(wù)違約的藤蔓更是緊緊纏繞著雅居樂(lè)。截至2025年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括有限制現(xiàn)金）總額僅55.79億元，但短期借款的規(guī)模便高達(dá)387.34億元，資產(chǎn)負(fù)債率也攀升至89.53%。

盡管雅居樂(lè)的總借貸較2024年末減少21.11億元，但其凈負(fù)債比率卻由2024年末的103.6%飆升至229.6%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急劇放大。

截至去年末，公司已有本金合計(jì)294.21億元及利息13.05億元的借款，因未能按期支付而構(gòu)成違約，并觸發(fā)了37.66億元的銀行及其他借款出現(xiàn)交叉違約。

在這樣的背景下，雅居樂(lè)的核心戰(zhàn)略只剩下一個(gè)--處置資產(chǎn)、回籠現(xiàn)金、止血續(xù)命，哪怕沒(méi)有現(xiàn)金回款，哪怕要計(jì)提大額虧損。

2025年財(cái)報(bào)顯示，2025年，雅居樂(lè)出售/終止確認(rèn)附屬公司的虧損約28.96億元。

進(jìn)入2026年后，雅居樂(lè)持續(xù)出售資產(chǎn)，3月11日，嘉里建設(shè)或相關(guān)人士以約4.3億港元從接管人手中購(gòu)入原由雅居樂(lè)持有的九龍?zhí)笼埰詣e墅地皮，地塊折價(jià)超5億港元；3月27日，雅居樂(lè)以11.5億元出售環(huán)保相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

事實(shí)上，對(duì)于一家房企而言，其最核心的“保命根基”便是土儲(chǔ)。

受持續(xù)停拿新地影響，雅居樂(lè)近年土儲(chǔ)規(guī)模不斷縮水。截至2025年末，集團(tuán)于69個(gè)城市及地區(qū)擁有預(yù)計(jì)總建筑面積約2548萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，較上半年末的2962萬(wàn)平方米減少了14%。

但值得一提的是，2026年一季度，雅居樂(lè)預(yù)售均價(jià)重回萬(wàn)元以上。截至2026年3月31日的三個(gè)月內(nèi)，雅居樂(lè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額約18.2億元人民幣，對(duì)應(yīng)建筑面積約16.5萬(wàn)平方米，平均單價(jià)為1.10萬(wàn)元/平方米。

管理層方面，就在2025年年報(bào)發(fā)布的次日4月1日，雅居樂(lè)宣布創(chuàng)始人之一、陳氏五兄弟長(zhǎng)兄陳卓雄，因已屆齡退休及期望減輕工作負(fù)擔(dān)，正式辭任非執(zhí)行董事職務(wù)。

一紙離任公告，這位伴隨雅居樂(lè)走過(guò)37年風(fēng)雨的核心創(chuàng)始人，也徹底結(jié)束了其長(zhǎng)達(dá)21年的董事生涯。

可即便元老離場(chǎng)，雅居樂(lè)依舊延續(xù)著根深蒂固的家族治理模式，陳卓林坐鎮(zhèn)董事會(huì)主席兼總裁，陳卓喜、陳卓南等家族成員仍穩(wěn)居董事席位。

或許華南五虎的集體浮沉與落寞，讓不少親歷舊周期的行業(yè)從業(yè)者倍感唏噓，但不可否認(rèn)的是，他們的落幕，也正宣告著一個(gè)全新的房地產(chǎn)時(shí)代已然到來(lái)。

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