車位不能捆綁銷售 開發(fā)商玩“天價月租”逼你買

■“好房子”理念的落地離不開高品質配套的支撐，其中停車位作為影響居住體驗的關鍵要素，備受購房者關注。

■珠江鉑世灣近日將停車費由600元/月下調至450元/月，業(yè)主認為該價格仍高于市場主流標準。

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近日，《關于支持高品質住宅建設的若干意見》（俗稱“好房子28條”）正式落地，政策明確支持小區(qū)利用自有用地建設地下公共停車場，無需單獨申請規(guī)劃條件，相關面積不計入容積率，同時優(yōu)化地下車庫規(guī)劃核實與確權登記流程，著力從源頭緩解群眾停車難題。不過，新快報記者走訪發(fā)現(xiàn)，當前不少小區(qū)停車亂象依然突出，與“住得舒心”的好房子標準形成反差。盡管樓盤捆綁銷售車位的現(xiàn)象有所減少，部分開發(fā)商卻通過高價月租、限制月租車位數(shù)量等方式，變相強迫業(yè)主購買車位。

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政策開綠燈 自有用地建停車場 不計容、確權提速

“好房子”理念的落地離不開高品質配套的支撐，其中停車位作為影響居住體驗的關鍵要素，備受購房者關注。“好房子28條”明確提出了優(yōu)化車位供給的兩項具體舉措：一是支持利用產(chǎn)權清晰的自有用地地下空間建設公共停車場，明確此類增建項目可不改變原用地性質、無需單獨申請規(guī)劃條件，且不計入原地塊容積率；二是優(yōu)化地下車庫（位）的規(guī)劃核實與確權登記流程，大幅縮短辦理周期，有效降低企業(yè)的資金與時間成本。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴新快報記者，對市民和業(yè)主來說，這次的政策能有效緩解停車難，縮短車位辦證周期，保障業(yè)主產(chǎn)權明晰。“分期確權可讓車位更快投入使用，但需注意承諾制下可能存在后續(xù)權責銜接問題”。

從行業(yè)角度觀察，該政策也為房地產(chǎn)市場注入了積極信號。嚴躍進分析稱：“新政降低開發(fā)商資金與時間成本，加速車位資產(chǎn)確權和回款，提升地下空間開發(fā)積極性。簡化流程鼓勵存量用地盤活，有利于增加停車位供給，促進停車產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，但對監(jiān)管承諾兌現(xiàn)提出了更高要求。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認為，新政可以大大地激發(fā)用地主體盤活土地的積極性，或轉讓土地時有助于激活購買多元主體，并增加地下停車位建設和供應。“這有助于平抑中心城區(qū)停車難、停車貴，還能為周邊老舊小區(qū)、辦公樓集中的區(qū)域供應新增的車位。”他說。

事實上，廣州在規(guī)范車位銷售與租賃方面早有布局，并且明令禁止困擾購房者很久的“車位捆綁銷售”。2024年11月15日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《關于配建車位車庫與商品房同步銷售的通知》（以下簡稱《通知》），明確廣州市轄區(qū)范圍內商品房項目配建車位車庫可按規(guī)定與商品房銷售同步實施，且建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。《通知》同時要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將車位車庫同步銷售方案等相關信息書面告知業(yè)主，并在銷售現(xiàn)場顯著位置單獨公示，必須確保業(yè)主有認購或不認購車位的選擇權，且車位車庫銷售款項需納入商品房預售款專用賬戶監(jiān)管。

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變相逼購花樣多 “月保搶號”“天價臨停”輪番上陣

盡管“車位捆綁銷售”已被相關部門明令禁止，但新快報記者走訪發(fā)現(xiàn)，市面上仍有部分樓盤通過高價月租、限制月租車位數(shù)量等手段，變相迫使業(yè)主購買車位。

其中，“限量月租車位”已成為廣州多個樓盤變相逼購車位的主要方式。多個熱門小區(qū)對包月停車實行“限量”管控，部分小區(qū)采用“月保搶號”模式，執(zhí)行“先到先得”規(guī)則，每月僅開放一兩天供業(yè)主“搶購”。業(yè)主若錯過搶號時間或手速較慢，便只能按臨時停車標準繳費，部分樓盤的臨時停車費甚至比月保費用高出一倍。有業(yè)主稱：“名義上沒有‘只售不租’，但通過人為制造稀缺，把業(yè)主逼到要么接受高價臨停，要么掏錢買車位。”

相較于“限量月租”，“高價月租”的變相逼購形式更為普遍。近年來，廣州市內天河嘉裕公館、番禺祈福新邨、珠江鉑世灣、黃埔中鼎珺合府等多個小區(qū)均出現(xiàn)車位月租上漲或定價遠超周邊同類小區(qū)的情況。去年年底，嘉裕公館物業(yè)單方面將車位月保及管理費用從每月500元大幅上調至每月1200元；直至今年1月底，物業(yè)才發(fā)布公告，將月保費用調整為每月1000元。此外，雅居樂天際715小區(qū)物業(yè)單方面設定每月800元的停車費標準，顯著高于周邊小區(qū)水平。部分項目甚至對業(yè)主車輛采取“延遲放行”或限制進出地下車庫等措施，影響業(yè)主日常通勤與子女上學。

嚴躍進表示，上述案例中，開發(fā)商雖然沒有實施“只售不租”行為，但“通過制定遠超市場水平的‘天價租金’來變相逼迫業(yè)主購買”，這是目前普遍出現(xiàn)的逼購形式。目前大部分法律、法規(guī)只規(guī)定“不得拒絕出租”，但對“租金價格上限”缺乏明確規(guī)定。部分開發(fā)商利用這一漏洞，制定遠高于周邊市場的租金，使業(yè)主“望而卻步”，從而達到變相“只售不租”的目的。

房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志告訴新快報記者，很多郊區(qū)樓盤，車位的銷售比例甚至不到10%，所以車位銷售成為老大難問題。在樓市暢旺的時候，部分開發(fā)商強制要求“捆綁車位銷售”，但這種情況現(xiàn)時已經(jīng)很少見，只是變相逼售的情況仍時有發(fā)生。

為何此類車位糾紛亂象屢禁不止？有業(yè)內人士表示，在市場調整期，購房者對房價敏感，開發(fā)商利潤空間有限，于是將部分房價轉移到車位等項目上，以各種手段去庫存、增加現(xiàn)金流。

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業(yè)主質疑議價程序違規(guī) 專家建議個別地區(qū)提供指導價

“好房子”的核心是“以人為本”，停車作為居民日常出行的關鍵配套，直接關系居住幸福感。當停車亂象與收費爭議成為小區(qū)常態(tài)，這份“住得舒心”便大打折扣。

此前，新快報曾報道廣州市番禺區(qū)珠江鉑世灣擬將車位月租定為600元/月（含管理費），業(yè)主認為遠高于周邊華南新城、星河灣、廣州雅居樂花園等小區(qū)400元/月以內的水平，強烈反對。近日，物業(yè)公司發(fā)布通知，將月保費用下調至450元（含管理費），并稱自4月21日零時起正式執(zhí)行。但業(yè)主對此并不買賬，認為調降后的價格仍高于市場主流標準。業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾看似有所緩和，但并未真正化解。

業(yè)主唐先生（化姓）告訴新快報記者，業(yè)主們最不滿的是停車費定價的議價程序不合規(guī)。“物業(yè)公司所謂的‘協(xié)商議價’存在重大瑕疵。”他說，物業(yè)公司所表述的議價會議僅邀請一名業(yè)主參與，且該業(yè)主表示當時被誤導為“咨詢物業(yè)服務意見”，僅順帶表達了“400元/月可接受”的訴求，全程缺乏與業(yè)主代表的實質性溝通。

更有業(yè)主指出，物業(yè)公司出示的番禺發(fā)改局相關復函出具于2024年10月，而2026年修訂的新版《廣州市停車場條例》規(guī)定“制定或提高價格必須經(jīng)由停車場經(jīng)營者與業(yè)主大會或業(yè)委會協(xié)商確定”，這不僅是程序性要求，更是定價的法定前置條件，可是物業(yè)公司卻未按新條例重新協(xié)商，單方調價行為涉嫌違規(guī)，應屬無效。

針對此類糾紛，嚴躍進指出，強迫購買或通過提高租金變相施壓的做法，都是法律、法規(guī)所不允許的。他分析，車位問題在暴露出一些問題：業(yè)主在租與買之間的選擇權如何保障？價格形成機制應如何確定？

嚴躍進強調，車位雖然具有商品屬性，但它也承載著重要的民生功能。“在定價邏輯上，必須更多地考慮如何保障業(yè)主的居住權益，傾向于更有利于業(yè)主的方案。如果完全放任商業(yè)邏輯主導，開發(fā)商隨意定價，市場秩序就容易混亂”。

嚴躍進進一步表示，少數(shù)地區(qū)已開始關注這一問題。例如河南省安陽市文峰區(qū)等地的住建部門建議，物價管理部門應提供指導價格，防止開發(fā)商以明顯高于市場的價格出租車位，迫使業(yè)主購買。

李宇嘉則表示，“租金倒逼”“限量月租”等情況在廣州乃至全國許多城市都并非個例，已經(jīng)成為一個普遍且備受關注的市場痛點，并對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的負面影響。“停車問題直接關系民生，容易引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的激烈沖突。另外，這也會造成早晚高峰期的車場人為擁堵，增加物業(yè)管理的難度，導致小區(qū)整體居住品質下降。”他說。

■新快報記者 何璐詩 文/圖