舊改浪潮下的長春樓市：當“老破小”遇上城市更新，區域房產格局如何重塑？

2026年的長春樓市，正在經歷一場靜默卻深刻的變革。

2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個，完成投資1332億元。在這場國家推動的城市更新行動中，長春作為東北地區的典型樣本，正通過全域鋪開的舊改工程，重塑著區域的房產格局。

對于購房者、業主和房企而言，讀懂這場“舊改浪潮”，就是讀懂未來幾年的資產邏輯。

01

全域鋪開

長春舊改的“旗艦級”力度

長春的舊改并非零敲碎打，而是一場“全域鋪開、多區聯動”的系統工程。

綠園區成為這場變革的“主戰場”。根據官方批復，綠園區2025年城鎮老舊小區改造項目涉及9街1鎮、57個社區，涵蓋309個小區、2340棟住宅樓，惠及近13.9萬戶居民，總投資約8.5億元，建設期限直至2027年底。

其他區域也在同步推進：

寬城區以“片區化”為特色，凱旋、北京大街、芙蓉路三大片區齊頭并進，其中僅凱旋片區投資就達2.15億元。

汽開區聚焦“里子”工程，投入近1.1億元專項改造排水管網，覆蓋6個街道的50個小區。

雙陽區則精準覆蓋15個老舊小區，惠及818戶居民。

這種從“面子”翻新到“里子”疏通的大規模投入，標志著長春城市更新進入深水區。

02

二手房逆襲

存量時代的價值重估

一個顯著的市場信號是：長春已進入“存量房主導”階段。

數據顯示，2025長春新房住宅成交約2.46萬套，同比下降25.7%；而公積金貸款中二手房占比高達62.5%，遠超新房。

更令人矚目的是價格表現。在202年全國百城二手房掛牌均價整體下跌近9%的背景下，長春二手房掛牌均價同比上漲21.75%，達到95.36元/平方米（注：原文數據單位可能為百元或存在特定統計口徑，此處依原文引用），位列上漲陣營。

為什么舊改能帶來溢價？參考杭州、上海等先發城市的經驗，老舊小區改造后往往帶來顯著的價值重估：

核心區改造后二手房掛牌價逆勢跳漲15%—25%。

加裝電梯等改造可使租金收益暴漲近八成，成交周期從三個月壓縮至一個月以內。

在長春，這種效應正在傳導：

南關區：作為老城核心，“地段+品質”雙重溢價將提升流通性。

寬城區：改造后“低總價+完善配套”的性價比優勢放大，吸引剛需群體。

綠園區：大規模改造將重塑區域存量房的整體估值體系。

03

新房市場

擠出與協同并存

舊改對新房市場并非簡單的利空，而是形成了復雜的“擠出”與“協同”效應。

擠出效應： 隨著老舊小區完成屋面防水、管線更新、加裝電梯等改造，居住體驗接近中端商品房。部分原本打算買新房改善的家庭，可能選擇“留下來+改造后”的方案，從而分流了新房市場的改善型需求。

協同效應： 另一方面，舊改倒逼新房產品力升級。在《住宅項目規范》強制實施背景下新房必須在安全性、綠色化、智能化上全面升級，才能與改造后的老小區形成差異化競爭。同時，2026年3月落地的住房公積金新政，如提高新建商品房貸款額度、放寬提取限制等，也為新房改善需求提供了支持。

04

區域分化

核心強化，外圍承壓

土地市場的數據揭示了未來的區域格局。2026年長春市區國有建設用地供應計劃中，住宅用地占比僅15%，且強調“盤活存量、內涵式發展”。

土地成交呈現明顯的價格梯度：

核心區：朝陽區地塊樓板價約4537元/平方米，高新區約4066元/平方米。

遠郊及新區：長德板塊低至1028元/平方米。

這種價差確認了“核心強化、外圍承壓”的趨勢：

主城核心區（南關、朝陽、凈月、高新）：資源聚攏，房產抗跌性強，是品牌房企布局的重點。

遠郊區域：面臨庫存高企、去化周期長（全市去化周期約31.9個月）的壓力，價值兌現周期拉長。

05

給參與者的建議

對購房者：

持有核心區老房者：切忌盲目低價拋售。舊改完成后，價值重塑就在朝夕之間。

幻想拆遷者：請放棄賭博式的拆遷幻想，大多數老房子的歸宿是長效改造而非商業拆遷。

遠郊置業者：需格外謹慎，警惕庫存高企帶來的流動性風險。

對房企： 投資地圖需徹底重繪。核心區是改善型產品的主戰場，代建+城投合作模式成為主流；而遠郊投資需極度審慎。

結語

Conclusion

長春樓市正從“增量擴張”轉向“存量提質”。舊改不僅是民生工程，更是激活存量、穩定核心區價值的戰略支點。在2026年這個節點，讀懂舊改背后的價值重估邏輯，將是穿越周期、把握機遇的關鍵鑰匙。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數、AI問智、AI報告和數據分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI文章和數據分析等功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議，

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