專家觀點(diǎn) | “城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與土地價(jià)值管理”專題研討咨詢會(huì)專家發(fā)言摘錄（一）

編者按

2026年4月17日下午，上海自然資源研究中心（智庫(kù)）組織舉辦“城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與土地價(jià)值管理”專題研討咨詢會(huì)。會(huì)議特邀自然資源部、高校、國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域的11位行業(yè)知名專家，圍繞最新發(fā)布的2026版基準(zhǔn)地價(jià)成果展開深入研討。上海自然資源研究中心（智庫(kù)）對(duì)專家們的發(fā)言精彩觀點(diǎn)進(jìn)行了梳理提煉，以饗讀者。

細(xì)分賽道、貫通全程——從基準(zhǔn)地價(jià)看超大城市空間增益邏輯

范 華

上海市自然資源調(diào)查利用研究院 副院長(zhǎng)

上海此次基準(zhǔn)地價(jià)更新思路清晰，具前瞻性和務(wù)實(shí)性，圍繞“精準(zhǔn)調(diào)控、服務(wù)戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)一體、降本增效”，打破了傳統(tǒng)“普漲普跌”模式，是一次“精準(zhǔn)施策、標(biāo)本兼治”的標(biāo)桿性管理改革。更深層意義在于以細(xì)分賽道、貫通全程的方式，響應(yīng)超大城市空間增益邏輯——在存量發(fā)展時(shí)代，通過分區(qū)分類的精準(zhǔn)配置，使得空間利用的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、環(huán)境等綜合價(jià)值進(jìn)一步被識(shí)別、被定價(jià)、被激活、被實(shí)現(xiàn)，讓土地可以在最適宜用途上釋放最大的綜合效益。基準(zhǔn)地價(jià)作為重要的“價(jià)格錨”，成為政府調(diào)控土地市場(chǎng)、優(yōu)化空間資源配置、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵政策杠桿，全面嵌入“規(guī)劃、收儲(chǔ)、供應(yīng)、使用”一體化管理流程，逐步發(fā)揮著不可替代的貫穿式、基底型的作用。

從具體內(nèi)容來看，2026版上海基準(zhǔn)地價(jià)圍繞產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展、重點(diǎn)區(qū)域打造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌融合、全周期價(jià)值管理四大方向?qū)嵤┚珳?zhǔn)更新，形成差別化、系統(tǒng)性的空間增益路徑體系。

一是產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新以降本增效為導(dǎo)向，實(shí)行細(xì)分類型、梯度定價(jià)，釋放出明確的產(chǎn)業(yè)支持政策信號(hào)。2026版上海基準(zhǔn)地價(jià)針對(duì)四類產(chǎn)業(yè)用地，分類分級(jí)制定平均價(jià)格水平，整體價(jià)格全面下調(diào)，且呈現(xiàn) “越往外圍、降幅越大” 的梯度特征。此次調(diào)整緊扣產(chǎn)業(yè)布局規(guī)律，落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地保量控價(jià)，引導(dǎo)降低制造業(yè)用地成本，依托郊區(qū)地價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引大型制造業(yè)落地，結(jié)合績(jī)效評(píng)價(jià)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)供地。其空間增益邏輯，在于通過精準(zhǔn)配置降低優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的土地成本門檻，讓“好馬吃上好料”，從而激活產(chǎn)業(yè)用地的單位產(chǎn)出效率。此舉以真金白銀降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)用地成本，進(jìn)一步推動(dòng)“好項(xiàng)目不缺土地、好產(chǎn)業(yè)不缺空間”，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和科技產(chǎn)業(yè)提供低成本、高適配、可持續(xù)的空間載體，為產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)土地要素保障。

二是重點(diǎn)區(qū)域住宅商辦用地基準(zhǔn)地價(jià)更新堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向，實(shí)行差異提級(jí)、價(jià)值引導(dǎo)。一些重點(diǎn)板塊，如濱江核心段與復(fù)興島等新興增長(zhǎng)極，住宅用地和商辦用地基準(zhǔn)價(jià)提級(jí)，客觀體現(xiàn)了規(guī)劃實(shí)施與資源集聚成效。其空間增益邏輯，在于“價(jià)格錨”設(shè)定與預(yù)期引導(dǎo)，通過抬高戰(zhàn)略板塊地價(jià)錨點(diǎn)，向市場(chǎng)釋放明確導(dǎo)向，推動(dòng)土地、資金、人才等要素向重點(diǎn)功能區(qū)集聚，助力區(qū)域功能升級(jí)與價(jià)值提升。

三是城鄉(xiāng)建設(shè)用地以融合發(fā)展為導(dǎo)向，創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)，推動(dòng)土地要素平等有序流轉(zhuǎn)。本次更新首次建立全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化定級(jí)定價(jià)體系，采用統(tǒng)一估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從市中心至遠(yuǎn)郊農(nóng)村實(shí)行同一價(jià)值標(biāo)尺，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地 “價(jià)格平權(quán)”。其空間增益邏輯，在于去除了鄉(xiāng)村土地價(jià)格的差異化“標(biāo)簽”，使鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、文旅及公共服務(wù)項(xiàng)目可按統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)獲取土地，也可以等價(jià)置換，有效盤活集體建設(shè)用地資源，提升全域土地綜合利用效率，為鄉(xiāng)村振興注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

四是管理環(huán)節(jié)以存量?jī)?yōu)先為導(dǎo)向，貫通土地全周期管理，有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)資產(chǎn)盤活運(yùn)營(yíng)。2026 版基準(zhǔn)地價(jià)將地價(jià)工具深度嵌入“規(guī)劃—收儲(chǔ)—供應(yīng)—使用”土地全生命周期管理，以合理可控的價(jià)格水平，在各環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定預(yù)期、促進(jìn)高效運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。在規(guī)劃環(huán)節(jié)作為區(qū)域價(jià)格指引，收儲(chǔ)環(huán)節(jié)作為補(bǔ)償評(píng)估依據(jù)，在供應(yīng)環(huán)節(jié)作為出讓底價(jià)參考，在使用環(huán)節(jié)又為續(xù)期、提容等明確測(cè)算依據(jù)，全方位穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。以工業(yè)用地為例，差異化下調(diào)有效降低遠(yuǎn)郊園區(qū)收儲(chǔ)盤活與“小散亂”園區(qū)成片整治成本，同時(shí)減輕優(yōu)質(zhì)企業(yè)續(xù)期、升級(jí)、擴(kuò)產(chǎn)的用地負(fù)擔(dān)，激發(fā)存量自主更新動(dòng)力，增強(qiáng)市場(chǎng)韌性。由此形成 “降成本-增供給-提效率-促產(chǎn)出”的空間增益鏈條，與上海3年盤活100平方公里低效產(chǎn)業(yè)用地工作目標(biāo)形成閉環(huán)。

結(jié)語：上海基準(zhǔn)地價(jià)的每一次迭代升級(jí)，緊跟國(guó)家土地制度改革步伐、契合超大城市發(fā)展需求，從最初基礎(chǔ)的定價(jià)工具，邁出了超大城市空間增益杠桿的“關(guān)鍵一躍”。隨著“規(guī)儲(chǔ)供用”一體化制度的深入推進(jìn)，相信基準(zhǔn)地價(jià)還將繼續(xù)優(yōu)化完善，在上海探索超大城市空間創(chuàng)新治理中發(fā)揮更加精準(zhǔn)、更加堅(jiān)實(shí)的政策功能。

（來源：上海自然資源研究中心）

上觀號(hào)作者：上海規(guī)劃資源