首批4只商業不動產REITs成“定價標尺” “錨定”大量非上市資產的價值發現

中經記者 孫汝祥 夏欣 北京報道

證監會官網顯示，4月24日，4只商業不動產REITs經上交所審核通過并履行注冊程序后，正式獲得證監會準予注冊的批復。這標志著我國公募REITs市場向商業不動產領域邁出堅實一步。

據統計，截至目前，全市場已受理17只商業不動產REITs。其中，上交所已受理14只產品，參與方涵蓋行業內頭部央企、國企、外資企業、民企等主體，9只產品已答復反饋意見，正在穩步推進中。

業內專家對《中國經營報》記者表示，商業不動產作為存量資產的重要組成部分，其盤活利用對于豐富REITs資產類型、促進REITs功能發揮、推動REITs市場高質量發展、服務國家戰略實施和實體經濟發展具有重要意義。

專家認為，新產品將為持有優質商業不動產的企業提供市場化退出渠道，引導行業向“重運營、強回報”發展模式轉型；同時為普通投資者提供配置優質不動產標準化金融產品的機會，提升多層次資本市場資產配置功能。

注冊項目運營成熟穩健

“本次獲批的商業不動產REITs項目由上交所于1月下旬至2月中旬陸續受理，并于4月24日獲批，顯示審核注冊相關工作運轉高效順暢。”一位市場人士對記者表示。

本次獲批商業不動產REITs項目分別為中信建投首農食品集團REIT、匯添富上海地產REIT、中金唯品會REIT、國泰海通砂之船REIT，募資規模預計合計145.18億元。

參與主體匯聚地方國有龍頭企業、行業內頭部民營企業等，底層資產涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業態，位于北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市核心區域，具備良好的市場代表性與示范效應。

其中，國泰海通砂之船REIT和中金唯品會REIT標的資產均為區域內排名第一的奧特萊斯。

國泰海通砂之船REIT標的資產為砂之船（西安）奧特萊斯，位于西安市，是西北區域銷售額排名第一的奧特萊斯項目。2017年開業至今運營情況穩健，近三年聯營銷售額復合增長率8.67%，平均出租率98.29%，客流量年復合增長率約9.13%。2026年度、2027年度預測現金流分派率分別為5.46%、5.80%。

中金唯品會REIT標的資產為鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，分別位于鄭州市、哈爾濱市，均為省內銷售額排名第一的奧特萊斯項目。兩項目分別于2016年、2015年開業，近三年聯營銷售額復合增長率分別為7.21%、7.13%，出租率均在99%以上。2026年度、2027年度預測現金流分派率分別為4.84%、5.12%。

匯添富上海地產REIT標的資產為鼎保大廈、鼎博大廈，位于上海市黃浦區濱江板塊。2019年、2022年開業至今運營情況較好，鼎保大廈近三年辦公部分維持滿租，鼎博大廈2025年年末出租率為99%。2026年度、2027年度預測現金流分派率分別為4.75%、4.87%。

中信建投首農REIT標的資產為龍德廣場項目，位于北京市天通苑核心商圈。2008年開業至今運營穩健，近三年營業收入、EBITDA等核心財務指標總體保持穩定，2025年年末出租率達98.26%。2026年度、2027年度預測現金流分派率分別為6.22%、5.60%。

商業不動產“定價標尺”

“4只獲批的商業不動產REITs，覆蓋商業零售及辦公等多元業態，收益穩定性強，直接引導資金投向商業不動產領域，促進實現生產要素更高效的循環。”上海地產集團相關業務負責人對記者表示。

北京交通大學經濟管理學院助理教授于耀對記者稱，商業不動產REITs的“救急”意義在于，它為長期處于“重資產、高負債”泥潭中的房企，提供了一條從“輸血”轉向“造血”的生路。“房企手里積壓的大量購物中心、寫字樓等資產，過去是沉淀資金的‘不動產’，現在通過REITs可以轉化為高流動性的現金流。”于耀表示。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也認為，商業不動產REITs的推出，將為房地產企業提供有效的退出渠道，從更大程度上緩解資金壓力，對于房地產風險防范化解也具有積極的作用。同時，從房地產發展新模式的角度而言，企業資金盤活了，也將促進房地產行業的轉型升級。

另外，商業不動產REITs將充當商業不動產領域的“定價標尺”。作為公開市場上交易的標準化金融產品，商業不動產REITs的一級發行、二級市場交易價格與估值水平，均根植于其底層資產的運營現金流。這些價格信號，是在市場交易中由眾多投資者共同判斷、集體博弈后形成的公開信息。

“商業不動產REITs為整個商業不動產領域的大量非上市資產，充當了價值發現的‘錨’與‘尺’，改變了以往市場信息不對稱的局面。” 泰康資產有關業務負責人表示，這種透明化與科學化的定價機制，是培育理性投資、引導資本高效流向優質資產的前提，也為行業的長期健康發展奠定了基石。

實現投融資雙向賦能

在業內人士看來，商業不動產REITs的推出，為持有優質商業不動產的企業提供市場化退出渠道，也將為投資者提供分享優質商業不動產收益的機會。

隨著低利率環境持續，資產配置的底層邏輯正在發生改變，投資人對于REITs產品的配置需求正在提升。社會資本及保險、養老金等長期機構資金，對穩定、長期且具備抗通脹屬性的收益資產需求較為迫切。商業不動產REITs憑借高比例分紅及收益特征介于股債之間的獨特優勢，能有效匹配這類需求。

同時，當前的低利率環境下，REITs產品具備較強的估值吸引力與投資回報潛力。據測算，4只項目的預測現金流分派率區間為4.75%—6.22%，2026年度均值為5.32%。

業內人士認為，公募REITs如同紐帶，將優質資產與社會資本緊密相連。一方面，它降低了不動產投資門檻，使廣大投資者能夠分享不動產收益，從而拓寬了財富保值增值的路徑；另一方面，它也引導金融資源更精準、高效地配置到實體經濟領域。

”商業不動產REITs能夠滿足投資者多元配置需求，為公眾投資者提供兼具穩定租金收益與資產增值潛力的投資工具，填補了優質標的缺口。普通投資者可低門檻參與優質商業物業投資，優化個人投資組合，共享商業不動產行業發展紅利。”錦天城律師事務所律師顧春峰對記者表示。

（編輯：夏欣 審核：李慧敏 校對：燕郁霞）