預(yù)制板老房“全拆”？好消息是：一部分人的機會已經(jīng)開始了

別看80年代建成的預(yù)制板樓房，現(xiàn)在已經(jīng)破敗不堪，但早期這些房子的優(yōu)勢還是挺多的：

1. 建造快：構(gòu)件在工廠提前做好，現(xiàn)場只需吊裝拼接，工期比傳統(tǒng)磚混房縮短一半以上，可以快速解決大量職工的住房問題。

2. 成本低廉：可以批量生產(chǎn)、減少現(xiàn)場濕作業(yè)，同時節(jié)約木材和模板，在資金匱乏的年代，是最經(jīng)濟的選擇。

3. 標準化程度高：戶型、構(gòu)件尺寸統(tǒng)一，方便大規(guī)模復(fù)制和施工管理。

4. 對施工要求低：現(xiàn)場主要是吊裝和節(jié)點處理，減少了對熟練砌筑工人的依賴。

所以當初上海試點成功以后，其經(jīng)驗就復(fù)制到全國，新建了大量五六層樓高預(yù)制板結(jié)構(gòu)的住宅。

不過隨著時間的推移，預(yù)制板樓房的弊端也開始凸顯，越來越多人出于安全考慮，更希望能原拆原建。

但從當前政策和各地的實施情況來看，一部分預(yù)制板樓房的拆遷機會已經(jīng)來了，但全部拆除有待時日！

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預(yù)制板樓房有哪些缺點

據(jù)統(tǒng)計，中國目前約有 1.2 億棟預(yù)制板房屋，其中約 8000 萬棟位于城市，約占城市房屋總量的 20%。

雖然這樣的住宅建設(shè)方便，但缺陷也是極其明顯的：

1. 抗震性能差：這是預(yù)制板樓房最大的隱患。因為樓板和墻體的連接缺乏整體性，地震時容易發(fā)生垮塌。2008年汶川地震中，這類房屋損毀就非常嚴重。

2. 隔熱保溫差：因為預(yù)制板較薄且多孔，導(dǎo)致這種住宅容易“冬冷夏熱”，大大增加了能耗，影響居住舒適性。

3. 滲漏與隔音問題：因為預(yù)制板樓房的板與板之間存在拼接縫多，隨著老化開裂，容易出現(xiàn)外墻滲水和鄰里串音，且很難徹底修復(fù)，居住體驗堪憂。

4. 結(jié)構(gòu)脆弱：預(yù)制板樓房墻體通常是承重的，裝修時絕對禁止隨意拆改或打孔，否則可能引發(fā)危險。

5. 壽命與老化：現(xiàn)在的新建房屋幾乎普遍的使用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，壽命都能達到七十年。而預(yù)制板房使用壽命僅能達到30-50年，尤其是80年代建成的這批房子，目前大多已超期“服役”，存在混凝土碳化、鋼筋銹蝕等安全隱患，居住風險太高。

6. 改造困難：如果要對預(yù)制板樓房加裝電梯或管道改造，因為墻體承重能力有限，這就導(dǎo)致技術(shù)難度和成本都比現(xiàn)澆樓高得多。

所以對于居住者來說，他們更傾向于原拆原建。

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為啥不一刀切預(yù)制板樓房

預(yù)制板樓房問題那么多，為什么不能現(xiàn)在一次性一刀切呢？有幾個原因：

①避免資源浪費：如果把那些不影響居住的預(yù)制板樓房，全部當危房一樣拆除，只會造成資源浪費。

②違背穩(wěn)定性目標：一旦全面拆除預(yù)制板樓房，可能造成大量的拆遷戶攜巨額補償去購房，從而推動房價暴漲。這也不利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，所以短期內(nèi)不適合暴拆。

③補償壓力太大：據(jù)說我國現(xiàn)有的預(yù)制板樓房可能達到1.2億套，如果一刀切全拆，龐大的補償支出不管是對地方還是開發(fā)商，都是巨大的壓力。

所以，短期內(nèi)對預(yù)制板樓房全拆是不現(xiàn)實的，這種操作只能一步步進行，先對那些無法居住，無法抵御災(zāi)害的老房優(yōu)先拆除，循序漸進，穩(wěn)步推進。

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哪些預(yù)制板樓房有拆除機會？

目前看只有同時滿足特定條件、風險最高的房子才可能被優(yōu)先納入拆除計劃。

①鑒定為D級危房：這是最優(yōu)先、最明確的拆除條件。比如老房子已經(jīng)存在嚴重的地基下沉、墻體開裂變形等，隨時可能倒塌，這種不能住人，拆除是必然。

但要注意的是，鑒定為C級（局部危險）則可能只進行修繕。

②嚴重抗震隱患：如果預(yù)制板樓房位于地震帶或經(jīng)鑒定抗震能力遠低于標準，像這種即使沒有達到D級危房，為避免重大傷亡也會被拆除。

③超期服役且無法改造：預(yù)制板樓房的大部分設(shè)計壽命只有30-50年，而過去80年代建成房子如今已到“高齡”。如果房齡超40年、結(jié)構(gòu)嚴重老化且無法通過修繕恢復(fù)安全，也會面臨拆除。

④為城市規(guī)劃讓路：若房子位于地鐵、道路等市政建設(shè)范圍內(nèi)，影響到了城市的規(guī)劃，或因商業(yè)開發(fā)需要，也可能會被拆除。

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拆除如何安置

主流安置方式有四種：

①貨幣補償：就是一次性支付現(xiàn)金，有自己自由支配。但補償價會按周邊商品房市場價來評估，比如蘇州某46㎡房屋獲251萬補償。

優(yōu)點是：最靈活

缺點是：如果房價上漲，錢可能不夠買回同地段房子。

②產(chǎn)權(quán)調(diào)換（房屋置換）：就是用舊房換安置房，一般按照“拆一還一”的比例進行置換。

優(yōu)點是：不用擔心房價波動；

缺點是：安置房的位置、交房時間等不可控。

③房票安置：就是給拆遷戶發(fā)放有金額的“購房代金券”，但你只能在指定樓盤買房，通常有額外購房補貼。

優(yōu)點是：有補貼、選擇性多一些；

缺點是：有使用限制，比如限時、限區(qū)域，但注意時間別過期。

④原拆原建（原址重建）：就是在原地拆掉舊樓然后蓋新樓，原住戶搬回繼續(xù)住自己的那個位置，這樣就保留了原有的生活圈，住在原地，不用再去重新適應(yīng)新環(huán)境，還能延續(xù)老鄰居之間的關(guān)系網(wǎng)；

如果遇到拆遷，除了房屋主體價值，通常還會有以下補償項目：

①搬遷費：搬家產(chǎn)生的費用。

②臨時安置費/周轉(zhuǎn)補償：提供新住房前的租房補貼。

③裝修附屬物補償：對房屋裝修、附屬設(shè)施的補償。

④停產(chǎn)停業(yè)損失：針對有營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營性用房。

⑤簽約獎勵費：按時簽約搬遷的額外獎金，鼓勵配合拆遷。

總的來說，拆遷一夜暴富不可能，但從此可以改善居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)，如果是原拆原建，地段好，說不定房子價值翻倍。