中央再次釋放穩樓市積極信號，城市更新成重要抓手

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道

中共中央政治局4月28日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議指出，要有效防范化解重點領域風險。努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新。

一季度房地產市場部分指標降幅收窄，部分城市市場趨穩特征逐步顯現。國家統計局數據顯示，一季度新建商品房銷售面積同比下降10.4%，降幅比1—2月收窄3.1個百分點，全國房地產開發投資同比降幅較上季度也明顯收窄。值得關注的是，核心城市市場呈現點狀修復特征，3月北京、上海、廣州等地出現“小陽春”行情，一線城市二手房價格全線回升，不過，市場分化格局仍未改變，全國房地產市場整體仍處于筑底調整階段。

中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長溫彬分析認為，在一系列政策組合拳的綜合作用下，房地產市場風險化解取得積極成效，近期房價、銷售均有所改善，但房地產開發投資增速尚未企穩，市場分化格局依然明顯，政策仍需繼續發力。

在此背景下，本次會議在部署有效防范化解重點領域風險時，明確提出要努力穩定房地產市場，釋放積極的政策信號。

58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，此次會議關于房地產的表述，整體與去年中央經濟工作會議、今年政府工作報告等相關會議和文件精神保持一致。隨著一季度市場止跌回穩跡象有所加強，本次會議用“努力穩定”定位房地產工作，既肯定了當前市場的復蘇情況，也表明中央對下一步樓市持續穩定仍保持高度重視。接下來，工作重點將聚焦于防止市場下行反復，鞏固當前的筑底回升態勢。

中指研究院相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，本次會議再次提及房地產，充分體現了中央對穩定房地產市場的積極態度，預計接下來全國層面將繼續重點落實此前已部署的各項支持政策，因城施策穩定房地產市場將成為主旋律。其中，優化公積金政策、發放購房補貼（含給予貸款貼息）、支持住房“以舊換新”、收購存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設和城市更新配套政策等，都將是各地政策發力的重要著力點。

城市更新是新時期城市工作的重要抓手，也是穩定房地產市場的重要著力點。圍繞地下管網建設改造、宜居安居水平提升、老舊街區廠區改造等重點領域，“十五五”規劃綱要明確了未來五年多項城市更新改造目標。

“中長期看，房地產市場是否穩定，關鍵看城市更新的進度和效果。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示。

李宇嘉認為，一方面，城市更新通過補短板、強弱項，提升老舊小區、社區及住房的使用價值，提高存量房供給效率和交易活躍度，進而夯實房價基礎，帶動住房“以舊換新”，這是穩定市場的重要路徑。另一方面，城市更新能釋放中心城區有區位優勢的低效用地，帶來有效增量投資和銷售。此外，還可利用空置低效物業發展新消費、新產業、新業態，帶動就業增長，進一步提升住房消費動力。

本次會議在部署防風險，尤其是穩房地產工作時，明確要扎實推進城市更新。溫彬認為，城市更新兼具投資于物和投資于人的雙重屬性，是穩增長和惠民生的重要結合點，因此在此次會議中被重點提及。

這并非中共中央政治局會議首次部署城市更新工作。去年4月25日召開的中共中央政治局會議指出，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造；去年7月30日召開的中共中央政治局會議則明確，落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。

從政策表述來看，中共中央政治局會議對城市更新的要求，從去年4月的“加力實施”轉向今年4月的“扎實推進”。上海易居房地產研究院常務副院長崔霽認為，這一詞之變，意味著城市更新將告別前期“快推進、重規模”的階段，轉向“重質量、重實效、可持續”的精細化實施期，更加強調穩中求進、行穩致遠。

溫彬預計，后續城市更新相關工作將重點包括老舊小區改造、社區建設、城市小微公共空間改造等民生工程，市政設施更新改造、老舊街區改造煥活等發展工程，以及城市排水防澇工程建設、城市基礎設施生命線建設等安全工程。

“總體上看，當前政策空間充裕，完全具備穩定房地產市場的條件。”東方金誠首席宏觀分析師王青判斷，接下來穩定房地產市場的政策將在供需兩端協同發力。

具體而言，在供給端，當前房地產“白名單”項目貸款額度已達7萬億元，下一步將引導商業銀行加大對房企開發貸的投放力度。這一舉措不僅有助于推進保交房工作，也能直接助力化解房企信用風險。

在需求端，推進城市更新，加快城中村改造和老舊小區改造，能夠有效釋放剛性住房需求。除此之外，今年各地還將用好專項債資金，更大力度收購商品房用作保障房。同時，部分城市將繼續放松限購，針對房地產交易環節實施有力的稅費減免措施。未來還可能通過對居民房貸實施定向降息、發放財政補貼等方式，降低偏高的實際房貸利率，扭轉樓市預期，激發市場購房需求。