佳兆業斷崖式降杠桿背后的秘密

3月25日，佳兆業公布了2020年全年業績。

這次業績最引人注目的一點就是，按照2023年以前達到三道紅線的監管要求，佳兆業降杠桿的速度極快，遠遠超出市場預期，基本達標。2021年完全達標幾乎沒有懸念。

根據年報披露的信息，截至2020年度報告期末，佳兆業凈負債率同比2019年末的144%大幅下降46個百分點至97.9%，超預期完成降負債目標。此外，現金短債比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍。剔除預收賬款的資產負債率也由上年末的75.9%下降5.6個百分點至70.3%。

凈負債率和現金短債比完全達標，剔除預收款后的資產負債率已基本接近70%的標準。究竟是什么原因，讓佳兆業降杠桿速度如此之快，背后隱藏了哪些秘密？

從資產負債表來看，佳兆業的凈資產從2019年末的557.1億元大幅提升至2020年末的787.2億元。同時，其在手現金則從2019年末的370.1億元大幅增加100.9億元至471億元。

其實，衡量一家企業在手資金情況主要還是要看非受限現金。佳兆業在手現金中，非受限現金則同比2019年末的309.6億元大幅增加99.1億元至2020年末的408.7億元，這也意味著，佳兆業手中可動用的現金大幅增加，流動性更加充裕。

手中彈藥日益充足的原因，顯然跟佳兆業良好的銷售狀況密不可分。

年報顯示，2020年佳兆業合約銷售金額約1069億元，同比增長21%，再創歷史新高；銷售面積620萬平方米，同比增長33%。

根據克而瑞數據統計，2020年佳兆業銷售額排名持續上升，位居全國第24位。其中粵港澳大灣區市場表現突出，銷售金額占比達58%，結轉收入占比達71%。近三年來，佳兆業銷售年復合增長率達24%，發展后勁十足。

良好的銷售和經營帶給佳兆業的直接回饋就是杠桿率的大幅下降。

按照凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產的計算公式，佳兆業的分母在不斷增大，而分子卻在不斷變小，凈負債率大幅降低就不難理解。

尤其值得一提的是，佳兆業在年報中披露剔除預收賬款后的資產負債率和凈負債率時，特別將13.5億元的永續債從凈資產中剔除，并將其列入有息負債一項，這樣計算出來其凈負債率為97.9%，很明顯這是一種讓自己吃虧的做法。

如果按照業內通行的計算方式，將永續債列入凈資產（權益總額）中，并將其從有息負債中剔除的話，實際上佳兆業的凈負債率將進一步降低至94.5%。

同理，如果將13.5億元的永續債從總負債中剔除，其剔除預收款后的資產負債率也將從官方公布的70.3%下降為69.75%。

換句話說，如果佳兆業按照業內通行的財務處理方式來計算的話，其實其核心財務指標已經完全符合三道紅線監管要求，完全變綠。

不得不說，佳兆業處理財務數據時的認真嚴謹態度業內少見。

同時，從債務結構來看，2020年，佳兆業嚴格控制有息負債規模，提升長短債比、降低融資成本、優化債務結構，保障公司的償債能力。在未來到期債務中，1年內到期占19%，約231億元，2年以上到期占81%。長短債比為4.3，較2019年的2.7上升了1.6，債務結構得以進一步優化。

積極的財務策略還體現在佳兆業不斷開拓境內外新型融資渠道和融資成本的持續下降。

2020年，佳兆業在境內獲得ABS的額度超100億元及境內長租公寓專項債額度30億元；境外除優先票據外，首次在可持續發展債券框架下發行債券，共計6億美元。

另外佳兆業的融資成本也在持續下降，截至2020年12月31日，佳兆業境內融資成本為7.4%，較上年末下降60個BP；境外全年新增借款的綜合成本較去年下降202個BP。

從主要經營指標來看，佳兆業全面實施的PMO精細化運營管理策略也帶來了提質增效的良好效果。

根據年報披露的數據，即便面臨去年疫情沖擊、各地調控政策持續加碼的不利市場環境，佳兆業的核心經營指標依然實現了逆勢增長。年報顯示，2020年佳兆業營業收入為557.7億元，同比增長16.1%；凈利潤為52.8億元，增長26.8%；歸母凈利潤為54.5億元，同比增長18.6%；毛利潤為159.1億，同比增15%。

此外，佳兆業的資產也在持續增長，總資產增長14.4%，達到3099億。核心指標保持兩位數的增幅，經營業績實現了高質量增長。

穩健的財務策略和優異的經營狀況也使佳兆業去年獲得了境內外權威評級機構的充分認可。

國際三大評級機構穆迪、標普和惠譽均給予佳兆業較高評級，展望“穩定”。另外，中誠信國際、聯合資信及大公國際均給予佳兆業AA+信用評級，展望“穩定”，明晟（MSCI）上調集團ESG評級至BB，位列恒生指數內房股領先水平。中信里昂、國元國際、西南證券、安信國際、海通證券、國信證券等十數家機構券商堅定看好佳兆業集團基本面及成長性，給予“買入”或“增持”評級，并上調目標價。

展望2021年，佳兆業集團董事局副主席兼總裁麥帆表示，2021年佳兆業將加快供貨推貨，集團地產業務預估可售貨值為1912億元，可售面積1074萬平方米，全年供貨均衡。2021年地產銷售目標為1300億元，同比增長預計將再次超過20%。