“改善大師”正榮地產的財務改善之路

3月26日，在業內素有“改善大師”美譽的正榮地產（06158.HK）公布了2020年度的全年業績。

從財報來看，正榮在2020年的經營業績取得了穩健增長，同時，其財務狀況也正在持續改善向好，有兩道指標已經成功達到“三道紅線”監管要求，公司管理層表示，預計正榮明年將全面滿足要求降至綠檔。

從核心財務數據來看，正榮2020年全年實現營業收入361億元人民幣，同比增長11%；凈利潤達35.6億元，同比增長15%。銷售方面，盡管遭遇疫情影響，但正榮銷售依然實現了穩步增長。全年合同銷售額達到1419億元，銷售面積達889.8萬平方米，同比分別增加8.6%、5.4%，完成年度銷售目標的同時，穩居行業銷售排行榜TOP20。

2020年，正榮地產在實現規模和利潤雙增長的同時，更加注重規模、利潤、杠桿的平衡，不斷優化財務結構，提升公司安全邊際。

截至2020年底，正榮的凈負債率延續下降趨勢，下降至64.7%，同比下降10.5%，現金短債比進一步提升0.4倍至2.2倍，現金可完全覆蓋短期有息債務，無短期償債壓力。這兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準。

值得關注的是，正榮在成功實現降杠桿的同時，其債務結構也呈現進一步優化的態勢。

截至去年末，正榮地產短期債務為195.49億元，較上年末減少4.92億元；短期債務占比降至29.1%，較2019年末降低5.11%；長短債比升至2.44，較上年同期提高0.51倍。

截至報告期末，正榮手持現金達到429.73億元，同比2019年的353.1億元增長21.7%。與此同時，截至2020年，正榮總戰略授信額度達到2549億元，外幣債額度達到3.4億美元。在手現金和授信額度的充裕性，使得正榮的財務安全邊際顯著提升。

融資方面，去年正榮地產也持續發力，通過優先票據、點心債、銀團、公司債、ABS等多元化融資渠道優化債務結構。

報告期內，正榮加大了銀行借款和境外優先票據的發行，成本較高的非銀借款占比從2019年底的20%持續下降至6%，成本較低的傳統銀行貸款占比由2019年的42%提升至56%。此外，公司還通過債務置換優化境內公司債、境外美元優先票據及境外人民幣點心債的發行成本。這使得公司融資加權平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。公司的財務結構呈現進一步優化的趨勢。

穩健且持續改善的財務狀況，讓正榮地產獲得了多家機構的肯定。2020年，中誠信國際、大公國際資信評估有限公司給予公司AAA(穩定)評級，正榮自此躋身雙AAA級主體信用評級之列。

正榮地產的財務持續改善向好的背后，是其“新三年戰略”成效的持續顯現和公司高效運營帶來的結果。

2020年正榮還將構建多元化的ESG發展體系，堅持可持續發展，踐行綠色健康發展之路，推動綠色經營，倡導節能減排，支持公益環保事業。2020年12月，明晟（MSCI）將正榮ESG評級由B級上調至BB級，體現了正榮對ESG管理的重視以及管理能力的有效提升。

2019年，正榮地產提出“新三年戰略”，提出于2019年到2021年公司將實現規模、利潤和財務結構三個維度的高質量發展目標。在此戰略的指引下，正榮通過運營效率的提升，加快提升去化率，加快回款速度改善現金流，并通過多元化的融資渠道來為資本結構的改善提供空間。

在經營提效方面，正榮地產開展涵蓋設計端、工程成本端、運營端和客戶管理端的全方位經營提效策略。通過設計前置，加快方案批復率及提高項目復制率。在工程成本端，通過戰略合作，有效降低采購平均成本。在運營端，建立三級貫通經營體檢體系，完成經營分析平臺及測算模型，實現供銷回動態鋪排上線。同時，公司還加強客戶管理，將客戶綜合滿意度維持在90分的高位。

正榮地產還立足“改善大師”定位，持續打造強大的產品力護城河，并開展多元化數字營銷活動，推出“正榮置家”線上售樓小程序，上線京東正榮旗艦店，線上VR看房及購房以及線上直播，大幅提升新增看樓客戶及曝光量。

此外，正榮前瞻性的區域布局和城市深耕戰略，也是推動其業績穩步增長、財務持續改善的主要動力。

從其實施的“1+6+X”的戰略布局來看，顯然取得了良好的成效。

截至2020年12月31日，正榮地產總土儲達到2845萬平方米，儲備項目達到216個，貨值約5000億元。而這些項目主要分布在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的核心城市，其中82%位于一二線城市或具有高增長潛力的地區。目前公司總土儲權益比2019年穩步上升。

得益于合理的戰略布局，從實際銷售情況來看，正榮長期深耕的長三角、海峽西岸等區域成為了其業績貢獻的重要地區，其區域市場內去化效果良好，并進一步促進業績釋放。

2020年，正榮地產新增土儲總建筑面積達到714萬平方米，新增項目46個，權益比和并表比分別達到70%和81%。

從新增土儲所在區域來看，正榮地產遵循“布局全國，堅持區域深耕，擴大戰略縱深”的拿地策略。2020年新增的土儲中有77%來自一二線城市，43%位于長三角地區，31%位于海峽西岸，在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區等高增長潛力地區。

值得一提的是，在長三角地區中，正榮地產2020年重返上海市場，以低溢價在南京、蘇州兩大核心城市持續深耕，并擴大區域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、昆山等地。同時，2020年正榮地產在大灣區亦有所突破，以底價在佛山獲得一幅優質地塊。

可以預見，隨著堅持區域深耕和新三年戰略的穩步持續推進，以及銷售和財務狀況的不斷改善，一個愈加穩健的正榮地產正在破殼而出。