這家房企為什么能一直保持“強(qiáng)者恒強(qiáng)”？

做企業(yè)最難的是，保持持續(xù)增長(zhǎng)的越做越強(qiáng)。

不過(guò)，龍光做到了。

3月26日，龍光集團(tuán)（3380.HK）公布2020年業(yè)績(jī)，依舊是各方面表現(xiàn)都很優(yōu)秀。

“銷售增長(zhǎng)領(lǐng)跑行業(yè)，盈利能力持續(xù)領(lǐng)先，歸母核心利潤(rùn)增長(zhǎng)20.1%達(dá)120.4億元。”同時(shí)，擺在房企面前壓力的“三道紅線”也全面達(dá)標(biāo)，各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)向好。

可以說(shuō)，龍光展現(xiàn)出穿越周期的發(fā)展能力。那么，龍光有什么制勝法寶？

成長(zhǎng)為巴菲特眼中“價(jià)值公司”

巴菲特說(shuō)過(guò)，投資中最關(guān)鍵的是找到未來(lái)十年能夠持續(xù)增長(zhǎng)的公司，而不是找到價(jià)格好的便宜股票。

龍光絕對(duì)屬于巴菲特“喜歡”的公司。

作為衡量企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)，ROE代表著股東權(quán)益的收益水平和自有資本的效率，是巴菲特最為看重的投資指標(biāo)。

盡管行業(yè)利潤(rùn)率普遍下行，龍光盈利能力仍持續(xù)領(lǐng)先。2020年內(nèi)，龍光毛利率為30%，處行業(yè)較高水平。核心利潤(rùn)率17.4%，居上市房企前列。

2020年，龍光凈資產(chǎn)收益率（ROE）為34％，自2013上市后連續(xù)8年ROE平均超30％。在2020年財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)ROE排行榜中位居第三，在房地產(chǎn)企業(yè)中名列前茅。

此外，龍光宣布派末期股息每股0.58港元，全年合共派息每股1.01港元，連續(xù)5年派息率達(dá)40%。

在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，龍光全面持續(xù)優(yōu)化，持續(xù)穩(wěn)健。

截至2020年底，龍光凈負(fù)債率下降6個(gè)百分點(diǎn)至61.4%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降6.2個(gè)百分點(diǎn)降至69.8%，現(xiàn)金短債比1.8倍，全面達(dá)標(biāo)“三道紅線”，成為房地產(chǎn)行業(yè)中為數(shù)不多的“綠檔”房企之一。

龍光國(guó)際信用評(píng)級(jí)再獲提升，穆迪上調(diào)評(píng)級(jí)至Ba2，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予BB級(jí)，聯(lián)合國(guó)際和中誠(chéng)信亞太調(diào)升至BBB-投資級(jí)。國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)保持AAA最高水平。

業(yè)績(jī)?cè)鏊俪?0%領(lǐng)先行業(yè) 異地?cái)U(kuò)展大獲成功

根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，截至2020年末百?gòu)?qiáng)房企中有超8成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超2019年同期，僅4成企業(yè)的同比業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?0%以上。

而龍光實(shí)現(xiàn)了全年權(quán)益合約銷售額約為1206.9億元，同比大幅增長(zhǎng)32%，超額完成年度1100億元權(quán)益合約銷售目標(biāo)，權(quán)益銷售增速在TOP20房企中位居前列。

龍光的城市深耕優(yōu)勢(shì)凸顯，市場(chǎng)領(lǐng)先和銷售超百億城市增多，市場(chǎng)占有率前5的城市數(shù)量占公司布局城市總量比例超40%。高價(jià)值區(qū)域占比提升，一二線城市銷售占比連續(xù)兩年超80%。

在布局城市中，單城平均權(quán)益銷售額同比增長(zhǎng)22%至44.7億元，行業(yè)居前。

在深圳、佛山、珠海、南寧、汕頭以及長(zhǎng)三角區(qū)域銷售均過(guò)百億，深耕優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大。長(zhǎng)三角區(qū)域全年銷售額101億元，勁增236%，僅用兩年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)銷售破百億，異地布局獲得成功。

堅(jiān)持布局核心都市圈戰(zhàn)略

從2020年房企增長(zhǎng)路徑來(lái)看，一些房企就受益于布局城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而借勢(shì)而上。

克而瑞認(rèn)為，在國(guó)家發(fā)展規(guī)劃的政策利好下，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)向好，帶動(dòng)區(qū)域樓市熱度的提升。在此背景下，區(qū)域深耕型房企在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)凸顯，尤其是深耕重點(diǎn)城市群的房企。

龍光具有前瞻性的投資戰(zhàn)略眼光，其在粵港澳大灣區(qū)深耕近20年，已在深圳及大灣區(qū)構(gòu)建起領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，可謂有了強(qiáng)有力的根基做保障。

此外，龍光2020年在上海、南京、蘇州、寧波、溫州、嘉興、昆明等多個(gè)核心城市精準(zhǔn)投資，深耕戰(zhàn)略快速?gòu)?fù)制，全國(guó)布局再上新臺(tái)階。全年新增項(xiàng)目68個(gè)，新增土儲(chǔ)貨值3865億元。

截至2021年2月，龍光總土儲(chǔ)面積7200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%，總土儲(chǔ)貨值12322 億元，其中粵港澳大灣區(qū)與長(zhǎng)三角合計(jì)占比85%。

龍光布局城市能級(jí)較高，一二線城市土儲(chǔ)合計(jì)占比達(dá)93%。土儲(chǔ)開(kāi)發(fā)周期合理，近期可開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)面積3922萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)貨值5222億元，占總貨值比例42%，可保障未來(lái)3年權(quán)益合約銷售增長(zhǎng)需求。土儲(chǔ)成本優(yōu)勢(shì)顯著，平均地貨比32%低于同業(yè)，支撐跨周期持續(xù)增長(zhǎng)，增厚長(zhǎng)期盈利空間。

強(qiáng)大的“護(hù)城河”：城市更新

任何一家企業(yè)想要獲得持久發(fā)展，必須有強(qiáng)大的護(hù)城河作依托。

對(duì)于龍光而言，其護(hù)城河當(dāng)屬城市更新，它如同一座座寶藏，對(duì)當(dāng)下和未來(lái)都會(huì)產(chǎn)生積極深遠(yuǎn)的影響。

龍光管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“公司城市更新項(xiàng)目布局好，質(zhì)量?jī)?yōu)，價(jià)值高，孵化快，盈利可見(jiàn)性清晰。”

2020年龍光全面布局大灣區(qū)核心城市，新增城市更新項(xiàng)目31個(gè)，新增城市更新貨值3003億元，同比大幅增長(zhǎng)78%。

截至2020年底，龍光在11個(gè)城市共計(jì)拓展布局109個(gè)城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)貨值7100億元，同比增長(zhǎng)77%，其中95%位于大灣區(qū)核心城市。

龍光的城市更新之所以得以持續(xù)發(fā)展，很大程度上得益于有強(qiáng)大的城市更新專業(yè)團(tuán)隊(duì)。據(jù)悉，目前總?cè)藬?shù)超過(guò)500人，對(duì)城市區(qū)位、地方政策、產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展規(guī)劃有著深刻理解，對(duì)布局城市實(shí)現(xiàn)信息全面覆蓋。

2018至2020年，龍光已孵化的城市更新貨值超900億元，未來(lái)三年預(yù)計(jì)可孵化貨值約為1500億元。預(yù)計(jì)到2023年城市更新貨值翻一倍，未來(lái)3年城市更新孵化貨值超1500億元，每年貢獻(xiàn)核心利潤(rùn)約20%，將持續(xù)鞏固公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，筑深拓寬發(fā)展“護(hù)城河”。

花旗銀行表示，龍光城市更新項(xiàng)目含金量高，因此具有長(zhǎng)期升值潛力。

很多開(kāi)發(fā)商都說(shuō)，2021年是“難上加難”的一年。

不過(guò) ，對(duì)龍光而言，則展現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的自信。“來(lái)3年，龍光權(quán)益合約銷售目標(biāo)年均增長(zhǎng)20%，保持跨周期穩(wěn)健增長(zhǎng)，增速持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。”