貝殼穿越行業周期的底氣

8月12日，備受市場關注的貝殼發布了2021年第二季度及上半年財報。

財報數據顯示，貝殼今年上半年營收達449億元人民幣，同比大幅增長64.6%，調整后凈利潤為31.4億元。

營收大增的背后是今年上半年貝殼總交易額（GTV）的大規模增長，這一數字達到了2.29萬億元，同比增長的幅度是72.3%。這一半年交易總額不僅超越了貝殼赴美IPO時公布的2019年全年GTV2.1萬億元，也是貝殼歷史上前所未有的，突破了記錄。

把這一數據拆分來看，今年上半年，貝殼的存量房GTV為1.33萬億元，同比增長70.1%；新房業務GTV達到8417億元，同比增長70.7%；另外，貝殼新興及其它業務營收突破12億元，同比增長68.9%。

縱觀今年上半年的市場環境，在三道紅線、貸款集中度管理、限貸、限價、限購、貸款審批周期加長和貸款利率提高等一系列調控重壓之下，中國的房地產行業早已進行下行周期，貝殼在困難重重的上半年能夠逆勢大增實屬不易。

根據中原地產的統計，今年前7個月，全國各地共出臺了352次的調控政策。而且在三穩基調下，現在的政策一次比一次穩準狠，市場空間也越來越小。那么，貝殼為何能在上半年實現逆勢大幅增長、穿越行業周期的呢？

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在8月12日舉行的貝殼投資者電話會議上，貝殼董事長兼CEO彭永東談到了貝殼上半年的幾組關鍵數據。

在存量房交易方面，上半年全國存量房市場交易額同比增長41%。與此相比，上半年貝殼存量房交易GTV同比增長70.1%達到1.33萬億元人民幣，其中非鏈家門店的存量房交易GTV同比增長達89.6%。

在新房交易業務方面，根據國家統計局數據，上半年全國新房交易額同比增長39%。與此相比，貝殼上半年新房交易GTV同比增長70.7%達 8417億元人民幣，非鏈家門店的新房GTV同比增長達84.5%。

應該如何理解這兩組數據呢？上半年貝殼交易總額之所以能超越市場平均增幅而大幅增長，其實是主要來源于非鏈家門店的增長貢獻。貝殼正越來越接近助力行業進步的目標。

也正因為如此，貝殼在市場下行的初期階段的抵御周期效果得以展現。

在當前的市場下行環境中，貝殼卻在忙著下苦功夫、笨功夫、細功夫，就是做精細化管理和服務品質、交易效率的提升。

例如，截至6月底，貝殼已經在30個城市運營了287個簽約中心，簽約中心的目的則是要大幅提升客戶在簽約環節的服務體驗和安全性。

此外，貝殼也在持續推進門店的一二手經紀人分崗。在核心的21個城市中，已有61%以上的門店完成了一二手分崗。

這一舉措直接提升了合作效率。在二季度末，所有分崗門店完成的交易單里，已有14.4%由一二手經紀人合作完成，而第一季度這一比例僅為7.7%。在成都，一二手合作占比更是達到21.7%，二季度末店均效率較未分崗門店提升17%。

在提升品質和效率方面，貝殼還在力推一件事：就是賦能經紀人與客戶互動的數字化工具“必行PAD”，在這個APP的輔助下，客戶可以更清晰全面地了解房屋現狀、未來裝修效果等信息，結果一目了然。

也正因此，經紀人的服務內容會更加標準化、更豐富、更專業。經紀人和客戶之間更快建立信任。

在新房業務方面，貝殼已經實現了全國所有進入城市的新房樓盤超過100個字段的描述完備率。

值得一提的是，在更豐富、真實、準確的線上信息展示基礎上，貝殼更增加了新房樓盤不利因素展示模塊，站在C端，幫消費者更全面了解房屋信息，做出合理決策。

對于新房市場交易，貝殼在穩步推進新房生態治理。貝殼已與97%的合作開發商簽署了“五不”承諾協議，即“不截客”、“不洗客”、“不行賄”、“不收取客戶資金”、“不虛假宣傳”，保障開發商的利益。

成功往往來源于細節。這些看繁瑣細致的內容，恰恰是奠定貝殼服務品質、交易效率提升的堅實基礎，也逐步筑高了與同行的競爭壁壘。同樣，也是貝殼上半年業績能大幅增長的主要原因之一。

8月13日，日本知名投行野村證券就貝殼上半年財報發布研報，研報表示，對貝殼長期業績增長充滿信心，對短期內市場下行對貝殼造成的影響持保守態度。同時，分析師關注到管理層在電話會中已澄清，目前未收到關于限制住房交易傭金費率的信息，預期下半年存量房交易費率將保持相對穩定。

與此同時，野村證券繼續看好貝殼新房業務的發展前景。研報認為，國內一二線城市的新房去化率由75%下降至65%，這將促使開發商更加依賴外部去化渠道，新房業務或將成為貝殼的下一個增長引擎。

因此，此次研報再次維持貝殼買入評級，目標價為39.27美元，較當日股價仍有98%的上行空間。

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2011年，鏈家的創始人左暉曾帶領高管們到北京近郊一個酒店里開內部會，會議討論的題目就是“如何干掉鏈家”。這么多年來，左暉一直拷問管理層：“如果我們這些人出來創業，要如何才能打敗鏈家?”

這一靈魂拷問后來一直伴隨了鏈家和貝殼的多年來的發展，強烈的危機意識也讓貝殼不斷思索：面對行業大約三年一個周期的波動，如何才能穿越周期，成為市場最后的贏家？

而現在，行業又開始一個新的下行周期。持續密集嚴厲的調控政策，疊加一系列綜合因素，讓國內不少城市的房地產市場交易出現了明顯下滑。

面對這種局勢，空白研究院創始人楊現領博士認為，市場調整并不可怕，應該相信市場是中性的。市場雖然有周期，但其本質是中性的，交易會在短期內 " 隱藏 "，卻不會在長期內消失。

另外，也應該相信調控的終極目標是為了市場穩定。穩房價、穩地價、穩預期一直是政府的調控目標，這一點從未變化。穩定的市場是對所有行業參與者的最大支持，也只有市場穩定，房地產這塊土壤才能讓企業更持續、更穩健地發展。

其實，作為貝殼的掌門人，彭永東對于如何穿越周期問題的思考也一直沒有間斷。

在此次的電話交流會上，彭永東說，回顧過去20年的經歷，每次的市場周期調整都給貝殼帶來了面向未來的品質迭代、戰略思考和發展機會。

“每一個市場調整都引發我們思考一個問題，有我們和沒有我們對這個行業意味著什么不一樣，這也激勵我們踐行長期主義，做出一個又一個變革促進服務品質的提升和行業的迭代。很顯然，如果沒有每次的市場調整和所激發的創新力量，行業就不會有今天的發展。”

這一次，彭永東依然相信，貝殼會猶如過去20年來一樣，再一次向內歸因，去找尋穿越市場波動，在未來長期創造價值的機會。向市場證明一個有能力的、可持續發展的、有社會責任感的向上向善的企業，能在相對波動的市場環境里為消費者和行業提供價值。

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在股神巴菲特的辦公室里，貼著一張美國棒球手的海報，他就是對巴菲特投資理念影響極大的人：波士頓紅襪隊的擊球手泰德，被稱為“史上最佳擊球手”，他獲得這一稱號的原因就是，作為一個有極強大的定力和冷靜內心的擊球者，泰德只打高概率的球。

巴菲特把這種策略應用到了投資領域，形成了自己獨特的投資哲學：只投資高價值、有護城河的公司，其他的根本不看。

顯然，貝殼也意識到，要想穿越市場周期，讓市場最終認可，就必須得做一家有高價值并持續創造價值的企業。

行業周期的轉換也帶動著經紀行業的持續轉變。按照楊現領博士的雙曲線理論，現在的經紀公司正在邁向品質服務的黃金時代。這是因為，過去20多年，無論是居民杠桿，還是開發商杠桿，都達到了不可持續的臨界點，這也是最近一輪調控以金融為切入點的重要原因。地產行業金融屬性弱化，居住屬性回歸，為中介經營帶來一個更平穩的發展周期，這是利好因素。

只有穩定的市場環境，經紀人的服務溢價才能最終體現，經紀人的專業化、職業化才能真正展開，行業的效率、品質驅動才能取代規模驅動。

楊現領認為，住房越來越變成一個服務業，這是不可逆的方向。從中長期來看，居住服務業必然是一個覆蓋交易、租賃、物業服務、社區養老、社區改造等多品類經營的行業，也會是年輕人租房、中產買房、老年人養老的全齡化產業，而不再是單純的交易或開發。

也正因為此，中介公司已進入品質的黃金時代。新時代，交易變得日益復雜，交易周期更長，消費者決策更理性，這對經紀人的專業化、職業化提出更高要求。

楊現領的這一判斷跟貝殼正在做的事不謀而合。而貝殼也在品質競爭的黃金時代中不斷深挖護城河，筑高競爭壁壘，并逐步拉大和競爭對手的距離。

當下的貝殼，除了在做前文提到的精細化管理和服務品質、交易效率的提升以外，也在積極發力布局第二賽道，滿足更廣泛的居住需求。

今年上半年，貝殼在不斷地持續地投入產品研發，不斷增強家裝業務的標準化、流程化和線上化水平。經過努力，取得了良好的成效。今年第二季度，貝殼自營被窩家裝在北京完成單量同比增長十倍以上，Home SaaS系統實現銷售（CRM）、BIM設計、交付、供應鏈、中臺管理等五大模塊落地。

此外，7月6日，貝殼宣布與華東區域知名裝企圣都家裝簽署合作協議。貝殼牽手圣都，有利于加速雙方對家裝行業的布局和深耕，提升家裝行業效率與服務標準。通過復用在房產交易領域的多年產業實踐經驗和天然的獲客、轉化能力，貝殼正逐步延伸品質居住服務鏈條，為更多消費者創造更多元價值。

事實上，每輪周期的政策調整年份，貝殼在下一年都會做今天看來“難而正確”的事。例如，2009年開始做科學化管理，2012年開始做真房源、發力客戶體驗和線上，2015年開始全國化布局，2017年-2018年在做貝殼。

彭永東說，市場周期波動也在幫助企業重新思考自身存在價值，創造價值與長期主義是貝殼以上動作背后的主要思考。長期主義是經歷過過往高低之后的相信和選擇。“過往這么多年，我們堅持去創造價值，同時結合我們自己能力能在更大‘住’的領域去創造更大的價值，我想我們才能去穿越周期。”