融創謀變：不以規模論英雄

2021年的地產行業，被稱為“史上最難年”。過往發生在三五年甚至更長周期里的故事，被濃縮到了最近這半年，“大而不倒”的神話也不復存在。

然而，融創上半年業績亮眼，銷售額3208億元，增長率64%，穩居行業前四；實現營收958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

除了規模、利潤、城市深耕、地產+業務等一個“漲”字貫穿外，外界也感受到了這家頭部房企正在發生的改變。

融創的發展重心，不再是規模增長。

“我們第一個目標就把融資成本降下來，把信用評級做到投資級，這是非常高的目標。” 孫宏斌在中期投資分析會上表示，下一步的策略是讓自己更安全、更從容、更長期、更有價值。

當行業進入“低增長、低利潤、低容錯、低預期”的新階段，融創這種坦誠相待且旗幟鮮明的表態，對整個行業是難能可貴的，更是一種“風向標”。

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降杠桿與增長并行

過去很長一段時間，規模是對一家房企最直觀的判定準則。但如今卻遠遠不夠，融創亦在調整適應這個變化，提出“四更”經營準則。

基于此，融創對下一階段提出了具體要求，包括持續推動融資成本的下降，爭取三年內達到民營優秀房企的水平，持續推動國際信用評級持續提升，以達到投資級為中期目標，以及不斷優化融資結構等。

繼年初快速降至“黃檔”后，融創在期內向“綠檔”更進一步，2020年底，其三道紅線中“兩條”已達到監管要求。

數據顯示，融創的非受限現金短債比約為1.11，較去年底提升約0.03個百分點；凈負債率約為86.6%，較去年底下降約9.4個百分點；剔除預收款項后的資產負債率約為76.0%，較去年底下降約2.3個百分點。

實際上，早在2019年下半年，融創就先于政策要求，開始主動落實“降杠桿、優化資本結構”，踐行均衡穩健的發展戰略。

急速降杠桿，意味著增長受限。不過，融創的業績并沒有出現停滯，期內銷售額3208億元，增長率64%。與銷售額高增長相配合，融創上半年銷售回款率保持高位，非受限現金達到1011億元，較去年底增長2.4%。

同時兼顧發展，這在外界看來就是一種財務魔術。這源于，融創是能將財務戰略和公司戰略高度結合的公司。這在地產公司當中，其實并不多見，尤其是能以財務運營支持企業高速發展，有融創這樣表現的更是少之又少。

就融資成本而言，按照目標，融創將力爭將融資成本從目前的8%左右降到降到5%，信用評級做到投資級。

這一目標要求融創控制負債總量。孫宏斌稱，“過去融創主要目標是降負債率，并不是降負債規模，能夠通過增加自有資金來降低負債率，現在降負債率同時也要降負債規模，這樣才能降低融資成本。”

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兩萬億貨值

今年以來，從第一批集中供地完成，到房企買地金額新規“不得超過銷售額40% ”，再到第二批供地中止政策性“打補丁”，都將房企拿地框定在了一定的范圍內。

以至于土地投資和拿地銷售比，成為各家房企業績會上的必答題。

公告披露，今年上半年，融創新增權益土地儲備約1708萬平方米，新增權益貨值約2135億元，62%為公開市場拿地，24%為收并購拿地，14%為產業合作等方式獲取。

截至6月末，連續12個月累計權益拿地銷售比約為28.5%，其中2021年上半年權益拿地銷售比約37.9%。

同期，融創連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備面積約為2.78億平方米，權益土地儲備約1.64億平方米，權益土地儲備貨值預計約為2萬億元。

下半年，融創對土地投資定下了審慎的目標：權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。孫宏斌坦言，“如果還像過去一樣拿地，會吞掉我很多利潤，未來希望獨資的項目更多。”

一路走來，融創一直堅持在高能級的一二線布局，這是一種戰略篤定。當年平均產能高于40億的12家房企劃分為深耕型企業，融創位列其中。如按單城產能，融創在去年TOP 20房企中能排名第二，僅次于萬科。

這種城市深耕的戰略有利于企業在區域形成品牌影響力，可以整合區域資源優勢、節省管控成本、培育顧客忠誠度，從而實現在當地銷售規模增長提升。

從銷售貢獻城市來看，融創上半年于武漢、杭州、重慶、上海、西安、溫州、蘇州、北京等9個城市的合同銷售金額逾百億元，其中于武漢、杭州2個城市的合同銷售金額逾200億元，城市深耕力度加大。

融創于公告中披露，預計下半年總可售資源6675億元。其中，29%位于長三角地區，25%位于西部核心城市地區，20%位于環渤海地區，13%于中部核心城市地區及13%于華南地區。

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多航道賦能

在地產主業利潤收縮的當下，融創也在積極尋找新的利潤增長點。期內，在地產主業穩步增長同時，包括服務、文旅等在內的“地產+”業務，也得到快速提升。

一位投資人評價，“相對于其他頭部房企，融創的多元化是穩定預期的。即使如萬科、恒大，也在謹慎、有條不紊地布局多元化，但還無法達到一個長期穩定性和確定性的認同，但融創現在的多元化成績是有目共睹的。”

去年成功上市的融創服務，交出了首份亮眼的中期成績單。上半年實現營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點。

截至6月底，融創服務在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點。這樣的規模，在物管行業中也居于前列。

“文旅產業”作為另一大賽道，上半年同樣呈現增長態勢。期內實現營收26.1億，同比增長166%，管理利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。

在上半年，融創在濟南、桂林、杭州灣相繼落地了三座文旅城，拿桂林融創國際旅游度假區來說，開業的首個周末，客流量就突破了23萬人次。

此外，特色化業務的落地更廣了。今年上半年融創也在加大冰雪業務的落地發展，甚至已經形成了覆蓋較廣的戰略布局：目前在7省35城都已經可以體驗到融創冰雪業務了，也給業績的增長助力不少。

在長期主義的戰略下，“地產+”業務與主業協同并互相賦能，更有助于融創實現均衡、高質量的發展。