從滬漂到榕漂 金山萬科里有多旺場，中庚就有多窘迫

每年年底，東南偏南福州城素來不乏熱鬧。

今年，輪到金山腹地。上層公園，下層商業。福州首個城市樂活運動公園商業，小體量的金山萬科里開業三天（12.24-26），客流總數突破13萬+，銷售總額320萬+。

但在“說商道市”看來，緊挨著中庚城（圖中石榴紅色建筑群即為中庚城）的下沉式商業體金山萬科里開業有多旺場，中庚集團就有多窘迫。

怎么說？

NO.1｜“消失”了的中庚園

從中庚園到萬科里

時間回溯至2006年9月金山地塊的土拍，當時正處于上升期的中庚集團，大筆一揮，出手，2145元/平，刷新了金山地塊的樓面地價新紀錄。

這個金山腹地300畝的項目，被中庚集團2007年命名為：十年中庚，禮獻一座城——中庚城，并被界定為“金山新地標”。

這是中庚集團開發項目中單體面積最大的盤，又時值中庚集團十周年，意義非凡。從項目的取名可見一斑，中庚城直接以開發商的名字來命名。據悉，這也是福州地產的首次。

在反復打磨推敲的細節之下，中庚城規劃了28幢18—40層ART.DECO風格建筑群，一個63畝獨立式無建筑主題中庚園，一個超120米無敵視野ART.DECO擎天建筑，一個18000㎡國際大賣場。

不過，18000㎡國際大賣場沒有兌現，同樣沒有兌現的還有公共綠地，63畝獨立式無建筑主題公園中庚園。

根據福建中庚置業有限公司與福州市國土資源局簽訂的土地合同要求，中庚園地塊為公共綠地，不予出讓。中庚必須建設、管理城市公共綠地并承擔費用，保證該城市公共綠地建設嚴格按規劃局審定的執行。

孰料，這個從2008年中庚城開盤起，KFS就大張旗鼓宣傳作為賣房一大賣點的中庚園，經歷了釘子戶、苗木、渣土處置等問題順暢解決后，在漫長的歲月里，卻依舊難產。

再后來的2016年11月，福州市國土資源局公開出讓城區15幅國有建設用地使用權，宗地2016-25號中庚城配套公園地下停車場地塊（即中庚園），由萬科地產經261輪以1.61億元競得。也就是2021年12月24日開業的金山萬科里。

從中庚園到金山萬科里，究竟發生了幾多故事或者說事故？！

NO.2｜“漂”了個寂寞

滬漂5年，項目僅一

而今看來，2016年確是中庚集團的重要轉折點。

這一年，福州大本營，“消失”了的中庚園，被萬科競得。

這一年，幾多閩系房企魂牽夢繞的上海灘，迎來了又一個渴望躍升的人。

2016年5月，上實城開與中庚地產簽訂協議，以19.07億元代價轉讓上海城開中心40%權益。而事實上，更早前的2013年6月與2016年1月，中庚分別以11.75億元、16.68億元收購城開中心25%、35%權益。

如此這般，中庚地產耗時三載耗資47.5億元，通過收購城開中心踏入了寸土寸金的上海灘。

根據官方消息，該項目總投資達150億元，將打造為集18萬平方米超甲級寫字樓，5萬平方米國際五星級酒店和15萬平方米的商業聚合體的高端綜合體。

要知道，當時中庚地產總資產不過350億元，一個項目資產占比高達逾四成，可見其押注上海灘的決心。

孰料，這是中庚逐夢上海灘的開始，可能也是結束。

其住宅主業在競爭極為激烈的上海一直沒有進展，一塊地都沒拿到，連和百強房企同臺競技的機會都沒有。僅布局有一個非主業項目：即上述的城開中心，也就是如今的環球創意中心寫字樓、中庚聚龍大酒店、POPC中庚漫游城商業。

在“說商道市”看來，“滬漂”5載，說中庚“漂”了個寂寞也不為過。

痛定思痛，心生退意。2021年初，中庚置業（注：2020年7月起，中庚地產實業集團有限公司正式變更為中庚置業集團有限公司，簡稱沿用中庚集團）被曝裁員、停工、欠薪，陷入缺錢風波。此外，中庚置業正以“支援福州區域”的名義對員工進行遷移遣散，上海總部名存實亡。

劇本按標準化續寫。隨后，中庚集團辟謠，稱此為“小道消息”“虛假信息”，強調公司“多年來運營穩健，各項工作正常有序推進”。

但作為曾經位列房企百強榜單的閩系房企，中庚集團近年銷售規模持續下滑，投資拿地動作減少，資金緊張和債務問題逐漸顯現確是不爭的事實。

克而瑞的數據顯示，2018至2020年中庚集團銷售金額出現下滑，分別為232.1億元、203.7億元、143.7億元，銷售規模在行業內的排名從第94位下滑至第146位。而同期，不在少數的閩系房企早已直奔“千億俱樂部”。

此外，地產項目頻繁踩雷、深陷借款糾紛的中庚集團，還面臨著高額負債。根據2020年上半年中庚集團債券報告，截至2020年6月末，營收不過57.58億的中庚集團，總負債竟高達477.03億元，資產負債率高達74.35%。

來自業內的分析是，拿地不暢導致企業出現規模下滑、融資受阻，而這些因素又將加重拿地壓力，是一個死循環。

打開中庚集團官網，“說商道市”注意到，2018年可謂中庚集團的高光時刻，斬獲的一系列榮譽，譬如房企百強等，基本上只到2018、2019年，此后便戛然而止，“消失”，不復見。

甚至，中庚集團的發展歷程，也只述及2017年。

NO.3｜你來我往

榕漂，博弈

中庚究竟是什么時候就已經開始“缺錢”了？

可能還要早于2019年。不在少數的媒體解讀是端倪始于2016年。因為，為了釋放資產的流動性，在中庚置業聯手上實城開開發城開中心的同時，中庚置業就同步發行城開中心基金，與城開中心甲級寫字樓捆綁銷售。

那一年，福州大本營，“消失”了的中庚園，被萬科競得。許是又一佐證。

即便滬漂5年后回歸大本營。但在福州，依舊漂著——

2021年12月24日，中國信達資產管理股份有限公司福建省分公司通過《福建日報》發布一則資產處置公告，擬對中庚集團項目債權。根據公告，截止2021年9月30日，債權總額為9.33億元。

中國不良資產管理行業的先行者和領先者，信達資產稱，該項目債權預計將于2022年采取包括但不限于債務重組、委托拍賣機構公開拍賣、在阿里拍賣平臺公開競價轉讓等方式進行處置。

不過，數日后的12月27日，福建中庚置業有限公司在《福州日報》隨之還以一則公告。對信達資產公告中所涉的福建連龍投資股權作了詳細闡述。

你來我往間，究竟發生了什么？“說商道市”嘗試梳理：中國信達資產管理股份有限公司福建省分公司擬對中庚置業集團有限公司項目債權進行處置，項目債權總額為9.3億元。其中，因涉及抵押擔保、質押擔保，福建連龍投資成了一大主角。

不過，中庚置業集團的全資子公司福建中庚置業跳出來說，福建連龍投資工商登記雖然顯示中庚置業集團持股49%，但實則僅持股1%，48%實為代持。

你品，你細品。

臺面上，臺面下；看得見的地方，看不見的地方，皆是博弈。

不曉得，抓住中國房地產蘊含變革的小趨勢，于1997年先行一步成立中庚集團，涉足房地產業，也曾以120億元身家高居《2020胡潤全球富豪榜》房地產新貴榜首的梁老板，福州瑯岐人梁衍峰是否在為2016年押注上海灘的決定而后悔不已。