收藏 | 深圳人2022年買(mǎi)房攻略！揭秘深圳城市「金字塔」的秘密

手里有點(diǎn)閑錢(qián)，誰(shuí)不想通過(guò)買(mǎi)房配置一下資產(chǎn)？

最怕遇到的就是，刷了幾節(jié)網(wǎng)課就以為懂了，跟著所謂的“專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)”，去一些自己并不熟悉的網(wǎng)紅城市，想薅一把開(kāi)發(fā)商的羊毛。最后才發(fā)現(xiàn)，羊毛竟是他自己。

沒(méi)有人告訴他，買(mǎi)房看品質(zhì)高低，看設(shè)計(jì)美丑，但更須看重腳下的土地。

倘若沒(méi)有城市和片區(qū)賦能，房子本質(zhì)上就是一堆磚頭。

他不知道每一座城市都有一個(gè)金字塔，什么需求買(mǎi)什么層級(jí)的房子，早就標(biāo)好了價(jià)碼。

今天我來(lái)詳細(xì)告訴你，怎么看我所在的城市——深圳的金字塔。不用攤開(kāi)地圖研究10+1個(gè)大區(qū)，上百個(gè)小片區(qū)。

如果長(zhǎng)期看好深圳，記住這個(gè)簡(jiǎn)單的四層金字塔就夠了。

每個(gè)版塊的【2022年入市住宅新盤(pán)】及【重點(diǎn)關(guān)注新盤(pán)清單】也在此一并列入，有需要的朋友可先轉(zhuǎn)發(fā)收藏再看。

第一層

塔尖BOSS的站位，純正的豪宅版塊

房?jī)r(jià)站穩(wěn)10萬(wàn)+/㎡，又不止10萬(wàn)+

一個(gè)叫深圳灣超級(jí)總部基地，一個(gè)是香蜜湖金融中心。

深超總規(guī)劃圖

香蜜湖規(guī)劃圖

香蜜湖是深圳的老牌豪宅小區(qū)聚集地，尤其得到OLD MONEY的青睞。

二手房有名校加持，生態(tài)有42萬(wàn)㎡的香蜜公園，高端體育有136萬(wàn)㎡的高爾夫場(chǎng)，前景有“深圳國(guó)際金融街”的近期規(guī)劃。

2022年香蜜湖及其周邊值得關(guān)注的新盤(pán)有5個(gè)：

富通九曜公館

海德園A區(qū)

天健天驕

佳園

深圳中心天元

富通九曜公館——位于福田區(qū)新沙路旁，西鄰深圳高爾夫俱樂(lè)部，由3棟超高層建筑、1棟高層建筑、1棟九班制幼兒園圍合而成，樓下是明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校五洲校區(qū)（公立小學(xué)）。

已開(kāi)盤(pán)，在售狀態(tài)，主推約96㎡2房、121㎡3房、360㎡4房戶(hù)型，總價(jià)890萬(wàn)/套起。我個(gè)人最看中這里的一線高爾夫景觀，愛(ài)了愛(ài)了。

海德園A區(qū)——位于福田區(qū)香蜜湖-安托山片區(qū)，東臨萬(wàn)科臻山府，樓下有紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)，靠近安托山站（2/7號(hào)線換乘站）。

B區(qū)去年開(kāi)盤(pán)售罄，最低積分62.2，主推戶(hù)型121-296㎡3-6房，備案均價(jià)12.6萬(wàn)/㎡，毛坯交付。

據(jù)說(shuō)，待售的A區(qū)還有房源約600套，作為價(jià)格倒掛明顯的豪宅“網(wǎng)紅盤(pán)”，它一直被深圳“房票”在手的實(shí)力買(mǎi)家緊盯。

天健天驕西筑——位于福田區(qū)景田商報(bào)路，西臨香蜜湖，靠近荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)北校區(qū)。

項(xiàng)目已推出天健天驕北廬、南苑，只有西筑尚未開(kāi)售。西筑地塊可售商品房住宅套數(shù)約50套，小于90㎡以?xún)?nèi)的戶(hù)型為主。

佳園——位于福田中心區(qū)，片區(qū)居住氛圍成熟，北臨購(gòu)物公園COCOPARK、平安金融中心（深圳最高樓），南面濱河大道。

據(jù)說(shuō)，本次主推約129㎡/138㎡戶(hù)型，毛坯交付。

深圳中心天元——位于福田中心區(qū)，北鄰市民中心，西接市民廣場(chǎng)南廣場(chǎng)，樓下是深圳頭部網(wǎng)紅商業(yè)之一卓悅中心。

這是一個(gè)CBD區(qū)域內(nèi)非常稀缺的“現(xiàn)樓”豪宅，主推313-330㎡大平層住宅。

與香蜜湖的質(zhì)地不同，深圳灣是吸引全球新貴的標(biāo)桿。

NEW MONEY涌入，導(dǎo)致現(xiàn)在整個(gè)深圳房?jī)r(jià)的“天花板”就在深圳灣。

其實(shí)，深圳灣超總的存在是深圳城市的留白，這是一片留給未來(lái)的想象力，因此它的整個(gè)規(guī)劃并無(wú)住宅用地，旨在引進(jìn)高端企業(yè)總部。

而深圳灣的新盤(pán)主要分布在緊鄰深超總的后海-深圳灣片區(qū)內(nèi)，這里成片的頂豪小區(qū)，目前個(gè)別的樓盤(pán)戶(hù)型掛牌價(jià)已逼近40萬(wàn)/㎡。

看這兩天的朋友圈截圖：

第二層

高管站位，高質(zhì)量改善置換

均價(jià)8-10萬(wàn)/㎡

這一層會(huì)有單個(gè)的新豪宅冒出來(lái)，但整體仍然比較接地氣。你的預(yù)算總價(jià)2000萬(wàn)內(nèi)，基本就可以買(mǎi)到一個(gè)很好的改善樓盤(pán)。

其中，寶安中心是繼羅湖、福田、南山之后，深圳“一路向西”發(fā)展生出的第四個(gè)中心，有高舉高打的氣質(zhì)出來(lái)。

寶中的項(xiàng)目都會(huì)因?yàn)楦鞣N原因，很多年都不能拿出來(lái)賣(mài)。雖然片區(qū)很熱，個(gè)盤(pán)乃至地塊的關(guān)注度都非常之高，但由于不確定因素太多，我們也無(wú)法預(yù)估今年這些盤(pán)是否能夠入市銷(xiāo)售。

寶中

都市茗薈花園二期

住宅

61㎡現(xiàn)房住宅

建設(shè)中

盛意家園

住宅

47-154㎡住宅

準(zhǔn)現(xiàn)房

泰華海逸世家

住宅、商業(yè)

待定

建設(shè)中

泰華梧桐聚落

住宅、商業(yè)

69-116㎡2-3房住宅

準(zhǔn)現(xiàn)房

鴻榮源A004-0175

住宅

待定

限價(jià)8.5萬(wàn)/㎡

蛇口是老區(qū)，卻是外國(guó)人最?lèi)?ài)的深圳片區(qū)，煙火氣與國(guó)際感并存。

2022年值得關(guān)注的新盤(pán)有6個(gè)：

開(kāi)云府

伴山伴海

晗山悅海

招商仕林臻邸

新世界臨海攬山

深鐵赤灣限價(jià)地

開(kāi)云府——位于南山區(qū)赤灣地鐵站E口上蓋，自帶赤灣首個(gè)30萬(wàn)體量商業(yè)，主推約126-203㎡3-4房住宅，帶裝修交樓。

伴山伴海——開(kāi)云府一街之隔，就是伴山伴海，享受同一片生活配套。主推109—142㎡3到4房。

新世界臨海攬山——位于蛇口工業(yè)五路與沿山路交匯，“現(xiàn)樓”在售狀態(tài)，主推建面約107—226㎡的2到4房，毛坯均價(jià)11.4萬(wàn)/㎡。

晗山悅海——位于南海大道與工業(yè)八路交匯處，項(xiàng)目有160-180㎡住宅產(chǎn)品待售，已建成狀態(tài)。

招商仕林臻邸——南山區(qū)招商路北側(cè)，緊鄰育才一小，育才中學(xué)，隔壁有招商草坪社區(qū)公園，距離2號(hào)線/12號(hào)線地鐵站較近。主推115-153㎡4房戶(hù)型。

南山的西麗留仙洞總部基地，靠近北大清華所在的西麗湖大學(xué)城。

如今又接到國(guó)家任務(wù)，要建一個(gè)規(guī)模超越深圳北的西麗高鐵站。

而西麗周邊預(yù)計(jì)入市的住宅有這些：

西麗

丹華公館

住宅

56-100㎡1-3房住宅

建設(shè)中

漢園茗院

住宅、商業(yè)

108-169㎡住宅

建設(shè)中

匯城茗院

住宅

待定

建設(shè)中

羊臺(tái)書(shū)苑

住宅

待定

建設(shè)中

前海的定位則非常高，國(guó)家級(jí)的戰(zhàn)略，國(guó)際級(jí)的規(guī)劃，不過(guò)整體還在火熱的建設(shè)期。

其實(shí)，在這里買(mǎi)房只需要盯緊每年拍出來(lái)的“限價(jià)地”就夠了。

近年的趨勢(shì)是越拍越便宜，地塊的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也從最高銷(xiāo)售均價(jià)10.7萬(wàn)/㎡現(xiàn)在已降到9.2萬(wàn)/㎡了！

前海

前海時(shí)代三期

住宅

待定

建設(shè)中

頤城棲灣里二期

住宅

120-190㎡住宅

建設(shè)中

深業(yè)T201-0168

住宅

待定

建設(shè)中

天健T201-0157

住宅

待定

建設(shè)中

第三層

剛需躍級(jí)的能量層

均價(jià)5-8萬(wàn)/㎡

這一層包括光明科學(xué)城、大空港、河套、會(huì)展新城、西麗大學(xué)城、龍華北站。

這些都是深圳銜接未來(lái)的增長(zhǎng)空間，現(xiàn)在的均價(jià)5-8萬(wàn)，總價(jià)四五百萬(wàn)就能上車(chē)。

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第四層

普通家庭適合入手的剛需層

均價(jià)3-6萬(wàn)/㎡

這一層是龐大剛需的寶藏層，淘房選房都在這些版塊里，這也是深圳樓市的堅(jiān)實(shí)根基。

各片區(qū)的新盤(pán)均價(jià) 大部分 在4-5萬(wàn)/㎡左右。像坪山，最低首付不到100萬(wàn)就能買(mǎi)到一套三房。

在深圳，這個(gè)房?jī)r(jià)區(qū)間，是剛需夠得著的，也是普通上班族小家庭踮踮腳就能買(mǎi)得起的。

而且未來(lái)會(huì)前赴后繼，拋開(kāi)區(qū)域蛻變的積極因素，僅僅看這些片區(qū)里以后將要進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)的新深圳人，基數(shù)就已經(jīng)是足夠大的。

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結(jié)語(yǔ)——隨著樓市調(diào)控，現(xiàn)在客觀來(lái)看，除了“倒掛的價(jià)差”，深圳金字塔在不同層級(jí)之間也出現(xiàn)了一點(diǎn)點(diǎn)樓市的“缺口”。

其中，我們很明顯可以看到有一些房產(chǎn)被低估了，有些則被高估了。低估與高估之間，出現(xiàn)了機(jī)會(huì)。這種狀況就給購(gòu)房者，甚至普通人實(shí)現(xiàn)“階層跨躍”留出了難得的空間。

疫情與危機(jī)并行的環(huán)境下，真不是勸你去買(mǎi)房。本文只是希望更多人在買(mǎi)房決策的過(guò)程中，看清城市軌跡，跟著規(guī)劃去買(mǎi)入當(dāng)下，布局未來(lái)。祝好，祝平安~

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