大灣區某合作樓盤，一個大股東一個小股東，小股東面臨資金問題，想七折將股權賣給大股東，大股東不想要。
不久后，大股東資金也開始緊張，五折對外出售股權，遍尋買家未果。
這個笑中帶淚的故事，遠遠還沒有反映出，過去一年里合作項目的全部尷尬。
房企合作開發樓盤，初衷是為了分擔風險，如今卻出現了一個致命問題：
銷售不暢、預售資金監管趨嚴、合作方暴雷風險，合作項目公司資金，無法有效歸集至股東方，加劇了房企流動性壓力。
解決辦法也很尷尬，如果收購合作方股權，一定程度上方便資金歸集，但短時間也需付出一筆現金，以及承擔今后全部開發壓力。
當然，如果是“明股實債”，或者與合作方簽訂了“抽屜協議”，不得不收購合作方股權，則可能會是另外一個故事。
典型如旭輝（00884.HK）。
瑞銀的報告指出，旭輝400多個項目公司，80%非全資擁有。這些非全資項目中，旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。
總體來看，旭輝的表外債務規模為600-900億元，隨著合作方債務風險加大，旭輝或需投入100-570億元接盤股權。
作為行業戰略大師，自稱保守派的旭輝老板林中，當然不同意，立刻跳起腳來罵瑞銀：
你們數據從哪里來，你們這是落井下石，旭輝沒有義務全部收購這些股權。
業績發布會上，林中也說，旭輝要轉向低負債、輕土儲、高效率、低成本運營模式，同時大股東將入場增持股票。
林中說的話有些熟悉，因為曾經許家印也有過類似表態。
其實看看旭輝的財報，你會明白瑞銀的擔心，并不是沒有出處，旭輝也并不是想象中的保守派。
先看并表部分的數據。
截至2021年末，旭輝在手貨幣資金下降45億元至467億元，短期有息負債同比下降12億元至177.3億元，總有息負債同比增加近100億元至1141億元。
長債增加、短債減少，證明旭輝再融資順暢，相比其他房企，表現堪稱亮眼。
如果不考慮明股實債、表外負債、預售監管資金、以及合作項目資金歸集，旭輝的短期償債壓力確實不大。
但通常來講，房企目前至少有三成以上資金，為預售監管資金，如果合作項目比例大的話，預售監管資金比例可能會達五成以上。
少數股東權益快速上升，恰恰是旭輝的軟肋。
2019-2021年，旭輝總權益分別為672億元、835億元、1074億元，少數股東權益為332億元、440億元、635億元。
也就是說，旭輝2021年少數股東權益占比高達60%，這大大影響2373億元銷售額的含金量，同時也影響467億元貨幣資金的使用靈活性。
旭輝的資金壓力，比目前呈現出的優秀“現金短債比”要大得多。
從資產負債表變化來看，旭輝確實需要收購部分合作方的股權，從而推升整體現金流壓力。
根據“資產=負債+權益”恒等式，旭輝2021年數據為“4327億元=3253億元+1037億元”。其中資產同比增加534億元，負債和權益分別增加297億元、237億元。
分項來看，“資產”增加主要來自“投資物業”增加177億元，“擬作出售的開發中物業”386億元；“負債”增加主要來自“應付賬款”和“應付合聯營款項”，以及“有息負債”增加100億元。
“權益”則是“少數股東權益”增加近200億元。
這組數據在業務層面解讀為，通過收購全部或部分少數股東股權，并表了大量收租物業以及土地儲備，同時增加了負債和少數股東權益，以平衡資產負債表。
旭輝管理層主動透露了三個項目。
比如北京密云項目，接盤了花樣年的股權；天津云湖項目，涉及世茂股權；天津九和府項目，涉及平安和正榮的股權。
還有其他很多項目，旭輝尚未詳細披露。
比如北京五棵松項目、普陀旭輝中心50%的股權并購，旭輝增加了高評估價值的投資物業。
比如增持昆明旭輝商業廣場、天津旭輝·濱海江來的權益，是平安系資金的退出，以及信托系小股東的進入。
比如長沙旭輝雨金廣場、烏魯木齊旭輝廣場80%權益的增持，是某基金資金的退出；比如福州時代江來股權從33%增持至50.1%，是接盤藍光的股權。
諸如此類動作，旭輝得到了不易變現的資產，付出了現金，以及在表內騰挪的巨額少數股東權益和應付款項等，旭輝整體資產負債表得以擴張。
整體來看，相對于旭輝權益占比較低的現狀，旭輝整體拿地力度并不小。
整個2021年，旭輝增加土地儲備建筑面積5250萬平方米，應占權益2840萬平方米，僅略少于2020年，其中多數為上半年拿地。
旭輝目前最慶幸，是最終沒有收購廣西彰泰，不過旭輝還是將錢撒向了并購市場。
再來看看表外數據。
旭輝主動披露，表外權益后有息負債為203.9億元，按照股權比例擔保余額為157.9億元。
整體來看，旭輝2021年合聯營權益額并未明顯增加，但形成了對合聯營企業大量應收應付款項，且應付款大于應收款。
銷售整體下行背景下，這樣的局面，只會加劇旭輝的財務風險。
面對現金流壓力，以及外界的質疑，其實林中不需要懊惱，也不要覺得委屈，該和金融機構怎么談判就怎么談判，該怎么支持上市公司就怎么支持。
房地產行業就是重資產、重政策行業，要承認自己預判的出入，畢竟要是誰都說早知道的話，所有企業就退出房地產開發業了。
王健林夠果斷了，也沒有完全脫身地產開發，旭輝也不錯了，但商業模式仍得從自身找原因。
確實到了應該反思改變的時候，且徹底貫徹在戰略執行上。
比如林中說增持股票，不如直接給予上市公司資金支持；比如擺脫重資產模式，不如直接減少拿地，甚至提前盤活出售資產。
以免長路漫漫，陷入被動局面。
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