守住盈利背后，這些房企靠什么扛住周期波動？

2021年的年報還有開發(fā)商至今“難產(chǎn)”，新一季的中報披露又到來了。從已公布數(shù)據(jù)看，這是地產(chǎn)行業(yè)史上最差的一次半年報，凈利潤虧損成為房企的普遍寫照，鮮有人能獨善其身。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，截至8月26日，約有103家房企發(fā)布2022年半年報或中期業(yè)績預告，其中45家房企預計或已經(jīng)虧損，而58家預計盈利的房企中有40家凈利潤同比下滑。

例如，陽光城、建業(yè)地產(chǎn)、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、金科股份等多家房企在內(nèi)，去年上半年還處于盈利狀態(tài)，今年上半年則跌入虧損，甚至虧損幾十億的不在少數(shù)。其中，建業(yè)地產(chǎn)虧損最為嚴重，上半年預虧額達50億~60億元，同比降幅達786%~923%；藍光發(fā)展緊隨其后，預計上半年歸母凈利潤預虧46億左右。

頭部尖子生和國資房企也不容樂觀，難逃利潤下滑的命運。“地產(chǎn)一哥”碧桂園預計上半年核心凈利潤45億~50億元，股東應(yīng)占盈利2億~10億元，相比去年同期下滑93%；招商蛇口、綠地控股、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、遠洋集團等國資房企，也出現(xiàn)了歸屬母公司凈利潤同比下滑情況。

民企、國企紛紛凈利滑鐵盧，說明這已不是簡單的公司經(jīng)營狀況能解釋的，在整體市場不景氣的環(huán)境下，“盈利”已經(jīng)成為奢望。以至于有地產(chǎn)人感慨，這屆半年報，盈利才新鮮。

截至8月26日，上半年歸屬母公司凈利潤榜單中，位列前五分別為中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團、綠地控股和綠城中國。前五名中僅龍湖集團一家是民企，其余房企均為國企或者央企。

更難能可貴的是，龍湖在上半年同樣實現(xiàn)了營業(yè)收入與凈利潤雙增長曲線。其中，營業(yè)額948億元，同比增長56.4%；歸母凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后核心溢利65.5億元，同比增長6.1%；毛利201.5億元，同比增長20.1%，毛利率21.3%。

此外，龍湖連續(xù)六年保持三道紅線“全綠”，3.99%借貸成本創(chuàng)歷史新低，經(jīng)營性收入破百億......這幾組數(shù)據(jù)表明，龍湖確實扛住了！

實際上，自2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速已呈下降趨勢，“增收不增利”成為很多開發(fā)商的常態(tài)。但過去半年，房企集體出現(xiàn)凈利潤慘淡的現(xiàn)象，卻是極其罕見，這又是什么原因造成的？

銷售業(yè)績、交付規(guī)模雙下滑，是房企遭遇盈利滑鐵盧的主要原因。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，百強房企權(quán)益銷售額、權(quán)益銷售面積同比分別下降48.7%和52.2%，接近腰斬。另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)4月負增長，房屋施工、新開工、竣工面積同時下降。

同時，因行業(yè)風險出清的過程仍未結(jié)束，為了自身保障現(xiàn)金流平衡，多數(shù)房企采取以價換量的措施，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下，加劇了毛利率下降，包括碧桂園、榮盛發(fā)展、弘陽地產(chǎn)等在內(nèi)的房企都提到了這個原因。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價都在下跌，超過半壁江山。其中，降價幅度超過10%的房企有四家，分別是碧桂園（下跌15.6%）、綠城中國（下跌10.2%）、綠地控股（下跌11.7%）、金科集團跌幅最大（下跌21.9%）。

不僅如此，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計提現(xiàn)象普遍，這在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的重要原因，影響不容忽視。其中，從資產(chǎn)減值計提構(gòu)成來看，存貨跌價損失占最重頭。

規(guī)模下降、資產(chǎn)減值，這些因素固然是房企凈利下滑的原因，但歸根結(jié)底，真正的敵人其實是信心缺失。眼下，百姓對“爛尾”“停貸”的恐懼達到了歷史以來的峰值，使得不少開發(fā)商對未來的信心也遭受動搖。

地產(chǎn)進入薄利時代，房企該如何穩(wěn)住利潤？上哪兒找新的利潤增長點？

開發(fā)商賺利潤，無非是兩個基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利潤。不要覺得這個公式很簡單，但解決最復雜的問題，最終有效的一般都是那些最基本手段。

對于開發(fā)商而言，經(jīng)營管理中最重要的一環(huán)即成本管控，特別是土地成本控制。尤其是在當下房地產(chǎn)企業(yè)容錯機會越來越少，精準投資非常重要。

連續(xù)看能維穩(wěn)利潤率房企的財務(wù)報告就能發(fā)現(xiàn)，土地獲取的成本其實不是太高。上半年，龍湖集團龍湖共獲取了17宗土地，平均溢價率只有5%，其中有一半是0溢價。同期，越秀地產(chǎn)通過非公開競爭方法獲得的土地占比達到55%，有效控制了土地成本。

此外，在充分考慮當?shù)卣哒{(diào)控力度背景下，謹慎獲取高價地，同時也要更科學地評估進入城市的價值，減少廣撒網(wǎng)對于結(jié)轉(zhuǎn)利潤的影響。龍湖這點也做得很好，在過去，它堅持投資高能級城市，以至于成為行業(yè)TOP10進入城市數(shù)量最少的房企。隨著城市的聚焦，龍湖的效率得以不斷提升，隨之帶來組織的整體增效。

成本全面抓，不僅拿地端要精準控成本，內(nèi)部管理也絲毫不放松。隨著土地紅利、金融紅利消失，房地產(chǎn)行業(yè)進入到管理紅利時代，對標制造業(yè)，更加重視“向管理要效益”。

有“利潤之王”稱號的中海，除了低融資成本外，更重要的是其超強的成本管控能力。中海管理層在今年半年業(yè)績會上表示更看重凈利潤率，將通過全方位精細化管理，使利潤率能夠在行業(yè)保持引領(lǐng)水平。諸如，中海的員工打印紙張時必須雙面打印，中午休息時全面熄燈，員工文具發(fā)放嚴控，下班關(guān)閉所有電器電源等。

此外，銷管費用作為直接影響當期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細化管理、實現(xiàn)提效的一大抓手。保利、萬科、金地、龍湖等積極開展數(shù)字化建設(shè)，自建APP或者小程序，打造科學敏捷的決策體系和執(zhí)行體系，實現(xiàn)降本提效和精細運營管理。

最后，以“提質(zhì)增效”支撐開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，注重配置資源開展多元業(yè)務(wù)，尋找新的利潤的增長點。今年上半年，房企也將目光轉(zhuǎn)向了利潤率更高的新風口——代建領(lǐng)域。

不久前，“代建第一股”綠城管理發(fā)布中期業(yè)績，實現(xiàn)收入12.59億元，同比增加16.4%；歸屬于公司股東的凈利潤3.61億元，同比增長33.4%。期內(nèi)，商業(yè)代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率83.6%，利潤率遠高于地產(chǎn)開發(fā)，令一眾地產(chǎn)商羨慕不已。

加之當下，隨著三道紅線、預售資金監(jiān)管等制度的深化，使得出現(xiàn)資金鏈斷裂、債務(wù)違約的暴雷房企逐漸增多，在行業(yè)出清的情況下，市場上的不良資產(chǎn)亟需處理，這也為代建增添了廣闊空間。

一時間，地產(chǎn)代建風起云涌。據(jù)統(tǒng)計，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過40家。

龍湖也瞅準時機，開始入局。據(jù)陳序平透露，龍湖集團旗下代建品牌龍湖龍智造，主要聚焦TOD沉淀下來的能力。“我們覺得這個能力是有別于其他的一些純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的。我們是一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)。這個業(yè)務(wù)從今年開始正式對外，我們發(fā)現(xiàn)這個機會確實比想象中來得要快。”陳序平說道。

此外，今年上半年龍湖經(jīng)營性收入首次突破百億至110億元，同比增長26%，成為支撐集團收入和盈利增長的穩(wěn)壓器。其中，商業(yè)投資租金收入為46.5億元，冠寓租金收入達到11.8億元，龍湖智創(chuàng)生活空間服務(wù)收入約63億元。

眾所周知，經(jīng)營性業(yè)務(wù)有著周期長、成本高、重運營的特點，耕耘多年之后，龍湖這部分業(yè)務(wù)進入了收獲期。

面對地產(chǎn)薄利時代，龍湖集團董事會主席吳亞軍表示，一定要在沒有看見冰山之前就早早思考怎么應(yīng)對。過去數(shù)年間，龍湖正是因為對行業(yè)周期和利潤下行風險早就做好了充分準備，才有了這次“扛得住”的半年業(yè)績。