房地產業終于看到了一絲曙光

轉眼間，2022年已進入第四季度，大半年的時間已經過去。對于房地產行業的從業者來說，今年市場的寒冷徹骨可能是歷史罕見的。

去年下半年行業龍頭恒大爆雷起至今，目光所及之處，市場硝煙彌漫，死傷無數。如今，市場從企業爆雷成為新聞，到未爆雷的企業反倒成為新聞，前后反差之巨大，市場慘烈程度可見一斑。

已經跌到了十八層地獄，如今的市場已然如此，還能怎么差呢？

事實上，房地產行業的至暗時刻現在已經接近尾聲，行業也終于迎來了一絲亮光。

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10月24日，國家統計局公布的房地產投資數據顯示，前9月，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。

在商品房銷售方面，前9月商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。

對比來看，盡管數據同比依然處于下降態勢，但我們也應該注意到，今年前9月全國商品房銷售面積比前8月略收窄，收窄了0.8個百分點。這說明，市場下跌的速度已經得到減緩。

除了銷售面積下跌速度減緩外，房屋竣工面積跌幅也連續兩月呈現收窄態勢。

國家統計局數據顯示，1-9月份，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%，房屋竣工面積40879萬平方米，下降19.9%，住宅竣工面積下降19.6%。

房地產的迅速下滑，顯然不符合保持房地產健康穩定發展和良性循環的政策定位，也顯然不是監管層愿意看到的情形。從去年四季度尤其是今年以來的各種調控政策松綁，也印證了這一點。

2個月前的8月，1年期和5年期的LPR雙雙下調，分別下調了5個基點至3.65%和15個基點至4.3%。此前的5月20日，5年期LPR曾迎來最大降幅，當月5年期LPR下調15個基點，至4.45%。

據不完全統計，今年以來，全國已有超過25個省份不斷優化調整樓市政策超過700次，這里面，除了三四線城市以外，也有越來越多的重點一二線城市逐步打開了政策工具箱，采取了包括降低首付比例、增加貸款包括提高公積金貸款額度、降低房貸利率等方式來幫助房地產市場回暖。

除此以外，面對市場上因為房企資金鏈危機而蔓延開來的爛尾樓風險，政策層面也有積極動作。目前，已有鄭州、貴陽、紹興等多地“保交樓”相關舉措繼續出臺，住建部等多部門出臺的“保交樓”專項借款工作正在緊張有序的進行當中。

近期，再有重磅政策發聲，目標直指保交樓工作。

10月26日，國務院辦公廳發布《第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點任務分工方案》的通知。其中有兩點尤其值得注意。

一是給予地方更多自主權，因城施策運用好政策工具箱中的40多項工具，靈活運用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

二是有關部門和各地區要認真做好保交樓、防爛尾、穩預期相關工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責任，防范發生風險，保持房地產市場平穩健康發展。

無論是今年7月底的政治局會議，還是各部委兩個月來的發聲，保交樓、穩民生，防爛尾已經成為當前房地產市場的重點和中心工作任務。同時，今年四季度，保交樓工作依然將是房地產市場最為重要的工作任務。

也恰恰是紓困基金、專項借款等保交樓舉措實施，才使得國家統計局公布的數據中顯示竣工面積跌幅有所收窄。這也說明了，政策的效力已經得到釋放，并開始逐步穩定市場預期。

眾所周知，房地產市場的銷售情況直接關系著市場的穩定與否，而市場預期的穩定與否也直接關系著房地產的銷售情況。

展望四季度，隨著專項借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業資本市場融資開閘，預計保交樓的形勢繼續向好，從而對穩定市場預期，扭轉需求端疲弱態勢有積極作用。

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事實上，房企的資金面情況也已經顯現出好轉的跡象。從國家統計局近日公布的數據來看，前9月，房地產開發企業到位資金114298億元，同比下降24.5%。

盡管從絕對數據上看，到位資金依然在下降，但前9個月的跌幅相比今年前八個月的跌幅已經收窄0.5個百分點，跌幅已經連續兩個月呈現收窄態勢，這也印證了市場上開發企業資金面逐步止跌回穩的判斷。

分析原因，無外乎三點。

一是各地不斷調整松綁樓市調控政策，個人房貸市場持續降息，降低剛需群體的購房門檻，向市場釋放更多的需求。二是近期銀行專項借款，紓困基金以及資產管理公司的積極介入在不斷發揮穩定市場的作用。三是開發企業積極作為，不斷適應市場新形勢變化而大力降價促銷，同時收緊拿地支出、開工支出以及其他非必要支出，合力促使整體資金面出現好轉跡象。

要實現樓市穩定發展和良性循環的目標，勢必離不開市場預期的回溫和市場信心的恢復。要想實現市場信心的恢復，關鍵還是要看保交樓和銷售端的企穩。

對于有剛性需求的購房者來說，當下阻礙入市的最大問題其實也是能否實現保交樓的目標。換句話說，對于購房者來說，誰愿意掏空六個錢包去購買有巨大爛尾風險的樓盤和項目呢？

也正因此，對于房企來說，市場的驚濤駭浪之后，多輪洗禮之后，市場的集中度也將更高，需求和市場機會更加集中于那些穩健的房企當中，購房者也會用腳投票，來選擇那些交樓有保障、品質有保障的房企，這些房企也將迎來更好的明天。

其中行業頭部房企，碧桂園今年8月底發布的中報顯示，在房地產行業深度調整、市場尚未回溫的背景下，其業績表現相對穩健，依然持續盈利。財務保持穩健的同時，積極保竣工，保交付。據統計，今年上半年碧桂園已在214個城市如約交付1070個批次、超25萬套房屋，交付量之大遠超同行。此外，碧桂園還有165個項目實現了“交房即交證”。公司管理層還透露，今年下半年計劃交付50萬套房屋，是上半年總量的兩倍。

從已有案例來看，碧桂園不僅實現了保交樓的目標，不少項目實現“交房即交證”之外，甚至還有部分項目提前將近一年完成高質量交付。

例如，湖南婁底的業主鄒遠方在購買了碧桂園的期房后，在不少房企傳出爆雷的消息后，他曾經一度也擔心自己購買的期房是否會延期交付甚至出現爛尾。但他在今年6月底就收到了婁底碧桂園正央時代通知他去收房時的消息，他還有點不敢相信：“不會是騙子吧？合同上寫的交房時間是2023年5月。”

鄒遠方沒想到的是，自己購買的碧桂園項目，不僅沒有爛尾的問題，相反還提前了將近一年實現高質量交付，這讓他直呼意外。和鄒遠方一樣幸運的還有和他一同購買碧桂園項目的600多戶業主，這讓碧桂園也在當地奠定了良好的口碑。

除了按時交付甚至提前交付外，碧桂園也并未為了完成交付目標而出現質量縮水的問題。相反，碧桂園通過聯合驗收、第三方機構評估、總裁驗收、業主預驗收等形式，對產品質量開展全方位排查，保證高質量交付。甚至碧桂園區域總裁還采取對項目進行巡盤、組織開展防空鼓專項行動、試點項目樣板驗收和推廣等手段來保證高質量交付。

在房屋交付前，組織業主見面會、工地開放等方式，讓項目工地“素顏相見”。業主可通過樣板展示，了解建筑結構的工藝流程、施工方法、管線設計等細節。截至2022年9月，碧桂園舉辦共171場工地開放（直播）活動，服務的業主超3萬戶。

也正是以上種種舉措，讓碧桂園在實現高質量如期或提前交房的同時，也為其在各地贏得了口碑，并為其業績穩健發展奠定了良好基礎。

從房地產行業的發展史上來看，歷次危機都是一輪大洗牌。而洗牌的過程中，也只有那些危機意識強烈，財務穩健，重視產品質量和市場口碑的企業，才能安然度過危機，成為下一輪市場周期的贏者。同時，對于當下的房地產市場來說，除了政策因素外，也只有越來越多碧桂園這樣的企業出現，才能為行業贏來市場信心的恢復，才能最終實現房地產市場的穩定健康發展和良性循環。