資產以外，龍湖還有什么“籌碼”？

至善美，均衡之美

▲圖片來源：龍湖官網

在過去，友人與我談論房產行業，

規模、利潤、負債？

這是判定一家公司是否“美”的標準

但，在疫情三年美的標準，已悄然變化。

穩健，優質，工藝？

在地產行業，很少有說起一個品牌，從頭至尾，讓人始終陷入美的沉浸。

美感、穩感、方向感

散發均衡的生命力。

今天我們要談談這個品牌的資產，

以及它資產以外的“資產”。

1、時機之鑰

2023年，又是一個地產行業的分水嶺。

出生人數五連降、22年結婚人數創新低，獨居群體增長明顯。

人口結構的調整，讓家庭規模呈現小型化趨勢。

2022年，居民消費意愿降低，社零總額維持低位，

但年底政策全面放開，常態化生活回歸，利好逐漸顯現，挑戰與機遇并存。

而對于房地產行業，空間的盡頭，還是買房和消費嗎？

不盡然。

隨著“Z世代”的登場與高端國潮品牌涌入市場，新消費需求不斷崛起。

人們對空間的理解，有了哪些變化？

房子，是有的，甚至還有好幾個。

人們更需要整合和升級。

有了好的房子就夠了？

在新周期，人，渴望同頻，渴望圈層的純粹與對等。

鄰里關系與社區氛圍備受重視，對居住品質、物業服務則有更高要求和更多元的需求。

其次，場景式消費需求快速提升，Z世代的沉浸式場景感受力、消費習慣正在倒逼購物中心、商業體發生空間外的可能性。

另外，隨著我國城市化進程的不斷演進，城市服務將釋放萬億藍海市場，

到2025年預計超一萬億元。

一句話總結，未來地產生態變化，很可能是趨向——

改善型產品與服務，

消費場需要鏈接多元生態，

城市建設效率與城市服務質量成為新藍海

這些林林總總的需要，如果賦能到一個品牌的話。

這個品牌，要對人居空間所有生態的工藝精通而善美，

要懂把握多元需求的趨勢發展，懂得Z社群生態運營，懂得回歸產品邏輯。
縱觀整個地產行業，

在住宅、商業、多元業態各方面做得比較好的TOP10品牌，

相比行業其他家，

我認為龍湖的完整度、顆粒度更強。

2、均衡之勢

嬤嬤一直認為，

龍湖是一家有“執念”的公司。

很多人的降負債、降杠桿，都是前兩年三條紅線開始臨時抱佛腳。

但吳亞軍是從十多年前就開始長期保持低負債率和超高的現金短債比。

所以，龍湖一直是TOP10房企里，

除央企以外最穩的民企。

看一組數據，

截至目前龍湖已開發TOD項目超80個，覆蓋28座城市，

打造了諸多全國標桿級TOD項目。

懂行都知道，想玩TOD項目，并不是一件容易的事情。

有商業，有住宅，甚至有長租公寓，還有復雜的動線交互設計，

考驗一家公司從資源整合、開發能力、產品設計、運營能力等全方位能力

大家都知道，龍湖做得不錯。

憑什么？

多年來，龍湖在“空間即服務”的戰略引領下，

從地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理到智慧營造，五個業務航道，多元協同。

開發賽道方面，龍湖在全國33個城市入圍當地市場前十，在22個城市位居前五。

分區域來看，長三角地區合同銷售額占比38.5%，接下來是環渤海、西部、華南及華中區域。

值得注意的是，中國經濟發展的穩定器——長三角區域、城市群仍是龍湖的重要糧倉，也是公司未來投拓發展的戰略要地，未來龍湖繼續聚焦這樣高能級的區域。

商業投資方面，目前，龍湖在營商場超過70座，合作品牌超6000家，在中國商業地產TOP100位列第5名，租金收入在過往5年，復合增長率達到34%。根據2021年的數據，龍湖商業平均日客流是209萬人次。

這種復合型的業態和優質的收租產品，保證安全的現金流，也是龍湖長期的“穩感”所在。

而圍繞“租購并舉”，龍湖冠寓目前已累計落地約4萬間，龍湖還為數十家政府、央國企、大型企業、村集體等簽訂房源委托運營管理合作，進行存量空間盤活、全周期合作模式。

物業管理方面，2022年“龍湖智創生活”品牌發布，破繭成為科技驅動的服務公司，覆蓋學校、產業辦公、市政配套、醫院、城市、商業等13大業態中，無論是物業服務滿意度、中國住宅物業服務力優秀企業、中國產業園區物業管理企業均居全國第一。

五個賽道都穩定發展，讓龍湖成為真正從城市維度理解開發運營，構筑高能級城市門戶，航道協同網格化布局，打造高能級城市市民美好生活體驗。

3、產品之美

多元、趨勢、業態做得再好，

一個房企是否立得住，還得產品見真章。

當發展規模飽和后，人們更加關注，

人往何處來，往何處去？

認真看去我們所在的空間，

思考住在哪，住得如何，以及空間和我們的“三觀”是否契合。

長三角，龍湖一向展現其最強的多元賽道資源整合與設計能力。

看近期在龍湖滬蘇上線的

我認為這家公司真的在鉆研設計和產品迭代。

首先是住宅賽道的三大戰略新品IP——

“御湖境”、“云河頌”、“青云闕”

▲龍湖·青云闕效果圖

聽名字就很有境界體感，實際上，三個IP面向不同客群，形成一套高端產品系，體現了龍湖在改善型居住賽道，對核心城市改善圈層、塔尖圈層生活方式的全方位引領。

其中，三個之中最有品位的，莫過于龍湖集團今年重點推出的戰略級新品——御湖境項目，這個產品入市以來，一直被業界稱作“超配”項目，代表著“新周期”龍湖在上海的首作。

“所謂品質，往往見于細微，也意味著需要付出更多精力和成本。”

龍湖集團滬蘇區域研發負責人孫祝強在發布會上透露了御湖境的工藝細節，比如所有御湖境的“家徽”形似一輪彎月的藝術品，材質選用漢白玉材質，需工匠歷時3月手工打磨。為了質感，設計了紋路繁復的盤石路，采用人工鋪設一天只能5平米。

而當很多客戶還在為搶“樓王”而煩惱，松江御湖境就采用“無界規劃”，讓每棟樓都能享受同樣的風景。

從這三個新品IP中，我們也能看到龍湖未來產品力迎合個性化的設計趨勢。

比如松江御湖境選用綠奢石，比如蘇州云河頌定制立面，并首次嘗試大地色室內設計，比如青云闕采用蘇式園林景觀等等。

而商業則是空間設計與運營賦能的靈魂終極考驗。

龍湖滬蘇的商業，一向是被全國商業“抄作業”的經典。

目前，龍湖滬蘇布局了14座天街，2個星悅薈和2個輕資產項目。

龍湖商業的多元共創，提供了很強的消費場景體驗價值。

即使是去年疫情反復的情況下，12月23日開業的龍湖上海奉賢天街，是當年上海新開商業體單體最大的商場，也是繼9月開業的金匯天街之后，在“五大新城”布局的第二座天街，春節期間，奉賢天街多個門店銷售業績位列全市前列。

輕重并舉，是一個商業品牌長期積累的運營管理能力的終極追求。

2023年，龍湖在五角場，與互聯網頭部企業合作了一個2.2萬方的商業新物種——江灣里meet678,今年也將開業，這也是龍湖商業在上海的首個開業的輕資產項目為不同需求的業主提供更為靈活專業的商業運營服務。

而長租公寓產品，一向考驗房企對Z世代圈層的把握與沉淀，早在20年，當很多房企的長租品牌還在虧損，龍湖冠寓進入“微利”時代，說明他們很懂年輕人，更懂未來。

截至目前，冠寓在滬蘇累計開業房源14322間，累計服務畢業生等城市新青年超15萬人次，打造安全、專屬、友鄰的租住生態。與國資企業進行戰略合作，共同打造城市青年居住樣板，冠寓在上海的首個輕資產項目山鋼和潤廣場將于年內開業。

龍湖長租公寓在中國房地產協會評選的首批11個五星級長租公寓中，包括上海華涇天街店在內，龍湖冠寓有9個項目入選。

物業管理方面，龍湖智創生活正在為軌道2號線、13號線的31座站點提供服務；智慧營造業務再度攜手大家投控，就溫州濱江商務區金融廣場項目達成開發管理合作，客戶信賴度持續提升等，都在積極深入城市的各種空間，通過創造新價值。在蘇州，龍湖智造入駐蘇州雙子金融廣場項目，與大家投控、中鐵城投集團、蘇州漕湖集團等達成合作。

總體而言，從龍湖滬蘇各賽道百花齊放，我們嗅到了一種好空間、好服務，帶領品牌穿越周期，市場好壞，好產品才是恒定不變的美學驅動力。

Last

一個品牌的終極，是產品的以微見著，

一個企業的終極，是文化的均衡豐盈。

如果說，光是某一個賽道產品能做到極致，經典頻現，已經很炸裂。

而龍湖，卻能夠在五大賽道均衡發展，每個賽道都打造行業標桿，學習樣本，這本身就是一種極為嚴苛的自我修行。

更難得的是，這種自驅力無論在規模時代還是新周期，龍湖都沒有改變，形成了資產以外更優質的“可持續資產”。

而更有利的是，今年無論在政策和市場環境，成了優質產品力聚力爆發的引擎，所以，今年的龍湖，更值得期待。