"自建房"和"小產(chǎn)權(quán)房"將消亡！

　　2023年3月28日，中國(guó)住建部聯(lián)合15個(gè)部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》。

　　這個(gè)通知的發(fā)布，宣告了中國(guó)城市“自建房”和“小產(chǎn)權(quán)房”將徹底退出歷史舞臺(tái)，中國(guó)自建房時(shí)代將徹底終結(jié)。

　　根據(jù)這個(gè)15部門(mén)的通知要求，接下來(lái)將會(huì)對(duì)中國(guó)城市自建房進(jìn)行一次大規(guī)模的“整改”，稱(chēng)之為“百日行動(dòng)”。

　　這一次自建房和小產(chǎn)權(quán)房的整改，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　第一，對(duì)存在倒塌風(fēng)險(xiǎn)，危及公共安全的自建房，該拆除的要依法拆除。

　　第二，對(duì)存在設(shè)計(jì)施工缺陷的，要限制用途和限制使用。

　　第三，要嚴(yán)格禁止自建房的違規(guī)加蓋/加層行為。

　　第四，自建房的改建/擴(kuò)建必須辦理嚴(yán)格的審批手續(xù)，加強(qiáng)對(duì)自建房的裝修管理，不得擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　　第五，城市建成區(qū)范圍內(nèi)嚴(yán)格控制新建自建房。

　　簡(jiǎn)單的總結(jié)就是：危險(xiǎn)的要拆掉，缺陷的要禁止使用，老房嚴(yán)格控制加蓋加層和擴(kuò)建改建，新建自建房幾乎不再可能。

　　這樣一來(lái)，中國(guó)城市的自建房幾乎已經(jīng)不再具有自住功能，甚至很多自建房可能都要面臨拆除的可能。

　　這就意味著，中國(guó)的城市自建房已經(jīng)被“徹底終結(jié)”了，將會(huì)逐漸退出中國(guó)的城市歷史舞臺(tái)。

　　那么，中國(guó)的城市自建房到底有多少套？對(duì)中國(guó)的樓市有多大的影響？

　　在2023年的2月份，住建部曾經(jīng)公布過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)：中國(guó)目前擁有6億棟房產(chǎn)。該消息一出，立刻震驚的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　因?yàn)?strong>6億棟房產(chǎn)，意味著中國(guó)住房已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩了。

　　后來(lái)住建部又再次說(shuō)明：中國(guó)目前的6億棟房產(chǎn)中，其中農(nóng)村占比90%，城市占比僅有10%。

　　也就是說(shuō)，城市的房產(chǎn)棟數(shù)大概在6000萬(wàn)棟左右，包括住宅和非住宅。

　　其中城市住宅棟數(shù)在4700萬(wàn)棟，這其中包括了商品住房、公房、租賃房、公租房、自建房、工廠(chǎng)宿舍等各類(lèi)房產(chǎn)。

　　那么在4700萬(wàn)棟城市住宅樓中，有多少屬于“自建房”呢？目前官方并沒(méi)有公布“城市自建房”的具體數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)2015年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：

　　全國(guó)城鎮(zhèn)家庭有30%購(gòu)買(mǎi)一二手商品房，有50%居住在公有住房、經(jīng)適房、自建房等，20%為租房或住在工廠(chǎng)宿舍等。

　　據(jù)樓齡統(tǒng)計(jì)，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

　　如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)據(jù)，我們判斷城市自建房大概占到了整個(gè)城市房屋數(shù)量的15%-20%左右的比例。

　　也就是說(shuō)，城市自建房的棟數(shù)大概在700-800萬(wàn)棟左右。

　　2022年7月份相關(guān)媒體也報(bào)道了關(guān)于全國(guó)自建房的排查規(guī)模：全國(guó)合計(jì)排查了大概726萬(wàn)棟的自建房。

　　這也間接驗(yàn)證了目前全國(guó)城市中，居民自建房的規(guī)模基本上確定在700-800萬(wàn)棟左右，涉及到居民人數(shù)大概是2500萬(wàn)人。

　　因此，一旦城市自建房被嚴(yán)格控制，那么這2500萬(wàn)居民只能重新購(gòu)置房產(chǎn)，這將會(huì)給城市樓市帶來(lái)新的住房需求。

　　由此可見(jiàn)，在棚改以后，政府已經(jīng)逐漸開(kāi)始把目光盯在了自建房和小產(chǎn)權(quán)房上面，這部分群體將會(huì)成為下一波住房需求的來(lái)源之一。

　　目前在全國(guó)范圍內(nèi)，自建房規(guī)模最大的省市主要包括：廣東的廣州深圳、福建地區(qū)、湖南的長(zhǎng)沙、湖北的武漢、江西的南昌等地區(qū)。

　　北京和上海發(fā)展了那么多年，住宅套數(shù)也不過(guò)800萬(wàn)到850萬(wàn)左右。

　　深圳僅僅各類(lèi)自建房，就搞到650萬(wàn)套以上，全市住房達(dá)到1100多萬(wàn)套。

　　廣州沒(méi)有公布過(guò)數(shù)據(jù)，但全部住房數(shù)量只會(huì)比深圳多。

　　湖南等內(nèi)地省份的各類(lèi)自建房，可能沒(méi)有大灣區(qū)城市那么夸張，但數(shù)量也非常多。

　　因?yàn)椴粌H城中村居民在自建房，各類(lèi)單位還搞集資房，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)之所以長(zhǎng)期不漲，就跟“自建房+集資房”數(shù)量龐大有密切的關(guān)系。

　　土地財(cái)政烈火烹油的時(shí)代，地方政府肥肉都吃不完，所以不會(huì)去啃自建房、集資房的硬骨頭。

　　現(xiàn)在情況不同了，土地不好賣(mài)了，賣(mài)地收入下降了，大家買(mǎi)房意愿不強(qiáng)了，于是，對(duì)于自建房、集資房的打壓開(kāi)始了。

　　這些地區(qū)都擁有大量的城區(qū)自建房，本地居民子子孫孫都居住在這里，而且隨著人口的增多，不斷擴(kuò)建用來(lái)滿(mǎn)足居住需求。

　　這種自建房的大規(guī)模存在其實(shí)分流了城市的購(gòu)房需求。

　　再比如北京的核心區(qū)東西城和通州也擁有一定規(guī)模的自建房和小產(chǎn)權(quán)房，以后這些房子可能也會(huì)逐漸被嚴(yán)控，到了一定階段可能將會(huì)被禁止使用，更別說(shuō)將來(lái)轉(zhuǎn)出租了，難度更大。

　　那么，為什么這個(gè)時(shí)候政府開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向城市里的“自建房”和“小產(chǎn)權(quán)房”呢？除了安全隱患的因素，其實(shí)主要還是要想辦法新增城市住房新增需求。

　　在城市棚改逐漸褪去的背景下，新增人口又明顯不足，那么這些沒(méi)有繳納土地出讓金的“自建房”和“小產(chǎn)權(quán)房”，自然就成為了新增需求的方向。

　　只要將這些自建房和小產(chǎn)權(quán)房逐漸清理出市場(chǎng)，對(duì)于整個(gè)城市來(lái)說(shuō)，至少可以增加20%-30%的新增購(gòu)房需求。

　　這對(duì)于穩(wěn)定城市住房市場(chǎng)，增加賣(mài)地收入，是有很好的效果的。