爬坡吧！房企⑦代建篇 | 競爭激化,綠城管理也要啃“硬面包”了

年報直擊 重磅來襲

2022年房企整體上交出了一份“史上最慘”財報，超過六成房企預告虧損。熬過2022之后，所有房企都必須面對陡坡、直視挑戰，修煉保持主動的能力——填好過往的坑，尋找向上的動力。

復盤房企財報，誰正斷臂求生尋求重組，希望重新獲取向上的入場券？誰在主動降速、“自我瘦身”，以更輕盈的身姿直面挑戰？誰又在借助優勢試圖彎道超車卻又遇上新阻力？

地產財富會「爬坡吧！房企」2022年報專題系列已開啟，接下來，我們將密切關注房企年報動向，解析他們在年報中顯露的存量實力或存量危機，隱藏風險或隱藏能量，探討未來房企爬坡中的新規則和新趨勢。

地產財富會

2022年

國內上市的兩家主營代建的公司

交出了兩份結果截然不同的答卷

讓意欲進軍代建的同行腳步踟躕

白熱化的市場格局

出身豪門，也得做好啃硬面包的準備

2023-5-8

僅僅時隔半年，一個行業就從藍海變成紅海，中國地產“代建”行業的發展再一次向市場展示了什么叫做中國速度！

“輕資產”、“高毛利”、“抗周期”這三個行業特點，精準拿捏了最近幾年飽經折磨的房企神經，一時間，扎堆開啟自己的代建業務。

早早入局者，如綠城管理和中原建業，已經拿到了先期紅利，可面對可觀的市場空間，后面還有更多的企業虎視眈眈，“代建”就像是下一個“物業”，承擔著房企絕望時刻的理想寄托。

中指研究院統計2022年代建新簽約規劃建筑面積增速為11.3%，新簽約建筑面積超1億平米；另據據克而瑞統計，截至2022年11月，發展代建業務的品牌房企已經超過60家，而上年底還不足40家，企業增速超50%，而這些還并非全部代建企業的數量。

可見，蛋糕增速明顯低于搶食者的增速。

已入局的玩家中，不乏萬科、招商蛇口、中海、中交、龍湖、這樣的知名企業。3月的業績發布會上，碧桂園也表示，未來代管代建業務也會成為其業務重點之一。

制圖：地產財富會

可當你我都覺得該進場了，就說明紅利期已經快過了。

行業格局已發生明顯變化。很多綜合實力弱、市場覆蓋不足，甚至是早期隨意搭起來的草臺班子，只能眼睜睜看著別人分蛋糕，甚至深耕代建的上市公司中原建業也面臨發展困境。（詳見）。

競爭白熱化發展中，當前代建已經演變成一場“豪門游戲”。依然堅守在代建第一股位置的綠城管理就是這樣的“豪門”，有資源有錢，并且2022年實現了營收利潤的雙增長：營業收入達到26.56億元，同比增長18.4%；歸母凈利潤7.45億元，保持31.7%的增長。

但拆解綠城管理2022年年報，我們發現，綠城管理憑借豪門資源穩住了龍頭位置，但他也依舊有風險與煩惱。

競爭加劇

依賴資源穩住地位

在2022年業績發布會上，綠城管理CEO李軍稱，中國代建行業已經進入到白熱化競爭階段，如果想要保持行業頭部地位，公司未來幾年要實現凈利20%的增長，毛利40%以上的增長，在手合約面積要超過2億平米；而綠城管理目前在手合約面積剛過億。

面對拓展壓力，2022年綠城管理能繼續保持在龍頭位置的優勢，主要來源于其堪稱代建豪門的背景資源：

?? 超強親友團

綠城管理的母公司——綠城中國，在2022年克而瑞年度銷售top200操盤榜中位列第4名，項目覆蓋全國120座城市。同時，其掌握的龐大供應商資源，也給綠城管理高速運轉提供保障；

兄弟公司——綠城服務，作為國內頭部物業服務公司，2022年在管面積達3.8億平米；

母公司最大股東——中交集團，2014年世界五百強企業中交集團成為綠城中國第一股東，給予了綠城體系央企的信用背書，而且旗下中交建筑集團、中交市政建設公司、中國城鄉控股集團等幾十家在建設、開發方面有需求的兄弟公司也讓人產生遐想。

此外，易居企業集團CEO丁祖昱是綠城管理的非執行董事，旗下管理克而瑞、易居營銷、天貓好房等板塊。

?? 央企背書+市場化運作

母公司及母公司大股東共同賦予綠城管理“央企背書+市場化運作”的主體優勢，是公司的絕對優勢，也在競爭過程中有排他性優勢。

當前信用的重要性無需贅言，隨著市場紓困類代建項目的增多，AMC機構判斷是否入場的關鍵也是代建單位的主體信用。

與此同時，面對各類代建項目業主靈活多樣的想法，對代建乙方的靈活性有更多要求。一家能夠進行市場化操作，還懂得合規要求的代建公司更受歡迎。

縱觀目前代建行業的多數玩家，有血統純正的大央企，也有實力民企，可是像綠城管理這樣既有央企屬性背書，又是典型市場化運營的公司屈指可數。

?? 輕重結合帶來流量

綠城管理具備“輕重結合”的優勢。

其一，綠城管理董事會主席郭佳峰對投資者表示，依托綠城中國大集團體系，綠城管理將利用母公司重資產開發的屬地資源，打通所在地的客戶、供應商、資本的各類資源，助力代建業務獲取，擴大輕資產業務的流量。

其二，綠城管理2020年8月，獲批房地產開發一級資質。面對激烈競爭，未來在需要一級開發資質的業務中，綠城管理將成為更有優勢的代建企業。

風險增加

壞賬外的三大掣肘

即便是豪門如綠城管理，2022年的年報數據中也藏有事關風險的“魔鬼細節”

2022年報數據顯示，綠城管理預期信貸虧損模式下的減值虧損（扣除撥回），從2021年末的1108.3萬元，到2022年末的2251.6萬元。

壞賬大規模增加的背后，是公司應收賬款賬期的延長。年報顯示，截止2022年末，綠城管理超過180天的應收賬款余額占比已經達到34.64%，而2021年末這個比重只有19.61%。

這意味著，過去綠城管理所依賴的業務模式藏有壞賬規模以及帳期時長增長的風險。

同時，市場在變化， 主流代建項目從政府代建模式、商業代建模式向項目紓困模式傾斜，市場來到綠城管理不那么熟悉的領域，豪門龍頭也得做好啃硬面包的思想準備。

根據綠城管理的判斷，未來中國房地產投資“去中心化”的趨勢會越來越突出，政府、城投、AMC占據大頭。面對地產行業宏觀邏輯的明顯轉變，大量優質房企入局代建，加劇了行業的內卷。

而早早入局的綠城管理，面對更多有實力的攪局者，表現出以下幾個問題：

(1) 資本優勢不足

紓困類代建需求增多已經成為了不爭的事實，同時隨著各地天量地方債、城投債務的壓頂，政府及城投類代建也對資金有著強烈的需求。

反觀綠城管理，其在資金引入方面還屬于能力短板，至今未能找到合適的解決方法。面對城投類和紓困類代建，綠城管理當前還是寄希望于金融政策的放松，以及通過綠城品牌形成的操盤力和信用力，為項目提供近乎國企開發項目的信譽口碑，爭取金融機構的信任，但這份信任能否帶來直接的經濟支持，現在還不能明確判斷。

而其他已經布局代建的企業卻表現出雄厚的實力。

例如，近兩年在代建領域頗有建樹的華潤置地，由于背靠華潤集團這顆大樹，旗下華潤金融、華潤銀行、華潤信托、華潤資產、華潤資本均掌握大量資金資源，都在尋求可靠的投資標的，而自家代建的項目無疑是最值得信賴的項目。

(2) 項目獲取助力與實際需求錯位

從市場需求規律來看，由于一、二線核心城市的資產更有價值保障，這部分市場會有更多有實力的開發商親自下場，對代建的需求不多。反而是三四線城市，有更多的政府、城投、紓困類代建項目出現，代建公司業務下沉是一定的趨勢。

然而我們看到綠城管理近幾年在代建業務的獲取的最大助力，來自于母公司綠城中國的項目屬地資源支持，但綠城中國的市場布局在三四線城市并沒有太多優勢。

綠城中國官方披露數據顯示，2022年，旗下項目分布，一二線城市占比高達75%，而三四線城市占比只有21%。

這意味著，在未來規模拓展的道路上，綠城管理源自母公司的項目獲取助力將與其實際發展需求錯位，這家曾依賴“豪華親友團”的公司必須更多靠自己了。

(3) 維持增速仍需投入大量成本

隨著代建規模增速、毛利空間快速回落，做好節流，是眼前代建企業都需要考慮的因素。

為了保持規模優勢和品質口碑，綠城管理不吝成本吸納行業人才。2022年綠城管理最重要的支出就是對浙江熵里的收購，為的就是提升自身的專業人才儲備。此外，綠城管理還將中原建業前CEO馬曉騰收入麾下，想必也投入不菲。

另據介紹，2022年綠城管理人均收入達到了65萬元/年的超高標準，明顯高于房地產開發行業（2020年行業峰值時，80家上市房企人均薪酬平均值為21.4萬元/年）。而為了保住代建龍頭地位的目標，綠城管理提出了企業人員要提升達到12000人的說法，那么12000人的人力成本對于綠城管理來說可謂是不小的負擔。

而在節約成本方面，我們也可以看到2022年剛剛入局的龍湖龍智造，憑借智慧系統的應用，在時間和人力成本的優化方面有了明顯的優勢。

業績會上，李軍在QA環節，指出“在10年前做政府類代建，輸出的是項目管理能力；后來做商業代建，輸出的是品牌溢價能力，現在在給遇困類項目做搭建的時候，輸出的信用能力。”

可見，代建當前仍是一門好生意，但絕對不是一個容易做的生意。而且相比于那些只要沉下心、肯努力就能作出成績的行業來說，代建企業背后的家底夠不夠厚，自身的武功秘籍夠不夠厲害，顯得更為重要。

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