合景泰富為何沒扛住？

合景求生欲好強！

合景能扛過去嗎？

合景泰富撐住啊！

這是過去半年多來的不同時點，持有合景泰富股票的散戶們的發聲。

自2021年下半年以來，不斷有房企被暴違約，但合景泰富一直堅持公開債兌付，保持著零違約記錄。

并且，于2023年初，合景泰富還成功發行了由中債增全額擔保的7億元中票，這是“示范性房企”才有的待遇。

然而，殊途同歸。

5月14日晚，合景泰富集團（01813.HK）公告稱，在一筆優先票據的強制贖回日，未能按期兌付1.19億美元本息，構成違約，并觸發交叉違約，決定主動對境外債進行全面重組。

歷經美元債打包展期、積極出售資產、去年零拿地、折價配股融資等一系列努力后，合景泰富熬過了2022年，但是沒能熬過銷售持續下滑的2023。

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融資凈流出，銷售滑坡

示范性房企也沒能扛住

據財聯社消息，5月17日17時，合景泰富召開了離岸債券持有人電話會議，討論成立小組進行重組談判。在5月14日晚間發布的公告中，合景泰富表示已聘請了法律顧問，正在選聘財務顧問。

信用是房企在金融機構和資本市場發債融資的前提。從此前暴雷的民營房企身上可以看到，房企一旦宣告違約，就等于幾乎喪失了新增融資的權利，如果有商票和理財，則更會一地雞毛。

并且，推進債務重組過程艱難且漫長，即便債務重組成功，也只是獲得喘息之機，仍要減債、降杠桿、出售資產或引入戰投，謀求回歸正常發展軌道。

這一點，在華夏幸福、富力集團、融創中國等身上就有體現。一邊執行重組方案，一邊要努力恢復銷售，然而談何容易。沒暴雷的民企尚且銷售艱難，一暴雷銷售更會急轉直下。

在5月14日的公告中，合景泰富解釋，集團一直依賴內部現金資源及從境內匯出現金以履行境外付款義務，但為保在建物業竣工，絕大部分現金被嚴格預售監管，致償債持續受壓。

當然這是原因之一。但最根本的還是外部“輸血”和內生“造血”的雙重持續下滑。

據年報數據，截至2022年底，合景泰富的有息負債合計約754億元，其中一年到期合計約222.5億元；而賬面現金約為103.4億元，不受限資金低至約33.6億元，短債償還壓力明顯。

同時，2022年合景泰富的籌資性現金流約為-128.3億，流出比流入多，意味著債務處于凈償還狀態，外部融資失血。

來源：雪球

從內部造血來看，和大部分民營房企一樣，自去年開始出現了大滑坡。2022年合景泰富預售額508.6億元，同比下降51%；今年1-4月預售額同比去年（174億）下滑14%。出險后，預計全年銷售不容樂觀。

數據來源克而瑞，地產銳觀察制圖

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房企沒有銷售，一切為零

居民收入低沒信心，不敢花大錢

苦撐的不僅是合景泰富，還有多家民營房企及混合所有制企業，如中駿集團、雅居樂、寶龍地產、遠洋集團、新城控股、金地集團，甚至包括碧桂園。

更多的已出險民營房企，如恒大、奧園、正榮、龍光、世茂、中梁、旭輝、花樣年等，還在努力推進重組方案的落地。

而從目前的房地產市場看，4月樓市復蘇進程遇阻。據克而瑞監測，4月重點30城新房成交面積環比下降27%；17個重點城市二手房成交面積環比下降17%。

5月11日央行發布的4月社融和信貸數據也印證了地產銷售轉弱。4月，與購房按揭貸款緊密相關的居民中長期貸款減少了1156億元。

另外，房企間的分化在快速拉大。

銷售方面看，由于民營房企暴雷持續，購房者擔憂交付安全性，購房依然偏好央國企。據中指院統計，1-4月，TOP50房企中，央國企銷售額、銷售面積同比平均增長95%、86.2%，而民企銷售額、銷售面積同比平均降低14.3%、9.3%，銷售顯著分化。

融資方面看，同樣持續分化。據財聯社不完全統計，“三支箭”以來，僅有部分房企收獲利好，12家房企成功發行中債增擔保債券，合計規模約239億元，部分房企遲遲未能發出；

另外，據樂居財經報道，由于八成以上的地產股處于破凈狀態，增發即是“割肉”，因此至今只有部分房企獲得了定增紅利，股權融資冷場，尚未形成真正的資金支持。

業內認為，從供給側支持房企融資，還需要加強落地性。更為重要的是，需求端政策要發力，讓房企恢復自我造血能力，才能從根本上解決民營房企持續暴雷問題，提振行業信心，推動房地產市場走向健康平穩。

而讓樓市變暖，不僅僅要考慮從支持剛需和改善性購房需求的核心政策入手，也要改善居民預期，對未來收入增長有信心，才會進行大宗消費，包括買房。

面對大面積交叉違約風險，合景泰富在全力自救，近期又將上海的6個項目100%股權（涉及4幅地塊）出售給中國平安，對價約7.5億元。

“合景泰富能撐到現在，已經很不容易。但面對擠兌，房企的流動性危機是無法靠自己解決的。”一位業內人士表示。