世茂的天坑與財報造假

“深圳世茂深港國際中心”被掛網準備拍賣，起拍價130.44億元。

這個項目從拿地開發到停工爛尾，見證了房地產行情從瘋狂到絕望的情緒變化，也見證了世茂從野心勃勃到全盤皆輸的落寞。

2017年何其瘋狂。許榮茂親自洽談，梁振英站臺，項目光土地款就240億元，加上建安成本，整個項目總投資要去到500億元。

奢華公寓、貴族學校哈羅公學、華爾道夫酒店、定位深港會客廳的深圳露臺，世茂顯然想要在這個項目上，一次性展現綜合開發能力。

土地出讓合同約定，項目要建一棟600米的高樓，世茂內部卻想要沖擊一下700米。

所有業內人士都看不懂，大體量的商業辦公，大比例的自持體量，可售物業卻是遭市場嫌棄的商務公寓，世茂是否高估了自身能力。

樓有多高，坑就有多深。

世茂深港國際中心開發了幾棟公寓后停工，留下700米高樓的深坑。由于涉及中信信托相關信托計劃違約，項目將要被整體拍賣。

整個項目共分14宗土地，除去已售公寓占了兩宗地，此次拍賣是剩余12宗土地，以及部分地上建筑物。

12宗土地不動產證登記價是176.2億元，目前評估價為149.78億元，加上地上建筑物評估價13.26億元，整體評估價為163.05億元。

也就是說，起拍價130.44億元，是在評估價的基礎上打了8折。如果有人以起拍價接盤，世茂在這個項目上，立馬虧損百億元。

世茂此前透露，整個項目總投入已達328億元，銷售回款只有80.7億元，如果此次拍賣回款130.44億元，虧損板上釘釘。

但如果按照世茂自己的測算，整個項目2022年末公允價值只有144.15億元，起拍價似乎也不離譜。

目前已有國資參與該項目公寓保交樓，此前華潤置地洽談過整體接盤，但并未有實質合作落地。

世茂與中信信托的談判一波三折，此次被拍賣，是中信信托的極限施壓，許老板要么找到錢來解決問題，要么項目被賤賣全盤皆輸。

世茂用杠桿撬動了整個項目。

總投入328億元，其中抵押項目向中信信托融了155億元，即世茂實際投入可能只有173億元，這都不足以全額支付土地款。

更為關鍵的是，世茂股份抵押項目對外融資，并未在上市公司進行披露，世茂正陷入一場道德危機。

許榮茂通過港股上市公司世茂集團（00813.HK），持有A股上市公司世茂股份（600823.SH）超7成的股份，后者定位商業地產開發平臺。

世茂股份持有“世茂深港國際中心”51%的權益。

2022年年度報告中，世茂股份對外擔保余額為115.84億元，但會計師卻發現，世茂股份未對外披露的訴訟執行涉案金額高達162.88億元，這些負債或擔保從未在財報中披露。

世茂股份的隱形負債，就這樣赤裸裸暴露了。

當世茂股份股價快要跌破1元，面臨退市風險的時候，許老板拿出了1-2億元規模的增持計劃。

一方面是債務重組并不積極，世茂集團兩年財報難產，世茂股份財報存在重大紕漏；另一方面拿出真金白銀來增持，且增持主體并不十分透明。

世茂的坑啊，顯然還會有更多。