降息是樓市發(fā)力寬松的序幕？

6月20日，央行發(fā)布6月LPR，1年期和5年期同時(shí)調(diào)低10BP，分別至3.55%、4.2%。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，5年期LPR關(guān)乎房貸按揭貸款利率。但10BP的下調(diào)幅度，為市場(chǎng)預(yù)期下限，令人略感失落。

但與此同時(shí)，樂觀者認(rèn)為，也許這正說明，降息只是政策發(fā)力的序幕，后續(xù)有望陸續(xù)推出穩(wěn)增長(zhǎng)政策組合拳，包括樓市寬松政策。

01買房能省多少錢？

此次調(diào)整后，以北京地區(qū)為例，首套房商貸利率為4.2%加55個(gè)基點(diǎn)，至4.75%；二套房商貸利率為4.2%加105個(gè)基點(diǎn)，至5.25%。

以首套房貸款100萬元、20年等額本息還貸方式計(jì)算，LPR調(diào)降后，月供能省約54元。

這么一看，其實(shí)月供沒減多少。

在就業(yè)和收入預(yù)期持續(xù)承壓的情況下，人們更為關(guān)注在手資金安全性，減少點(diǎn)月供成本并不能刺激人們買房入市，能否提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，更是有待觀察。

但，有總比沒有好。

02民營(yíng)房企極限瘦身

雖然本次LPR應(yīng)聲調(diào)降是適時(shí)之舉，但專業(yè)人士判斷，單純下調(diào)LPR并不能根本有效地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的復(fù)雜問題。

當(dāng)下，房企分化愈發(fā)嚴(yán)重，絕大多數(shù)品牌民營(yíng)房企被迫極限瘦身。這在土地市場(chǎng)體現(xiàn)的非常明顯。

以氣氛熱烈的北京土拍市場(chǎng)為例，一方面財(cái)大氣粗的國(guó)央企開發(fā)商在趁機(jī)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊，一方面外來的國(guó)企“黑馬”一擲數(shù)十億，而品牌民營(yíng)房企幾乎已消失不見。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-5月拿地規(guī)模百強(qiáng)排行榜中，城投類房企依然占據(jù)主力，占比約57%，除此之外多為央國(guó)企和少數(shù)幾家高品質(zhì)民企。

大部分民營(yíng)房企已沒有能力拿地，且仍頻繁曝出負(fù)面輿情，如萬達(dá)等。出險(xiǎn)房企中也僅有融創(chuàng)、奧園等少數(shù)幾家出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，其他多家仍未見熬出頭的希望，陷入“想死死不了（得BJ樓），想活又活不過來”的窘境。

有機(jī)構(gòu)甚至直言，很多民企地產(chǎn)開發(fā)商其實(shí)已經(jīng)“死亡”，未來，剩余的企業(yè)會(huì)逐步吃掉這些“死亡”的企業(yè)。

不知道這是不是無形之手希望看到的局面。但顯然當(dāng)前民營(yíng)房企的這種“不確定性”狀態(tài)，并不利于提升市場(chǎng)預(yù)期及購房信心，也影響房地產(chǎn)行業(yè)走向暢通循環(huán)。

03拉開寬松政策序幕？

同北京一樣，還有幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市也是土拍氛圍火熱，比如南京、杭州、成都、西安、合肥等。但是，更多城市的土拍市場(chǎng)則是“冷”字當(dāng)頭。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，今年1-5月城投拿地仍然以三線及以下城市為主，占比達(dá)72%，托底現(xiàn)象明顯。

如6月16日進(jìn)京拿下亦莊爆款地塊的“黑馬”——中皋置業(yè)，據(jù)報(bào)道，2018年剛成立，名下已有35宗土地，除了北京這塊地，其他全部位于如皋。而其由如皋市財(cái)政局控股。

另據(jù)克而瑞發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)城投拿地開工率僅有38%，2022年城投開工率降至8%。這也說明，如果土地市場(chǎng)和樓市持續(xù)低迷，城投在三四線城市托底拿地也不可持續(xù)。

因此，綜合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境來看，業(yè)內(nèi)樂觀判斷，6月LPR下調(diào)是向樓市釋放的積極信號(hào)，或?qū)⒗_樓市寬松政策的序幕。

比如，適度放松一二線核心城市的限購、限價(jià)等，激活改善性需求，包括降低房貸利率，優(yōu)化“認(rèn)房不認(rèn)貸”，進(jìn)而降低首付比例等。

在上海易居研究院6月19日發(fā)布的《5月份二手房研究報(bào)告》中指出，今年二手房源掛牌量激增，雖有恐慌性拋售或急于套現(xiàn)情況，但較多的屬于置換需求。

這也說明，后續(xù)為改善型置業(yè)需求優(yōu)化好政策環(huán)境，是非常關(guān)鍵的。

研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，在6月16日國(guó)常會(huì)提出研究“一批政策措施”后，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)迎來一攬子政策協(xié)同發(fā)力，包括財(cái)政寬松、穩(wěn)地產(chǎn)、央行基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)張，以及政策性金融工具加碼等。

但判斷是判斷，呼吁是呼吁。政策組合拳會(huì)不會(huì)來？會(huì)有哪些政策落地？還不好說，我們只能等。