萬達商管四戰港股IPO，王健林的圓夢之路還有多遠？

6月28日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）向港交所提交了IPO申請，聯席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。這已經是萬達商管第四次向港交所提交IPO申請，前三次分別為2021年10月21日、2022年4月22日、10月25日，時間跨度長達兩年之久。

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萬達商管的上市之路并不順暢。早在2014年年底，萬達商業（即萬達商管的前身）曾在港股上市，但由于估值不高、股價低迷，2016年9月便從港股私有化退市，并計劃回歸A股市場。然而，在A股市場上，萬達商管也遭遇了多次挫折。2021年3月24日，萬達商管發布公告宣布，該公司將不再申報A股IPO，意味著萬達商業管理公司連續申請6年的A股上市計劃，以徹底失敗而告終。

此后，萬達商管將目光再次轉向港股市場，并于2021年10月21日首次向港交所提交IPO申請。然而，在此之后的兩年內，萬達商管三次更新招股書均未能成功上市，并于2023年4月25日第三次失效。

在此期間，萬達商管也曾嘗試在境內發行公司債券以補充資金。但同樣遭遇了波折。2022年12月31日，大連萬達商管公開發行公司債券注冊程序獲證監會受理；2023年3月21日，因向上海證券交易所申請發行公司債券而中止注冊程序；6月9日，大連萬達商管和主承銷商國泰君安、開源證券分別提交《關于中止大連萬達商業管理集團股份有限公司公開發行公司債券注冊程序的申請》；6月28日，證監會決定中止大連萬達商管公開發行公司債券注冊程序。

在此背景下，萬達商管第四次向港交所提交IPO申請顯得尤為緊迫。因為根據此前萬達商管的對賭協議，如果該公司不能于2023年年底上市，投資者可要求萬達按照8%的收益率回購總額380億的股權。根據相關機構的測算，若不考慮預提所得稅和股息，萬達一方的潛在回購支出規模高達440億元。

這對于萬達集團董事長王健林來說，無疑是一個巨大的壓力。自2017年萬達危機以來，王健林憑借著雷霆手段，短時間內將萬達系的負債降低到了一個合理的水平。后來，隨著建業、融創等企業的債務違約，王健林還逆市進行了“抄底”。但是，讓王健林沒想到是，諸多因素疊加之下，相關板塊沒有迅速回暖，萬達商管的IPO進程也不及預期，而正是萬達商管上市進程緩慢，直接將萬達和王健林推向了危險的境地。

從估值的角度而言，當下港股市場對于物管以及地產板塊都不太“友好”，選擇此時上市也是不得已而為之。盡管這樣，萬達商管也必須盡快上市。因為到期對賭協議將會給王健林帶來巨大的壓力，有可能直接將萬達系推向危險的邊緣。而此前王健林也承認，因為萬達商管的上市延遲，萬達遇到了一定困難。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜則撰文指出，“萬達商管已經創造了民營企業境外市場的最慢紀錄。”那么，如果年底萬達商管不能如期上市，王健林是否能夠完全應對高達440億的回購，那么從萬達商管的賬面來看，很顯然其是不能覆蓋這筆回購，且萬達系今年還減持了部分萬達影視的股票，以應對未來可能出現的危機。

此外，萬達商管也面臨著一些訴訟風險。據企業預警通消息顯示，四月至今，萬達商管多出了三條開庭公告，均為合同糾紛。其中一起案件涉及金額高達1.5億元。

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那么，萬達商管第四次IPO申請成功率有多高呢？這取決于多方面的因素，包括市場環境、行業競爭、公司業績、監管政策等。

從市場環境來看，2023年上半年，港股市場表現不佳，受到多重因素的影響，港股恒生指數下跌了不少。此外，近期港股市場也出現了多起新股破發的情況，如小米、美團等。這些都給港股IPO帶來了不利影響。

從行業競爭來看，萬達商管雖然在中國商業地產運營領域處于領先地位，但也面臨著來自同行和新興企業的挑戰。

例如，在線零售平臺如拼多多、京東等通過提供更便捷、更優惠的購物體驗，吸引了大量消費者；社區團購平臺如美團優選、盒馬鮮生等通過提供更快速、更新鮮的生鮮配送服務，滿足了消費者對生活品質的需求；共享辦公平臺如氪空間、優客工場等通過提供更靈活、更高效的辦公空間解決方案，贏得了創業者和中小企業的青睞。這些新興企業都在一定程度上對傳統的實體零售和辦公產生了替代和沖擊。

從公司業績來看，萬達商管在過去幾年中，經歷了業務調整和轉型，從單一的商業地產開發商，逐步轉變為以商業地產運營為核心的綜合服務商。萬達商管通過收購、合作、自建等方式，不斷擴大其商業地產的規模和品質，同時也通過引入多元化的業務模式，如物業管理、資產管理、文化旅游、酒店管理等，提高了其收入來源的穩定性和多樣性。

從監管政策來看，近年來，監管部門對于房地產行業的調控力度不斷加大，旨在遏制房價過快上漲，防范金融風險，促進房地產市場的健康發展。這對于以房地產開發為主要業務的企業來說，無疑是一個巨大的壓力。

然而，對于以商業地產運營為主要業務的企業來說，這反而是一個機遇。因為在政策限制下，房地產開發商會更加重視商業地產的運營效率和收益率，從而更愿意與專業的商業地產運營商合作。這就為萬達商管提供了更多的市場空間和合作機會。

萬達商管第四次向港交所提交IPO申請能否成功，還需要看其能否克服市場環境、行業競爭等方面的挑戰，同時也需要看其能否充分展示其公司業績、監管政策等方面的優勢。如果萬達商管能夠成功上市，那么將對其未來的發展和戰略有著重要的意義和影響。