萬科更新活下去的策略

今年很多房企的股東大會，注定是灰暗苦澀的，要么惜字如金不愿多說，要么就是流露出深深絕望與恐懼。

萬科（000002.SZ/02202.HK）董事長郁亮也陷入到一種出乎意料的境地。

一方面，他無奈地承認，上半年樓市復蘇勢頭迅速回落，比他預期更差一些。3月底時他判斷，市場沒有狂飆也沒有倒春寒，處于緩慢復蘇過程。

另一方面，市場行情越差，越能凸顯他2018年“活下去”的警醒，是多么地正確與寶貴。大股東深圳地鐵也不吝贊美，“時間證明了郁亮主席、經營班子是有前瞻性的”。

郁亮仍然堅持先前判斷，行業下有保底線，上有天花板，還處于緩慢復蘇過程之中，只不過比3個月之前預想時間更長一點、壓力更大一點。

這不是一個輕松結論。

郁亮沒有提到政策落實不力，沒有抱怨同行消極沉淪，而是將市場壓力來源，歸結于市場短期預期低迷，而將預期低迷則歸因于外部因素。

具體哪些外部因素絕不好展開，郁亮反復強調的常識邏輯是供需原則，市場真實需求依然還在：

未來十年還要新增7000萬城鎮人口、2.6億新市民還想扎根城市，還有三分之一城市住房需要更新，以及居民購買力仍然高于安全邊界。

身處“驚濤駭浪”不確定時代，郁亮的常識邏輯對不對，短時間內不會有明確結論。

只有時代的企業，只能做好自己份內的事情，郁亮說萬科持續做好三件事情：

提高開發業務管理水平；提升經營服務業務的競爭力與發展空間；保持財務穩健。

雖然郁亮最早喊出“活下去”口號，但他并不回避萬科在市場波動中犯下的錯誤，萬科要持續做好三件事情，不是虛假口號，而是活下去的信心與策略。

萬科總裁祝九勝也給出了他的判斷，“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”。

祝九勝的信心來源于，萬科在行業內占據的優勢地位：行業有機會、萬科信用優質；具有多元化業務經營能力；較早多賽道布局。

各截取一個切面，可以觀察萬科活下去的最新策略。

房地產開發業務領域，從“收斂聚焦”到“活下去”，萬科著重解決的是投資追高、各區域間經營離散度大的問題，前者解決方案是精準投資，后者則是抓產品管理和產品線管理。

萬科透露，今年前5個月獲取的15個項目，預計普遍能達到20%以上的股東自有現金回報水平。

經營性業務領域，萬科已經完成0到1、1到10的過程，現階段思考的是如何提升競爭力，擴大發展空間，提升股東回報。

萬科透露，今年一季度萬科長租公寓收入同比增長10.8%，物流增長了20%，商業增長了10.4%，但由于經營性資產以成本法入賬，增長反映在業績上還需要時間。

簡單來說，在不確定時點，最為關鍵的是活到最后一刻，才能有未來，重中之重即是穩健的財務結構。

堅持經營性現金流保持為正，不惜攤薄股東權益進行股權融資，大規模進行長短債置換，以及優化境內外債務結構，都是萬科希望更進一步的事情。

萬科透露，今年一年內到期有息負債占總債務比例要控制到15%以內，境外債務占比控制在20%以下。

從實際情況來看，只有少數房企能夠活下來，萬科應該是其中一個，那就證明他的某些策略是正確的。