萬科更新活下去的策略

今年很多房企的股東大會，注定是灰暗苦澀的，要么惜字如金不愿多說，要么就是流露出深深絕望與恐懼。

萬科（000002.SZ/02202.HK）董事長郁亮也陷入到一種出乎意料的境地。

一方面，他無奈地承認(rèn)，上半年樓市復(fù)蘇勢頭迅速回落，比他預(yù)期更差一些。3月底時他判斷，市場沒有狂飆也沒有倒春寒，處于緩慢復(fù)蘇過程。

另一方面，市場行情越差，越能凸顯他2018年“活下去”的警醒，是多么地正確與寶貴。大股東深圳地鐵也不吝贊美，“時間證明了郁亮主席、經(jīng)營班子是有前瞻性的”。

郁亮仍然堅持先前判斷，行業(yè)下有保底線，上有天花板，還處于緩慢復(fù)蘇過程之中，只不過比3個月之前預(yù)想時間更長一點(diǎn)、壓力更大一點(diǎn)。

這不是一個輕松結(jié)論。

郁亮沒有提到政策落實(shí)不力，沒有抱怨同行消極沉淪，而是將市場壓力來源，歸結(jié)于市場短期預(yù)期低迷，而將預(yù)期低迷則歸因于外部因素。

具體哪些外部因素絕不好展開，郁亮反復(fù)強(qiáng)調(diào)的常識邏輯是供需原則，市場真實(shí)需求依然還在：

未來十年還要新增7000萬城鎮(zhèn)人口、2.6億新市民還想扎根城市，還有三分之一城市住房需要更新，以及居民購買力仍然高于安全邊界。

身處“驚濤駭浪”不確定時代，郁亮的常識邏輯對不對，短時間內(nèi)不會有明確結(jié)論。

只有時代的企業(yè)，只能做好自己份內(nèi)的事情，郁亮說萬科持續(xù)做好三件事情：

提高開發(fā)業(yè)務(wù)管理水平；提升經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的競爭力與發(fā)展空間；保持財務(wù)穩(wěn)健。

雖然郁亮最早喊出“活下去”口號，但他并不回避萬科在市場波動中犯下的錯誤，萬科要持續(xù)做好三件事情，不是虛假口號，而是活下去的信心與策略。

萬科總裁祝九勝也給出了他的判斷，“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”。

祝九勝的信心來源于，萬科在行業(yè)內(nèi)占據(jù)的優(yōu)勢地位：行業(yè)有機(jī)會、萬科信用優(yōu)質(zhì)；具有多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營能力；較早多賽道布局。

各截取一個切面，可以觀察萬科活下去的最新策略。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，從“收斂聚焦”到“活下去”，萬科著重解決的是投資追高、各區(qū)域間經(jīng)營離散度大的問題，前者解決方案是精準(zhǔn)投資，后者則是抓產(chǎn)品管理和產(chǎn)品線管理。

萬科透露，今年前5個月獲取的15個項目，預(yù)計普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報水平。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，萬科已經(jīng)完成0到1、1到10的過程，現(xiàn)階段思考的是如何提升競爭力，擴(kuò)大發(fā)展空間，提升股東回報。

萬科透露，今年一季度萬科長租公寓收入同比增長10.8%，物流增長了20%，商業(yè)增長了10.4%，但由于經(jīng)營性資產(chǎn)以成本法入賬，增長反映在業(yè)績上還需要時間。

簡單來說，在不確定時點(diǎn)，最為關(guān)鍵的是活到最后一刻，才能有未來，重中之重即是穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

堅持經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正，不惜攤薄股東權(quán)益進(jìn)行股權(quán)融資，大規(guī)模進(jìn)行長短債置換，以及優(yōu)化境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，都是萬科希望更進(jìn)一步的事情。

萬科透露，今年一年內(nèi)到期有息負(fù)債占總債務(wù)比例要控制到15%以內(nèi)，境外債務(wù)占比控制在20%以下。

從實(shí)際情況來看，只有少數(shù)房企能夠活下來，萬科應(yīng)該是其中一個，那就證明他的某些策略是正確的。