上海賣地上演消失的它：再見了，小馬甲

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都屬于熱點城市搖號賣地，都規(guī)定“同個集團的企業(yè)報名同宗地”，但上海賣地有獨特風景線：

不會（很難）再有拿地“小馬甲”蹦跶。

剛結(jié)束的上海第二輪次首次供地證明了這點。

上海把“馬甲”扼殺在搖籃里，憑借硬核手段：

拿地后房子蓋完前，不能做股權(quán)或權(quán)益變更，也就是不能轉(zhuǎn)手。

房企簽的承諾書里劃了紅線，拿到地的房企不能這么做，參與過該地塊競拍的房企更不能主動去“勾搭”。不然，懲罰你三年不能參與上海土拍。

但對于變更的限制，北京今年賣地時直接取消了，然后做門窗的、做水管的、做防水的實業(yè)企業(yè)扎堆來拍地。非常熱鬧。

杭州的政策留有空間，事前打好報告，事后不完全限死開發(fā)商引入合作方，往往站在臺面上拿地的房企未必是最終的買家。

上海賣地，各家房企毋須躲藏，打的是明牌。

就算有“小馬甲”，也只能跟房企組成聯(lián)合體算一個名額。誰和誰合作，一目了然。外界不必費力去揪誰是小馬甲。

上海給了企業(yè)最大程度的善意：

高度安全的地產(chǎn)市場環(huán)境，幾乎每塊地都留了約10-20%的凈利潤率。

去年，上海本地城投和國企扎堆參拍。今年，來自外省市地方上的城投和國企趕集般到來。

有些是新面孔，有些在前兩年出現(xiàn)過。

有江蘇南通海門的——江蘇海潤城市發(fā)展、南通海欣實業(yè)；有江西的——南昌市政；有安徽的——安徽高速；也有太原的——山西建投、山西五建；深圳市特發(fā)也再度現(xiàn)身。

它們普遍的做法是搭上家房企，自己安靜地當個財務(wù)投資者。一旦幸運搖中塊地，就能用在上海賺的反哺當?shù)匕l(fā)展或是用以緩解債務(wù)壓力。

特別是江蘇南通海門，兩家國資跟不同房企組成聯(lián)合體參拍。 一家是海欣實業(yè)，另一家是海潤。 江蘇海潤跟珠海華發(fā)組隊，今年拿到了塊地。 江蘇海潤跟招商屢屢搭檔，今年參拍了7塊地。

純財務(wù)投資角色的企業(yè)補倉壓力不大。但對于重倉上海的地產(chǎn)央國企來說，是另外一回事：

妥妥的土儲焦慮。

一些國央企靠上海撐起業(yè)績半邊天。典型有招商和珠海華發(fā)，單個上海市場的銷售額就占至少20%（權(quán)益口徑，下同）。

單獨把招商在上海今年上半年的銷售額拎出來，能排入Top30。

像保利發(fā)展、建發(fā)、金茂、越秀等，上海市場的銷售額也占10-15%不等。

如果沒了上海，有的房企頭頂?shù)蔑h烏云。比如象嶼，今年上半年約180億銷售中，上海占7成。

你讓這些地產(chǎn)國央企丟了上海試試？準歇菜。

2020年中海、萬科和華潤的圍標事件，前車之鑒。

中海地產(chǎn)絕緣上海土拍3年，在上海單個城市的銷售額跌出百億，只能靠舊改方式獲地。 今年解禁后，中海報名參拍了12塊，無奈沒收獲。 它也是房企前三強中，唯一一家沒有獲地的。確實要為它在上海的土儲捏把汗。

至于華潤，這三年基本都在環(huán)滬市場拼刺刀，做成了浙江嘉興的老大。嘉興挨著上海。

也因為三巨頭缺席，上海土拍成四足鼎立態(tài)勢：

招商為首，保利、金地和華發(fā)緊隨其后。

第二梯隊的建發(fā)、象嶼、中鐵建和越秀則猛追。

招商在上海硬是把自己整成百搭。除了搭上南昌市政、江蘇師山或者南山去拿地外，招商的兄弟們還有路勁、新世界、北科建等。

今年到目前為止34塊供地，招商和它小伙伴報名了25塊。這是最高的報名數(shù)，簡直要對上海發(fā)起總攻。

招商目前是上海青浦徐涇的大地主，樓盤扎堆。

有些組合也是上海土拍常客，像寧波維科+浙江錢江房產(chǎn)+大家房產(chǎn)、建發(fā)+聯(lián)發(fā)等，風都吹不散。

而有的就是喜歡單兵作戰(zhàn)不怎么跟人搭伙，比如華潤、中海、中鐵置業(yè)。

34塊地，怎喂得飽重倉上海的地產(chǎn)國央企。它們拿不到地會焦慮，同樣拿到地更是焦慮。

因為業(yè)績增長壓力和內(nèi)部考核擺在那。特別是這幾年在上海業(yè)績增長飛快但今年以來獲地少或沒獲地的那些。

當中，以建發(fā)和越秀為典型。

建發(fā)早就不是那個2004年就進入上海的建發(fā)，去年它在上海的銷售額終于破百億，占自身總體的10%。越秀2021年才姍姍來遲到上海，團隊都還組建不久，上海銷售額去年約60億。

接下來，這些地產(chǎn)國央企們不會停止在上海拿地。

說來也是奇怪。

杭州可以為Top10輸送 兩家本土房企——綠城和濱江論產(chǎn)品力是業(yè)界楷模 。上海在業(yè)績貢獻上成全了一眾地產(chǎn)央國企，但無奈上海沒有為地產(chǎn)業(yè)輸送一家靠產(chǎn)品力取勝的規(guī)模型本土房企。