“地產(chǎn)三仙”爆發(fā)，房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)？

昨天，港股地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勁，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）股價(jià)重回2港元以上，連漲3天，股價(jià)已翻倍。中國(guó)恒大（03333.HK）漲超8成，碧桂園（02007.HK）漲超2成。

消息面上，公開(kāi)的有融創(chuàng)重歸港股通，恒大宣布9月于260城推出2.5套現(xiàn)房、碧桂園于寬限期內(nèi)支付兩筆美債利息。

但這似乎都解釋不了地產(chǎn)股的暴力拉抬。有人猜測(cè)，可能有市場(chǎng)不知道的利好消息。于是，“小作文”又在微信群出現(xiàn)了，有傳說(shuō)要保主體，有傳說(shuō)要松限購(gòu)，有傳說(shuō)新房限價(jià)即將取消……

是止于傳說(shuō)還是會(huì)變成現(xiàn)實(shí)，不好說(shuō)。但從政策集中出臺(tái)后這幾天的樓市表現(xiàn)看，大多數(shù)人認(rèn)為一線(xiàn)城市和二線(xiàn)核心城市的“金九銀十”應(yīng)該是能保住了。

但這一波釋放的是本來(lái)要買(mǎi)房且條件已具備，但一直在觀望的“存量”人群。至于后市，還需要政策繼續(xù)共同加力，推動(dòng)潛在新增的買(mǎi)房需求入市。

01市場(chǎng)反饋

8月末9月初一攬子政策發(fā)力下，對(duì)樓市確實(shí)有激活作用。

從北京來(lái)看，據(jù)專(zhuān)注于市場(chǎng)一線(xiàn)的跑盤(pán)人反饋，新政對(duì)北京樓市成交量的推升的確很明顯。上周末兩天，北京新房的到訪和成交量普遍上漲了2-3倍。

據(jù)《銷(xiāo)冠100》報(bào)道，中建學(xué)府印玥、國(guó)賢府的到訪量都漲了5倍不止，日到訪漲到一百三四十組。

成交量上，有多個(gè)項(xiàng)目周末兩天成交數(shù)十套，而平時(shí)周成交量也就幾套。還有卡著新政節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)的中建璞園和融創(chuàng)壹號(hào)院，分別官宣成交了268套（21.8億）和56.2億。

雖然售樓處又變得熱鬧了，成交量也漲了，但是房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，北京的開(kāi)發(fā)商們很理性，目前的普遍選擇是平價(jià)跑量。

公開(kāi)數(shù)據(jù)上，據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)：

新房，9月2日北京成交量為1800套，超過(guò)8月半個(gè)月的成交量，9月3日成交約900套；二手房，9月2日北京成交1200套，環(huán)比上周同期超100%，9月3日繼續(xù)攀升至1400套；

周末過(guò)后，工作日成交數(shù)據(jù)有回調(diào)，9月4日北京二手房成交600套，新房成交200套。

雖有梯度下滑，但在紅姐看來(lái)，并不能說(shuō)明什么，還要接著看接下來(lái)周末的成交數(shù)據(jù)，以及傳說(shuō)中的“小作文”會(huì)不會(huì)有落地的，只要政策持續(xù)釋放，那么銷(xiāo)量回暖勢(shì)頭也會(huì)持續(xù)。

02有銷(xiāo)售強(qiáng)信心

昨天，因?yàn)槿趧?chuàng)、恒大、碧桂園股價(jià)均有大幅拉漲，市場(chǎng)賜名“地產(chǎn)三仙”。今天開(kāi)盤(pán)，融創(chuàng)和恒大股票繼續(xù)領(lǐng)漲。

有群友問(wèn)紅姐，為什么融創(chuàng)、恒大、碧桂園作為暴過(guò)雷的房企，股價(jià)都能有如此強(qiáng)勁的反彈表現(xiàn)？

在紅姐看來(lái)，之于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，北京東四環(huán)融創(chuàng)壹號(hào)院的大賣(mài)（共350套房源，開(kāi)盤(pán)賣(mài)了169套，成交金額56.2億），也給資本市場(chǎng)傳遞了信心。對(duì)于民營(yíng)房企，只要銷(xiāo)售給力，就有走出困境的機(jī)會(huì)。

而恒大股價(jià)的超強(qiáng)勁走勢(shì)，背后原因不得而知。碧桂園或更多是源于已出臺(tái)政策和網(wǎng)傳“小作文”的推動(dòng)。

如果后續(xù)一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市：

松綁限售，則有利于釋放“賣(mài)一買(mǎi)一”的新增購(gòu)房需求；

松綁限購(gòu)，比如調(diào)低社保或個(gè)稅年限，則會(huì)讓年限不足但想買(mǎi)房的剛需們有條件入市。

這些都是潛在的新增購(gòu)房需求。就看政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)松綁了。如果繼續(xù)落地，那么在一攬子政策的綜合作用下，樓市銷(xiāo)售熱度會(huì)一直延續(xù)。

至于近期北京的二手房掛牌量激增，其實(shí)不用過(guò)分擔(dān)心。雖然不排除有房東抓緊時(shí)機(jī)出貨，但肯定也有想“賣(mài)一買(mǎi)一”進(jìn)而釋放出“首套”名額享受低首付和低利率的改善型換房人群。

明天又到周五了，讓我們保持期待。