大規模拆遷，重慶投資數千億舊城改造，樓市風向要變了！

PART.01

重慶首批舊城改造投資2743億

最近，重慶舉辦了2023年重慶中心城區舊城改造項目推介會舉行。推介會發布了重慶中心城區舊城改造項目（第一批）名單，共計59個項目、總投資約2743億元。主要包括綜合類、棚改類、城中村類等三類。

其中：

綜合類項目32個、項目總投資1511億元。

棚改類項目19個、項目總投資740億元。

城中村項目8個、項目總投資492億元。

這三類項目的實施，都將伴隨大規模拆遷，被廣大市民關注。

隨后，一個長達110頁的ppt文件《重慶舊城改造招商推介會（推介項目）》在地產圈流傳開來，里面羅列了51個舊城改造項目的基本情況、投資金額、建設周期、招商需求等。

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這份PPT里面共有51個項目，總投資金額約2203億。其中，投資總金額最高的是大渡口區，投資總金額達到654億，是妥妥的大贏家。

不過，這份PPT總共只有51個項目，總投資金額也只有2203億，這和2023年重慶中心城區舊城改造項目推介會現場實際報道出來的59個項目，總投資金額2743億對應不上，有些出入。

根據2023年重慶中心城區舊城改造項目推介會現場的報道，渝中區實際有10個項目進入此次推薦會，而不僅僅是PPT上的那5個。

另外，渝中區政府官方也發過一篇文章，介紹了渝中區推出的十大舊城改造項目，而這10個項目計劃總投資高達800億。渝中區可能才是本次舊城改造的最大贏家。

PART.02

重慶百億級舊城改造項目盤點

本次舊城改造有多個百億級重點項目，這些重點項目，不僅將造就眾多“拆遷富”，也將大大提升板塊的城市形象、改善區域的配套，提升周邊土地乃至周邊房產價值，所以受到了大家的廣泛關注。

①渝中區：長濱路沿線舊城改造項目

計劃投資114億

項目東至重慶來福士、西至菜園壩大橋、南至長濱路、北至解放東西路，總占地面積約50公頃，現狀建筑面積約130萬平方米，主要功能為住宅。

擬對項目范圍內8個重點地塊實施改造，計劃總投資約114億元。更新后擬建成9棟高層或超高層建筑作為商務辦公樓宇，新改建面積23.6萬平方米，新增配套車庫面積8.85萬平方米，車位2600余個，積極承接外遷央企落地，擬打造成為央地合作總部產業帶。積極承接外遷央企落地，擬打造成為央地合作總部產業帶。打造比肩上海外灘、武漢江灘的“國際水岸”。

目前，項目已陸續啟動地塊征收、融資授信等工作。項目計劃2024年開工，預計2027年竣工。

②渝中區：菜園壩濱江新城項目

計劃投資230億

項目位于菜園壩片區，占地面積73公頃，現狀建筑面積47萬平方米。擬新建約126萬平方米建筑，計劃總投資約230億元，旨在打造成渝雙城經濟圈門戶區TOD城市綜合體。

③渝中區：中山三路舊城改造項目

計劃投資100億

項目東至人和街、西至中山三路、南至文化宮、北至人民路，總占地面積約16公頃，現狀建筑面積約62萬平方米，主要功能為住宅。

擬將其劃分為5個地塊實施改造，以西南大區風貌軸為核心，新建地標性產業載體和高品質住宅，計劃總投資超100億元，打造具有西南大區風貌的標志性項目。目前，正在開展項目前期方案策劃。

④渝中區：黃花園產業園項目

計劃投資120億

項目位于黃花園片區，占地面積160公頃，現狀建筑面積465萬平方米。

計劃總投資約120億元，旨在利用黃花園核心節點及周邊區域，打造以中冶賽迪、市設計院為核心的現代服務產業園，集聚工業設計、工業軟件等業態，服務全市“設計名城”與“軟件名城”。

⑤江北區：長安三工廠片區舊城改造項目

計劃投資208億

項目位于江北區城市中心，東承江北嘴，西啟觀音橋商圈，南接曾家巖，北聯龍頭寺公園。占地總面積約1950畝，總建筑面積237.74萬㎡，主要以居住建筑為主，同時還包括工業廠房、商業、公共服務、教育配套等建筑。

以留改拆建結合的方式，打造“名片級”國際高端商街、智能汽車研發總部基地，打造“近者悅，遠者來”的高品質都市生活區，打造重慶城市山水特色景觀“名片級”國際旅游目的地。約38.9萬㎡住宅開發，41.1萬㎡商業商務開發及運營（其中長安科技創新中心項目約24萬㎡），相關周邊改造提升工作和基礎配套設施建設。項目計劃2年內開工，預計2028年竣工。

近期，江北區人民政府一天就發了6條長安三工廠片區房屋征收的通知。長安村140號地塊、賈家梁地塊、原寧和中學地塊、原建設處非住宅剩余地塊、群力地塊、重慶市江北區新市村13號附2號、新市村14號、勤儉二村214號……都在本次征收范圍內。

整個長安三工廠片區舊改項目范圍非常廣，圍繞著長安汽車本部廠周邊的富強社區、勞動村、長安村、鯉魚池村等都是舊改的重點對象。長安三工廠片區應該也是最被關注的項目。因為這里將誕生眾多的“拆遷富”。

⑥大渡口區：伏牛溪油庫舊城改造項目

投資：200億元

項目位于大渡口區建勝鎮，項目北側為伏牛溪輕軌站，南至長江，西至金鰲山片區，東臨重慶國際復合材料股份有限公司。伏牛溪油庫改造項目總面積約3900畝，主要布局為油庫和相配套的油罐、家屬區等設施以及農民自建房。

項目將打造成為宜居宜業的濱江生態新區。根據大渡口區2023年第二季度招商引資項目集中簽約儀式的報道信息，中交建設片區開發項目將參與伏牛溪油庫搬遷項目等項目。該項目計劃2024年開工，預計2025年竣工。

⑦大渡口區：釣魚嘴片區舊城改造項目

投資：209億元

釣魚嘴半島位于大渡口區東南角，是主城兩江四岸發展主軸重要組成部分。釣魚嘴半島規劃總面積780公頃，約65%為未開發用地，其余為少量廠房、倉儲用地及零星住房。

項目將打造成集居住、商業、休閑、娛樂、文藝、生態等于一體的濱江生態新城。

⑧九龍坡區：上游片區舊城改造項目

投資：100億元

該項目位于九龍半島毛線溝立交處，幸福城西北部，占地2683畝。城中村范圍主要包括上游村5社和7社及周邊低效國有用地，分布的建筑主要包括九建公司、楊家坪電力公司等15家國有企業辦公樓、職工宿舍和大量農房。其中：上游村7社剩余集體土地約233畝，大渡口區界內的零星用地約193畝，九龍坡區界內集體土地約40畝，現已完成171名農戶住房提前安置工作，還剩余1戶未接受住房提前安置。另上游村5社因涉及82年電廠征地遺留問題，約125戶征而未拆農房未進行補償安置。

該片區將通過規劃賦能，聚焦高品質剛需與改善型住房需求，融入經營性商業與公服性配套，與幸福城一起打造生態修復與城中村改造有機結合的集大成示范社區。包含761畝土地開發、82萬㎡住宅建筑、13.45萬㎡商業建筑。項目2023年12月開工，預計2025年12月竣工。

除了以上八大百億級舊城改造項目之外，還有一些準百億級的重點項目，比如渝中大坪煤建新村項目，計劃投資90億，打造62萬綜合體。又比如大渡口互助村舊城改造項目，計劃投資90億，打造舒適宜居城市新區等等。

PART.03

重慶樓市風向變了

過去幾十年，重慶城市高速向外擴張，對傳統老城區的投入不足，老城區的發展遠不如人意。

但如今，重慶城鎮化已經70%，接近飽和，重慶城市發展已經來到了新階段。未來，重慶城市發展重點，將逐步從外延擴張轉向內涵優化提升。

所以，如今重慶大規模舊城改造，大范圍的城市更新，明顯加大了傳統老城區的投入，這是順應時勢，也將是未來風向所在。

首先，樓市整體低迷，而大規模的拆遷勢必催生一部分剛性購房需求，再配合貨幣化安置和房票安置，能夠直接刺激樓市。

其次，大規模舊城改造和城市更新，不僅大幅改善城市面貌，也將改善交通，改善商業等各類配套，從而提升板塊居住品質，提升板塊價值，也有助于提振樓市信心。

再者，大規模舊城改造之后，將引入更多品質開發商，在核心地段打造更多優質樓盤，更有利于釋放人們的改善置業需求。

在大規模舊城改造之下，重慶樓市風向要變了。未來人們的購房首選，將不再是遠郊新區，而是回歸傳統核心。