為什么，廣深漲，北上跌？

10月份，在“認房不認貸”落地兩個月后，四個一線城市的樓市成交走向出現了分叉——廣深漲，北上跌。

廣州和深圳，10月份，無論是新房還是二手房成交套數，環比都是上升的，特別是廣州，顯示出了率先復蘇的態勢。

反觀北京和上海，10月份，無論是新房還是二手房成交套數，環比均是下降的，樓市復蘇動能不足。

為什么同為一線城市，同時執行“認房不認貸”，呈現出的樓市復蘇動能卻不一樣呢？

其一，廣州松了限購，政策持續刺激。

9月20日，廣州打響了一線城市松綁限購第一槍，非限購區擴大至黃埔、番禺、花都、增城、從化及白云北部四鎮，同時外地人社保年限降為2年，二手房增值稅免征年限改為2年。

業內分析，這是10月份廣州樓市復蘇表現居首的主要原因。

據廣州中原研究發展部數據，10月份，全面放開限購的番禺區，新房共成交1707宗，環比增長192%，位列廣州全市第一，占比超26%。10月廣州熱銷前十樓盤，番禺占據六個。

黃埔、增城的新房成交表現也較好，荔灣、花都的成交量環比均超四成。

二手房方面，黃埔、番禺分別成交1718宗、605宗，環比分別上升37%及39.1%。

廣州中原研究發展部指出，限購、增值稅征免年限等多方面松綁優化，讓處于觀望的買家開始陸續入市，帶動了購買力的釋放。

并且廣州為了保持樓市復蘇溫度，持續釋放利好刺激。比如在推進城中村改造中，提及探索房票安置政策機制，成為首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

其二，深圳持續低價跑量。

樂有家研究中心監測顯示，10月深圳一手住宅預售成交2654套，環比上漲28%，結束了8、9月的“兩連跌”。

其中，新房成交主要集中在寶安、龍華及光明區。其中光明區預售成交477套，環比上漲214%，漲幅排各區第一，區內部分項目延續低價策略，加速跑量，是成交提升的主要原因。

二手房市場也一樣。據樂有家研究中心監測，深圳10月份大約有超7成房源是低于政府參考價出售，業主讓利明顯。

而且深圳是個年輕人向往的城市，也是個對年輕人友好的城市。

據財聯社11月1日報道，深圳近日又出臺了人才補貼新政，對新引進入戶35歲以下的博士畢業生、境內外知名高校碩士及本科畢業生，分別給予相應生活補貼。

人才的不斷融入，必然也會帶來新增的購房需求。

其三，北上觀望情緒加劇。

反觀北京和上海，在9月1號官宣執行“認房不認貸”后，銷量有短暫提升，但是堅持大約10天左右，動能未能持續，銷量又迅速拉胯下來。

上海在10月17日宣布公積金也執行“認房不認貸”，并沒有激起什么水花。但上海政策松綁相對靈活，有金山區松綁了限購，有五大新城的接續呼聲。

北京也宣布于11月1日起執行公積金“認房不認貸”，但是還有所保留，不認商貸記錄但認公積金貸記錄。消息出來后，市場也反應平平。

在業內人士看來，北京這種“擠牙膏”式的政策松綁，并沒有為市場帶來利好預期，反而使得持幣者特別是改善型購房者，加重猶豫，選擇繼續觀望，等待后續或有的更大力度政策。

從樓市微觀表現看，也是如此。紅姐的一位朋友，好不容易托關系搖號買到了一個網紅盤，但是擔憂高價站崗，又想方設法地把房給退了。

當前能果斷出手入市的更多是純剛需，房價明顯偏低的低剛需盤銷售相對較好。

紅姐前些天發布的一篇文章，介紹了大興瀛海片區的共有產權住房項目亦生悅，單價2.9萬/平米，后臺就收到了多位粉絲的咨詢，表示要申購。

但是，北京樓市早已進入改善型需求為主的時代。據北京鏈家研究院統計，北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求。

而當前，改善型需求或持幣觀望，或者受二手房市場成交低迷影響，舊房沒有接盤者，難以實現“賣舊買新”。

其實，北京不缺購買力，缺的是信心。“擠牙膏式”放松，在試探樓市調控承受度的同時，也增加了購房人的觀望情緒，讓更多的潛在購房者想著“再等一等……”。

早在今年6月份，在清華大學中國與世界經濟論壇上，第十四屆全國政協經濟委員會副主任尹艷林就曾建議：對需要加大力度的政策要毫不猶豫，不要搞“擠牙膏式”的調控。

“眼下市場低迷，別說炒房者，剛需也不敢入市，怕自己仍然買在高點上，還等著把房價再打下去，不跌到底堅決不出手。” 他彼時建議，房地產松綁要放開手腳，讓能熱的地方先熱起來，擴散帶動還在觀望的市場。

如今四個多月已過去，政策依然在一點點地松綁，樓市成交也依然低迷。

作為一線城市的“領頭羊”，北京樓市的確對政策的敏感度相對高，從“小陽春”熱情、“認房不認貸”之后市場迅速上揚，就能看出來。

面對樓市成交低迷，北京會不會放開手腳，為樓市進一步松綁呢？

比如一區一策，松綁部分區域或特定人群限購，調低二套首付比例及利率，或者調整普宅認定標準......

讓我們保持期待吧！