深國資力撐萬科，這顆“定心丸”效力能管多久？

11月6日，萬科召集境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)，就公司經(jīng)營情況及近日債券價(jià)格波動進(jìn)行了溝通。

大股東深鐵及深圳市國資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)出席，表態(tài)強(qiáng)力支持，并給出了具體舉措。

當(dāng)晚，萬科A(000002.SZ)發(fā)布公告，就溝通會上深鐵給出的“工具箱”予以明確，預(yù)計(jì)深鐵將為萬科注入交易金額超過100億元的流動性，并會擇機(jī)購買公司債券。

這次會議及表態(tài)有力提振了資本市場對萬科的信心。11月7日，萬科多只境內(nèi)債券價(jià)格紛紛上漲，美債價(jià)格也保持回升。

但市場仍有擔(dān)憂。因?yàn)槿f科遭遇的問題，不只是萬科的問題，更是整個房地產(chǎn)行業(yè)的問題。

有深國資力撐，萬科不會暴雷，但萬科終究要靠自己的造血能力，即維持銷售穩(wěn)健，才能收獲真正的安全。

01萬科基本面良好

溝通會上，萬科CFO韓慧華介紹了萬科的經(jīng)營情況。

現(xiàn)金流依然健康。截至今年三季度末，萬科持有貨幣資金約1037億元，對短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍，剔除預(yù)收監(jiān)管資金后為600億元。

另據(jù)三季報(bào)，萬科年內(nèi)已無境外融資到期，境內(nèi)待償?shù)男庞脗鶅H有3.8億元。

融資渠道仍然暢通。今年1-10月，萬科新增融資金額超過850億，其中境內(nèi)新增融資平均利率僅3.64%。公募REITs申報(bào)獲受理，項(xiàng)目價(jià)值40億。

負(fù)債結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化。截至三季度末，萬科有息負(fù)債約3230億，銀行占比達(dá)61.4%。另據(jù)三季報(bào)，截至三季度末，萬科一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為14.8%，較年初下降了5.7個百分點(diǎn)。

銷售依然保持韌性。10月單月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售額約318億，同環(huán)比基本持平，相較10月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比下滑擴(kuò)大至28.3%(克而瑞監(jiān)測)，萬科韌性更強(qiáng)；

1-10月，萬科實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約3116.1億元，居克而瑞百強(qiáng)榜第二，同比下降約10%，降幅低于行業(yè)均值（百強(qiáng)房企1-10月累計(jì)銷售金額同比下降約14%）。

保持了一定的投資強(qiáng)度。1-9月萬科新增獲取37個項(xiàng)目，新增貨值排名行業(yè)第二，總地價(jià)款合計(jì)793.9億元，同比增加41%，其中一、二線城市占比100%，可保障2-3年發(fā)展需要。

多個細(xì)分領(lǐng)域數(shù)一數(shù)二。至2023年6月末:

萬物云營收居行業(yè)第二；

泊寓運(yùn)營管理數(shù)量居集中式住房租賃企業(yè)規(guī)模排名第一；

萬緯物流冷鏈倉儲規(guī)模早已榮登國內(nèi)榜首；

印力運(yùn)營管理面積超千萬平米，居購物中心行業(yè)第一梯隊(duì)，印力REITs作為國內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品之一，預(yù)計(jì)年內(nèi)完成發(fā)行。

萬科管理層表示，公司業(yè)務(wù)是健康的，將努力在百日銷售中（四季度）沖刺更好銷售。

02深國資站臺力撐

在溝通會上，深圳市國資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和深鐵集團(tuán)董事長辛杰均多次強(qiáng)調(diào)：

萬科是深圳國資體系的重要成員。

萬科總資產(chǎn)、凈利潤超過深圳國資30%。將堅(jiān)定支持萬科，充分相信萬科管理層，并給出了具體支持舉措。

深圳國資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，將用好金融工具箱，包括：

①受讓合作開發(fā)等，加快萬科項(xiàng)目進(jìn)度；

②配合萬科優(yōu)化長期投資股權(quán)結(jié)構(gòu)；

③積極協(xié)調(diào)國資機(jī)構(gòu)認(rèn)購萬科債券；

④積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大萬科融資力度。

假設(shè)萬科遭遇極端情況，深圳國資委也有足夠工具、資產(chǎn)和經(jīng)驗(yàn)，在市場化、法治化基礎(chǔ)上，一定會幫助萬科守住不發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的底線。

大股東深鐵集團(tuán)董事長辛杰表態(tài)，深鐵會堅(jiān)定地和萬科站在一起，萬科不是一個人在戰(zhàn)斗，萬科背后是深鐵，深鐵背后是國資委，將全力支持萬科，“工具箱”包括：

①承接萬科深圳部分城市更新項(xiàng)目，盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性；

②積極并擇機(jī)購買萬科債券；

③研究其他措施，保證對萬科支持不減。

辛杰表示，真金不怕火煉，對萬科未來充滿信心。

03避免形成負(fù)反饋

萬科獲深圳國資力挺，給市場吃下了“定心丸”。

浙商證券研究認(rèn)為，萬科股價(jià)持續(xù)下探和近期債券價(jià)格異動，反映的是市場對于地產(chǎn)行業(yè)基本面的悲觀情緒。

特別在遠(yuǎn)洋債務(wù)重組后，市場對混合所有制企業(yè)的安全性產(chǎn)生了質(zhì)疑。雖然萬科三季度賬面貨幣現(xiàn)金充足，現(xiàn)金短債比較優(yōu)，但仍然不能緩解市場的憂慮情緒。

而深鐵及深圳國資委在此次會議上明確表態(tài)堅(jiān)定支持萬科，會消散需求端購房者心中的疑慮，避免負(fù)面輿情后銷售出現(xiàn)巨大波動，使得企業(yè)陷入負(fù)反饋。

更多的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，與其說市場擔(dān)心萬科債務(wù)安全，不如說更加擔(dān)憂的是整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，絕大部分城市需求端寬松政策應(yīng)出盡出，但樓市整體銷售依舊疲軟，民營房企們也依舊在生死邊緣掙扎。

“市場的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。”萬科董事會主席郁亮在11月6日溝通會上表示，目前存在的難點(diǎn)是“想買”的問題，即恢復(fù)消費(fèi)者的信心。

郁亮認(rèn)為，要做到恢復(fù)消費(fèi)者信心，首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定。一個總是出問題的行業(yè)，消費(fèi)者信心很難鞏固，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場各方共同努力。

也有網(wǎng)友表示：“C端不行，從B端再紓困也沒用。這就像一個病人，拖了兩年病情都沒好轉(zhuǎn)，就可能是診斷不對，治療方案有問題，或是已經(jīng)病入膏肓。”

萬科的這顆“定心丸”，藥效能保持多久，接下來市場表現(xiàn)會如何？

全市場都在等著看！