深圳樓市已經見底！福田“改善之王”加推，要引爆市場？

新政落地接近半個月，深圳樓市明顯復蘇。

根據深房中協、中原數據顯示，11月深圳二手房錄得量高達4305套，環比增長15.8%、同比增長61.7%；月過戶量也創下近半年新高，突破3000套。

數據來源：深房中協中介標準指數

淘哥甚至有粉絲表示，他有個東莞的朋友，要到深圳收購房子，總資產有4-5個億。

業內還傳聞，廣州一批有錢人正在收購南山某網紅盤的優質筍盤，資金量也很大，僅成交傭金就接近一千萬。

不過根據淘哥最近的觀察，發現深圳樓市熱度提升主要還是聚焦在改善、豪宅市場。

比如紅樹西岸3套法拍房全部溢價100%成交，溢價最高的一套，歷經208次競價、多次延時，成交價（3408.62萬）是起拍價的2倍多。

比如寶中、南山、福田的改善型豪宅新盤去化明顯提速，以福田金地環灣城為例，最近出現了幾個客戶搶一套房、一個午飯時間賣掉一套大戶型房源的現象。

深圳樓市真的回暖了嗎？接下來市場會怎么走？房價還會不會漲？要不要出手？怎么出手？

針對以上問題，昨日（12月3日）下午，淘哥在福田金地環灣城展示中心，舉辦了一場主題為《深圳樓市進入改善時代》的私享會，分享了對深圳樓市未來發展的看法，現將核心觀點分享如下。

01.

四大核心觀點

觀點一、新政作用明顯，深圳樓市已經見底。

二套首付4成，讓改善豪宅的首付直接減半，比如一套3000萬的房子，原來二套首付需要2100/2400萬，現在僅需1200萬，力度非常大。

所以，最近深圳樓市改善型豪宅復蘇很快，前文提到的種種跡象表明：市場已經見底。

觀點二、2024年，深圳房地產將發生巨變，進入改善時代。

接下來，深圳樓市將進入高質量時代、改善時代，出現極度分化：一些房子價格大漲，甚至會再創新高，一些房子依然下跌。

具體來講，城市核心的改善型豪宅還有大機會；但是，供應量巨大的區域，比如周邊有大量廉租房、保障房、人才房、剛需房供應，新房打折都沒人買的郊區，房價一定還會下跌。

觀點三、深圳改善型豪宅還有牛市，預計明年價格明顯上漲。

此判斷背后的核心邏輯在于：1、通脹；2、供應稀缺；3、需求的壓抑與釋放。

1、通脹：一線城市的優質物業，不依賴于短期調控，中長期本質上是一種貨幣現象和通脹現象，和M2高度正相關（如下圖所示）。

一線城市中長期房價和M2的關系

既然未來不管經濟、樓市如何演變，M2持續增發避無可避，甚至經濟越差越需要M2，那么，優質資產上漲就只是時間問題。

比如日本，雖然飽受老齡化嚴重、生育率下降、泡沫破裂等問題困擾，但最近幾年，城市核心的優質住宅價格翻倍了，一套二手公寓從疫情前的900萬人民幣漲到了現在的2000萬人民幣。

反觀我國，2015年，M2余額只有139萬億，今年預計會突破300萬億，翻了2倍。而且放水還在提速： 10月下旬 ，萬億特別國債獲批，10月6日至11月9日，全國28個地區披露的特殊再融資債券總額為1.2553萬億。

覆水難收，放出去的水，最終會在稀缺、優質資產上體現。

2、供應稀缺：雖然貨幣放水會催生通脹效應，但只有稀缺才受益于通脹。

比如筆記本，10幾年前就是四五千一臺，現在還是四五千一臺，而福田中心、香蜜湖、深圳灣、南山科技園等供應稀缺的城市核心資產，10幾年已經翻了10-20倍。

所以，對于深圳改善豪宅長期價值的表現，供應是最關鍵的影響因素，撇開短期的調控不談，不管是中期還是長期看，以福田、南山為代表的核心區域，改善豪宅供應實在太少了。

供應稀缺造成的結果是——反彈空間很大。

目前，深圳二手房月成交剛剛突破3000套，如果能上升到5000-6000套，改善豪宅的筍盤很快就會消失，淘哥預計，深圳春節后會有一個小陽春，改善豪宅價格很快會上來。

3、再看需求的壓抑和釋放。

一方面，過去，深圳二套首付要7-8成，二手房也很難出手，改善需求被嚴重壓抑，現在政策由壓制改為支持改善、置換，資金門檻大幅降低，很多需求被釋放。

另一方面，以突破美國科技封鎖的華為為代表，中國經濟曙光已現，接下來的爆發點在科技+金融，高科技發展帶來新一輪造富，金融會有結構性牛市，很多人會賺大錢、買豪宅。

所以，總結來看，淘哥看好深圳稀缺、優質物業的邏輯非常簡單：

中長期看，深圳改善型豪宅的價格和M2高度正相關——2016年以來，這類物業漲幅不大——2015年至今M2翻倍，國內新一輪大放水又已經開始，全球隨后也要開啟通脹新周期——所以，深圳改善型豪宅近7年漲幅，遠遠落后于M2，補漲會遲到、一定不會缺席——不管進入什么時代，房地產都是最重要的壓艙石，稀缺核心資產是永遠的優質籌碼（參考上文日本的案例），持有躺平就好。

觀點四、出手要快，現在是距離深圳核心資產、改善型豪宅最近的機會。

衰退的末期+牛市的初期，周期底部+救市已來，淘哥認為，現在可能是堪比2008、2014的黃金機會。

不同的是，這一次牛市的持續時間更長、更沒有泡沫，接下來，我們可能進入一個泡沫擠干凈后的價值增長期，優質資產持續增長。

未來不太可能再出現類似過去幾年的房價暴跌，位置好、供應稀缺、品質突出的改善型豪宅，作為未來確定性最高的優質資產，最好馬上出手抄底。

02.

福田百萬綜合體樓王住宅加推

頂奢嘉佩樂酒店+紅嶺集團直屬紅樹林校區

國際品質+大戶型+海景

深圳改善天花板

福田金地環灣城就是深圳優質資產的典型代表，更是深圳的改善天花板。

金地環灣城依托8大頂級業態，擁有百萬平米大城、雙地鐵線、紅嶺集團直屬紅樹林校區、海景、高品質等多重核心價值，從入市之初就備受關注。

9月開盤逆勢大賣，去化率高達約71%，更榮獲第三季度深圳豪宅銷售冠軍，還是深圳唯一入選克而瑞中國2023年度十大豪宅的樓盤。

目前金地環灣城首批單位僅剩少量大戶型單位在售，二批單位也即將加推03地塊的T7和T10。

產品和首批近似，主力面積段為建面約121-270平的住宅，擁有無敵海景+紅樹林景觀資源，是整個項目景觀最好、最優質的樓王產品。

加推樓棟示意圖

淘哥認為，金地環灣城是目前最值得買入的深圳豪宅之一，有七大原因。

1、地段核心，深港超級灣核心C位，盡享福田中心資源。

項目北面是市政府所在地福田CBD和老牌豪宅區香蜜湖，南面是深圳灣，紅樹林自然保護區，河套和香港北部都會區，屬于深圳最核心地段之一。

位置示意圖

2、品質出色，世界頂尖團隊聯袂打造。

項目集合了FOSTER + PARTNERS （設計了加州蘋果總部）、CUBE（中標深圳灣超總規劃）、LEAD8（深圳萬象城打造者）等全球頂尖大師的智慧，品質非常驚艷。

比如聯合大堂層通高約18米，非常豪華，媲美五星級酒店，比如車庫設置了玄關、大堂、業主私人儲物柜，大堂門口還配置了車馬廳，儀式感和尊崇感拉滿。

項目實拍圖

3、景觀優越，北香蜜湖、南深圳灣。

金地環灣城高區南 向看紅樹林+深圳灣海景，北向看香蜜湖新金融中心+高爾夫景觀，深圳最頂級的兩大豪宅區景觀，盡收眼底，可謂最大贏家。

4、百萬綜合體大盤，8大頂級業態。

金地環灣城總建筑面積超百萬平，集住宅、公寓、學校、商業、酒店、文娛、公園綠地、辦公八大標桿業態，其中學校為紅嶺集團直屬紅樹林校區 ， 定位極高，將打造成為“中國教育現代化2035”樣本學校。

酒店簽約全球十大頂奢酒店之一的嘉佩樂酒店， 這是粵港澳大灣區首座、也是全球第九座嘉佩樂酒店，盡顯地標、中心地位。

項目效果圖

5、雙重稀缺。

金地環灣城是福田目前唯一在售的百萬平超級綜合體大盤，本次加推的又是最優質的樓王單位，可謂是稀缺疊稀缺，機會非常珍稀。

6、性價比高，1/2深圳灣豪宅價，抄底深圳灣海岸線稀缺優質資產。

同樣在深圳灣沿岸，紅樹西岸、悅府、半三、雙璽、招商璽等標桿海景豪宅，價格基本上在18萬+/平，是金地環灣城起步價格的約2倍。

從總價看，紅樹西岸某套建面約260平的房源，掛牌價7600萬，而金地環灣城建面約270平的復式和大平層單位，總價大約在3500-4000萬，僅為紅樹西岸同面積段房源掛牌價的1/2。

注意，如此高性價比的價格，很大程度得益于政府限價，但從前段時間深圳新出讓宅地取消商品房的銷售價格限制來看，未來深圳無論地價還是房價，取消限價是大趨勢。

所以，金地環灣城這種改善豪宅的限價紅利，未來很可能會消失，一定要盡早把握。

7、產品出色，戶型設計可圈可點。

建面約253/270平的海景闊宅，為4房+1工人房+4衛設計，堪稱深圳改善首選。

以建面約270平戶型為例，雙梯獨立電梯廳入戶、南北通透、尺度闊綽，3.5米層高（市場普遍層高為3.3-3.4米），戶戶可以直面紅樹林、深圳灣海景。

客餐廳直連雙陽臺、進深高達約11米，可容納中西雙廚，南向海景主陽臺開間長達約9米，主臥進深高達約5.7米帶獨立大衣帽間，簡直是深圳大戶型住宅的藏品。

樣板間實拍圖

建面約121-127平的3房+1多功能空間，比傳統3房更加靈活，有經典的豎廳設計，也有創新的橫廳設計。

最關鍵的是，總價千萬起步就能入住福田新標桿豪宅，擁抱百萬綜合體大盤、頂奢嘉佩樂酒店、紅嶺集團直屬紅樹林校區，和大戶型享受同等資源，機會非常難得。

樣板間實拍圖

再次提醒，金地環灣城樓王單位加推在即，各位粉絲朋友一定要好好把握，不要與抄底深圳優質改善資產的機會，擦肩而過。