淡定，深圳改善型豪宅，還有牛市

深圳樓市現在到底是什么情況？雖然網上言論不一，但從淘哥的親身感受來看，深圳樓市確實在回暖。

1、南山新盤人氣火爆。

上周，南山兩個新盤有大動作，金眾云山海公館開放展示中心，前海時代三期取證，淘哥都親臨了現場，人氣都比較旺。

深圳最近大降溫，如此寒冷的天氣也沒阻擋大家出門看房，可見熱情很高。

現場實拍圖

2、大體量資金準備抄底深圳。

最近，有粉絲表示他有個東莞的朋友，要到深圳收購房子，總資產有4-5個億。

業內還傳聞，廣州一批有錢人正在收購南山某網紅盤的優質筍盤，資金量也很大，僅成交傭金就接近一千萬。

3、房地產登記中心的人明顯變多、成交熱度明顯回升。

最新數據，12月1日-16日，深圳二手房網簽套數已有2213套，按此趨勢，本月大概率會再次突破4000套，企穩跡象明顯。

深圳二手房錄得量走勢

部分新盤也賣的很好，比如光明某人才房一天大賣約34億，賣了1500套，龍華北站某住宅開盤賣了約6.5成，銷售額約29億，成績相當不錯。

4、指標盤成交明顯活躍。

進入11月以后，華潤城成交非常活躍，比如潤府一期，10月份成交為0套，11月成交了6套，12月前3天，就成交了3套。

華潤城一期近期成交情況一覽

為什么要提華潤城呢？因為此盤是典型的指標盤，當市場開始轉折的時候，這種樓盤的表現是最前瞻、最具參考意義的，當這種樓盤開始起量的時候，就意味著：起價也不遠了。

講這么多親身感受，淘哥是想告訴大家：深圳樓市并不像一些“無腦黑”的言論，說的那么冷清，而是切切實實在回暖，要對市場有信心。

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01.

通脹+供應稀缺+需求嚴重壓抑

深圳改善豪宅還有牛市

不過淘哥要強調的是，雖然深圳樓市在回暖，但也不是什么房子都能“水漲船高”，未來，深圳樓市會有一個明顯特征：告別普漲、極度分化，進入改善時代。

再直白一點，未來深圳只有福田、南山、前海等核心區域、核心地段的優質改善物業能漲。

為什么這種房子還能漲？根本邏輯在于：供應稀缺，受益于通脹。

其中關聯2個常識，一是貨幣放水，遲早會產生通脹效應，催生泡沫，凡事都有代價。

貨幣增發，其實是世界各國，無論經濟進入什么階段，什么時代，房價（商品房）屢創新高的基礎之一。

記住：一線城市的優質物業，中長期本質上是一種貨幣現象和通脹現象，和M2高度正相關（如下圖所示）。

一線城市中長期房價和M2的關系

而且，這種現象不依賴于短期調控政策，也不太受人口、老齡化、經濟波動等因素影響。

比如日本，雖然飽受老齡化嚴重、生育率下降、泡沫破裂等問題困擾，但最近5年，東京房價飆漲近70%，一套二手公寓從YQ前的約900萬人民幣漲到了現在的約2000萬人民幣。

二是，只有稀缺資產才受益于通脹。

記住：沒有稀缺就沒有通脹。

中國大部分商品都不可能通脹，因為產能過剩，比如筆記本電腦，10幾年前就是四五千一臺，現在還是四五千一臺，但是深圳核心地段的房子，比如香蜜湖、福田CBD、深圳灣、南山科技園，10幾年翻了10-20倍。

以此2大常識為基礎，可以反問兩個問題：

1、貨幣放水有沒有在持續？

2、深圳福田、南山等核心區域的優質改善物業是否稀缺？

先看第一個問題，答案是，貨幣放水依然很兇猛，而且還在提速。

看組數據：10月下旬，我國萬億特別國債獲批，10月6日至11月9日，全國28個地區披露的特殊再融資債券總額為1.2553萬億元。

11月末，我國M2余額為291.2萬億元，同比增長10%，按此測算，12月底會突破300萬億元，而在2015年，這一數據還僅僅只有139萬億元，8年翻倍了。

再看第二個問題，答案是，深圳以福田、南山為代表的核心區域，改善豪宅供應實在太少了。

比如深圳灣，從2015-2016年，恒裕濱城二期、半三、悅府發售之后，一直沒有住宅新盤入市，福田說來說去就是已經售罄的海德園、深業中城……

為什么上周發聲的兩個南山新盤熱度很高，而龍崗、坪山的新盤反響平平？就是因為南山供應實在太稀缺了，輕而易舉就能引起轟動。

總結來看，一方面，貨幣依然在大放水，另一方面，深圳改善豪宅供應非常稀缺，而稀缺資產中長期又一定會受益于通脹，所以，深圳改善豪宅的前景非常確定和明朗。

經過這一輪調整，深圳很多改善豪宅的價格已經跌回了2017年、2016年，但是剛剛提及，2015年至今，流動性已經翻倍。

水放出去了，稀缺優質資產卻原地踏步或者漲幅微弱，這不符合常理，所以，深圳改善豪宅的前景就是——補漲會遲到，但一定不會缺席。

通脹和供應之外，深圳改善豪宅還有牛市的一個影響因素在于：深圳改善需求過去幾年被嚴重壓抑，價值被強行低估。

過去，深圳二套首付要7-8成，一套1500萬的房子，首付就要1000多萬，資金門檻很高，“賣一換一”也沒有操作空間（房子太難賣了），改善需求被嚴重壓抑，屬于被誤傷的標的。

淘哥認為 ，深圳改善豪宅市場就像彈簧，被壓抑的有多厲害，需求集中釋放后，反彈的就有多猛烈，一定還會有牛市。

02.

牛市何時到來？

比深圳改善型豪宅還有牛市更重要的是，牛市何時來？淘哥認為：深圳改善豪宅很快就會迎來春天。

其一，是政策面。

目前，四大一線城市都在全力支持改善、換房需求，深圳已經出臺了認房不認貸、降低二套首付等具體措施，北京、上海上周也出臺了類似的舉措。

與政策相輔相成的是，以突破美國科技封鎖的華為為代表，中國經濟曙光已現，接下來的爆發點在科技+金融。

高科技發展帶來新一輪造富，金融會有結構性牛市，很多人會賺大錢、買豪宅。據淘哥了解，最近，從華僑城、香蜜湖到深圳灣，很多法拍和二手房，都是華強北的老板在買。

政策刺激+經濟刺激帶來的需求集中釋放，會加速深圳改善豪宅估值重回正常。

其二，是市場面。

開篇淘哥講了很多深圳樓市的真實現狀，雖然很多人對深圳樓市持有不同態度，悲觀者有、樂觀者也有，可能悲觀者占比還較多，但種種現象顯示：深圳樓市已經見底了。

其三，很多人都不會注意到的一個因素是，宏觀面，美聯儲停止加息。

看樓市不能只看樓市，而要從全局經濟形勢出發，淘哥對未來一年的判斷是：

美聯儲停止加息，中美利差縮小，美元指數到頂，人民幣匯率升值，我國貨幣政策空間更大。同時，美元重回寬松后，全球各類風險資產都會反彈。

樓市政策松綁預期，疊加全球經濟環境逆轉預期，明年4-5月，一線樓市很可能會迎來高潮。

目前，深圳二手房月成交剛剛突破4000套，如果能上升到5000-6000套，改善豪宅的筍盤很快就會消失。

淘哥預計，深圳春節后會有一個小陽春，改善豪宅價格很快會上來，有相關置業需求的朋友，真心建議近期就要抓緊看房、早做準備了。

03.

國賓級豪宅麒麟公館后

金眾再造神作

南山蛇口純改善山海豪宅

深圳核心地段的優質改善物業不多，二套首付降低后，很多在售新盤已經進入了銷售末期，上周五剛開放展示中心的金眾云山海公館，是目前深圳核心區域少有的、全新待入市的純改善新盤。

看到金眾云山海公館的名字，淘哥第一時間就想起了金眾麒麟公館。

2019年豪宅線放寬之前，深圳樓市已經橫盤三年，市場非常冷清。當時，麒麟公館作為金眾歷時5年精心打造的國賓級湖山豪宅，憑借出色品質橫空出世，一舉吸引了業內外人士的高度關注。

金眾麒麟公館當時有多風靡呢？據悉，有近120家房企前去項目參觀學習，眾多高知高智人群扎堆購買，其中國家級院士就有3位，博士、海歸、211/985學歷人才更是超100人，被譽為深圳市“最高學歷小區”。

本次開放展示中心的金眾云山海公館，與金眾麒麟公館同為“TOP級公館系”，而且還是金眾35周年的迭新升級之作，地段、配套、景觀、產品等素質更加出色。

淘哥實地參觀后就忍不住和朋友感嘆：金眾真是每一次出手，都能帶來無限驚喜。

示意圖

1、地段核心，蛇口+前海雙重賦能，龍頭中的龍頭。

金眾云山海公館位于南山蛇口赤灣，眾所周知，蛇口半島是深圳豪宅的制高點之一，孕育了恒裕濱城、半島城邦、雙璽等一眾頂豪。

而赤灣就位于蛇口核心，和前海三灣（前灣、桂灣、媽灣）連成一片，是國家級自貿區和大前海的重要組成部分。

同時，這里還是深圳世界級海岸線——前海灣海岸線和深圳灣海岸線的交匯點，匯聚深圳頂級生態、規劃、城市資源。

示意圖

此外，赤灣還是蛇口國際海洋城的核心承載區，作為南山十大重點發展片區之一，蛇口國際海洋城規劃總面積約26平方公里，將以海洋產業為基礎，孵化眾多高新企業、引入相關研究院、建設高端城市配套，是一個有產業、有人才、有資源的引擎式城市中心，類似后海、前海。

而赤灣，則是蛇口國際海洋城的三大承載區之一，將建設赤灣海洋風情小鎮、赤灣海洋科技產業園，前景非常廣闊。

國家級自貿區+大前海+世界級海岸線+頂級豪宅區+海洋科技產業園，眾多光環加持，赤灣毋庸置疑是深圳的龍頭核心地段之一，能在這種地方擁有一套房子，是很多人的終極夢想。

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2、配套豐盛，名校扎堆，生活接軌國際。

核心地段往往意味著豐盛、優質的生活配套，金眾云山海公館直線距離約200米就是2/5號線交匯的赤灣站，周邊還鄰近12號線左炮臺東站，另外還有28號線（規劃中）、24號線（規劃中）環繞，附近就是太子灣郵輪母港、深圳灣口岸。可便捷通達前海、后海、寶中、深圳灣、香蜜湖、深圳北站總部基地等深圳各大中心，以及香港、澳門、珠海等大灣區城市，生活半徑很大。

此外，金眾云山海公館一路之隔就是約4.6萬平的赤灣匯商業（建設中），1站即達太子灣商圈，近享亞洲規模最大的K11（建設中），2站可到海上世界、前海印里，舒適的通達距離內還匯聚了萬象前海、前海山姆、灣區最大歌劇院深圳歌劇院（建設中）、蛇口價值工廠、深圳灣游艇會等眾多頂級商業、休閑設施。

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更值得一提的是，項目周邊的教育資源非常優質，公辦+民辦+國際名校扎堆，是深圳優質教育資源最集中的區域之一。

項目自帶兩所公辦的18班幼兒園（建設中），直線距離約280米就是公辦九年一貫制南二外赤灣學校，淘哥特別提醒，南二外赤灣學校除了有南二外的教育品牌加持，還有一個很大的優勢在于：生源預期質量很高。

當前，赤灣幾個在建新盤都是定位偏改善的大戶型社區，面積最小也有約109平，圈層比較純粹，預計日后會帶動區域生源質量出現質的提升，進而大幅增強學校的競爭力。

此外，金眾云山海公館附近還有2所規劃中的九年一貫制學校，以及2所位列深圳十大高中的學校：深大附中高中部、北師大南山附校高中新校區（即市第三十高級中學，建設中）。

國際學校就更多了，十二年制的南山中英文學校、SIS太子灣校區、深圳貝賽思國際學校、深圳曼徹斯通城堡國際學校等，有數據顯示，這里的國際教育資源占整個深圳的約80%。

其中南山中英文學校是深圳老牌名校，由深圳市、南山區兩級政府共同投資興建，今年新開辦了“港籍學生班”，名額極其難求，據聞托關系都上不了，可見其教學水平之優異。

免責聲明：學位學區政策最終以政府教育主管部門最新規定為準，對于自行決定購房學校能否就讀，本文不做任何承諾或者保證。

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3、依山傍海，生態資源豐沛。

從名字就能看出來，金眾云山海公館是一個有山有海的生態大盤，項目三面環山（小南山、大南山、赤灣山），一面向海（伶仃洋），景觀資源非常稀缺。

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4、低密宜居、品質出眾。

目前，南山新盤容積率動輒7點幾、8點幾，甚至10點幾，而金眾云山海公館總建面約19.5萬平，西區容積率僅約3.45，非常低密宜居。

品質更是豪宅標桿水準，外立面融合“山林、揚帆、峰匯”元素，采用鋁板+雙層中空LOW-E玻璃，配備系統門窗，不僅俊朗挺拔、極具美學底蘊，而且還具備優異的隔音、隔熱、保溫等功能。

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園林打造也頗具匠心，設計了“禮序迎賓、移步異景、和光庭越、拾趣時光”四重歸家禮序，并高標準打造了多功能架空層空間，可談心、品茗、會客、對弈、健身等，不出社區，也能擁有豐富多彩的休閑生活。

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5、純改善、高得房率，產品設計太絕了。

金眾云山海公館氛圍純粹，全部為高端改善產品——建面約111-174平的4-5房。

戶型設計非常驚艷，不計贈送的得房率就高達約76%-80%，再加上戶型為大陽臺、全屋飄窗設計，淘哥算了一下，發現算上贈送面積后的得房率最高可達約89%，高出深圳核心地段常規使用率（約72-73%）一大截。

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得益于高得房率，金眾云山海公館的空間感非常闊綽，建面約111平就做了正規的4房2廳2衛，而且戶型方正、布局合理、動靜分區、南向采光、主臥套房、U型明廚，同時保全了實用性和舒適度，這在南山非常稀缺。

去年，前海出現建面約115平4房的時候就逆勢引發了市場高度關注，成為前海年度熱銷戶型之一，如今，金眾云山海公館做出了更加極致面積段的4房，預計會再次成為備受追捧的網紅產品。

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見微知著，建面約111平4房之外，金眾云山海公館建面約116/117/129平的4房，以及建面約174平的5房，也都打造的可圈可點。

比如建面約117平的4房，方正通透的大橫廳設計，不僅功能性強，尺度感也非常優越，淘哥實地探訪的時候，感覺闊綽程度可以媲美市面上建面約125平左右的產品，越看越喜歡。

示意圖

再比如建面約174的5房2廳3衛，全明方正、格局朗闊、大開間、短進深、五開間朝南、約7.3米超大瞰景陽臺、全屋飄窗，通風采光上佳。

零過道空間浪費的橫廳設計，主臥大套房帶獨立衣帽間和浴池，雙套房3衛，就算是三代同堂的二孩家庭，也能實現生活各不干擾，是能滿足終極改善的稀缺產品。

示意圖

感興趣的朋友可到項目實體展示中心，解鎖金眾云山海公館帶來的更多驚喜，一定會被金眾的魔鬼品質打動。

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