最近樓市熱點(diǎn)全無,臨近年底,為了迎合唱空流量,只好搬出以前看房經(jīng)歷,來看看當(dāng)初看過的哪些二手房,如今表現(xiàn)如何。
看過很多,要怎么舉例,選擇第一次在頭條發(fā)布文章,時間是2019-12-22,晚。
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二手案例
當(dāng)時主要看東區(qū)的二手房,板塊并不像目前新盤扎堆,當(dāng)時新盤寥寥無幾,次新也只集中在東二環(huán)周邊,整個紫陽到五里亭,基本都是老房齡的二手。
當(dāng)時看的幾個樓盤:
1、和源居:113平,裝修忽略不計,中層,報價310W,單價2.74W。
這個樓盤的優(yōu)勢在于二環(huán)內(nèi),雖然有一定房齡,但是對比周邊其他二手保持的還行,整個周邊生活氣息不錯、配套也尚可,缺點(diǎn)在于戶型一般,沒人車分流。
2、日出印象:126平,裝修忽略不計,低層,報價320W,單價2.53W。
這個樓盤同樣位于二環(huán)邊,房源沒靠近高架噪音尚可,距離地鐵等也不錯,缺點(diǎn)戶型同樣一般,小區(qū)管理一般,當(dāng)時看的這套門口也是極具雜亂,印象很差。
3、永升城市花園:119平,有一定年代感的裝修,中層,報價310W,單價2.6W。
這個樓盤跟和源居類似,距離地鐵近,二環(huán)內(nèi),周邊配套尚可,缺點(diǎn)還是社區(qū)偏老。
當(dāng)時除了看這幾個二手房,還有靠近外圍的匯誠雅園,剛交房的一棟,毛坯報價印象中是2.4W,還有世茂璀璨天城,中介推薦85平復(fù)式樓,印象單價3.1W左右,當(dāng)場否決沒去看。
時間一下子來到4年后的今天,看看這些樓盤目前的掛牌成交案例。
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和源居:同戶型,精裝高層成交2.5W,總價285W,對比當(dāng)時接近毛坯310W,降價25W,裝修差異算15W,合計40W。
日出印象:同戶型,低樓層掛牌1.97W,總價249W,對比當(dāng)時裝修接近320W,降價71W。(不考慮成交的砍價)
永升城市花園:非同戶型,中層掛牌2.43W,總價270W,對比當(dāng)時裝修接近310W,單價2.6W,降價20W。
雖然對比差價存在一定房源差異,不過依然能體現(xiàn)這些二手房在這4年樓市里面的價格表現(xiàn)。
從降價力度來看,日出印象最嚴(yán)重,主要原因在于低樓層+戶型偏大,社區(qū)物業(yè)管理一般,社區(qū)維持不佳,周邊大量新盤供應(yīng),對于300W以上的總價可選項增加,這種社區(qū)很難有過多人觀看。
作為對比,和源居、永升城市的降價力度會低一些,這里面部分案例只是掛牌,有一定水分。
兩個項目主打都是配套尚可,房齡偏大,近年東區(qū)雖然供應(yīng)增加,但是基本都集中在二環(huán)外,二環(huán)內(nèi)以安商房為主,也就今年的南湖舊改,產(chǎn)生了天量供應(yīng)。
整體來說,在這種樓市的走勢下,表現(xiàn)還不算太差。
老破大慎選
這是2019年底的例子,當(dāng)時整個樓市已經(jīng)降溫明顯,順便舉一個2017年的例子,具體日期忘記了。
當(dāng)時樓市依然火熱,大周末被叫出去看房,還是東區(qū)。
僅憑記憶好像看了:永升城市花園、日出印象、象園升興公寓。
當(dāng)時的報價:
永升城市花園:中層老款裝修,單價2.75W,總價325W左右
日出印象:高層精裝,單價3W+,總價350W+
象園升興公寓:2層老款裝修,單價2.2W,275W左右
印象最深的是象園升興這套,電梯房2層,125平老款裝修,業(yè)主置換房源出售,比較誠意出售。
在當(dāng)時的整個周邊,基本110平以上的二手房,都要320W以上。
看到中介在那邊計算首付、貸款等數(shù)據(jù),說月供1W,突然感慨這種破房子居然一個月要1W,浪費(fèi)我周末大好時間。
目前沒看到成交數(shù)據(jù),以常規(guī)的視角來看,老破大房源,預(yù)計降價不會小。
在日常探討樓市的時候,我發(fā)現(xiàn)老一輩的選擇確實(shí)不太一樣。
以2017年那次看房,我的父親,看上了象園升興這套,他覺得周邊配套方便,社區(qū)老舊無所謂。
4年后,近期跟他電話聊天,他告訴我想買一套老家工抵房,周邊有人說目前房價已經(jīng)只要4k多,都快接近建安成本。
買進(jìn)去,虧不下去,以后肯定會漲起來。
然后,我反問他,以后漲起來賣給誰。
然后,聊天結(jié)束。
盤點(diǎn)總結(jié)
通過前幾年東區(qū)這些二手房目前的價格走勢來看,保值度肯定強(qiáng)于外圍郊區(qū),即便是房齡偏大,依然沒有出現(xiàn)大跌。
從這些房源的漲跌差異,個人感受:
地段配套決定下限,不管剛需還是改善,這個都是基礎(chǔ)條件,特別在樓市下行期,這個特點(diǎn)尤為突出。
供應(yīng)+人口決定流動性,意向區(qū)域的新盤供應(yīng),以及人口密度,同樣是樓市要素,房價可以低于建安成本,沒有流動性不自住,價值可能是0。
房齡10年左右的社區(qū),觀察清楚物業(yè)管理,慎選大房源。
這種社區(qū)當(dāng)時看,可能還不算舊,同樣價格也不算低,但是按房齡來看已經(jīng)開啟老化,后面管理不好,老化會非常明顯,大房源貶值會更加明顯。
綜上,這幾年市場基本關(guān)注度都在學(xué)區(qū)房、新盤等,它們的價格漲跌都比較突出,但是除了這些樓盤外,市場還存在不少房齡10-15年的二手,這些二手隨著房齡增加,在未來市場還能否有潛在客源。
特別是現(xiàn)在戶型內(nèi)卷、社區(qū)更加純粹,買方市場以年輕人為主后,流動性可能會越來越低。
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除了這些項目外,還有一種房源即安置房,特別是當(dāng)初那些比較典型的外圍低價安置房,目前來看,即便當(dāng)時價格低,目前跌幅依然不低。
近期不少安商房,已經(jīng)開始在二手出現(xiàn)成交,其中不乏社區(qū)相對亮眼的樓盤,但是成交價格遠(yuǎn)低于當(dāng)初新盤,這些安商房的出現(xiàn),最直接的打擊,可能是當(dāng)初同性質(zhì)的純安置房。
對于正常的樓盤,可能10年開始老化,對于安置房,可能5年,亦或者3年,就老了。
當(dāng)市場下行后,買房可以轉(zhuǎn)變想法,當(dāng)成買商品會更輕松一些。
如同買電腦,什么牌子耐用,什么配置可以滿足自身需求,配置多少可以長期不更新,當(dāng)然也可以選擇去網(wǎng)吧網(wǎng)咖,體驗高端機(jī)等。
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