房企變賣資產能達到自救的目的嗎？

自從2023年12月31日碧桂園控股集團總裁莫斌先生發表新年致詞以來，碧桂園集團似乎加快了全力自救的步伐。

根據財聯社2024年1月22日消息，碧桂園擬轉讓廣州多處酒店、寫字樓等資產，合計38.18億元。在這一批資產轉讓中，擬轉讓價格最貴的項目是廣州增城區鳳凰城酒店，為12.6億元。它是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，總建筑面積97912.69平方米。

筆者暫且不去評論酒店、寫字樓能否變賣成功。筆者心中有一個揮之不去的疑問是：變賣這些資產，能達到自救的目的嗎？

自從2021年下半年以來，隨著房企接連暴雷，房企如何開展自救便是筆者一直深度思考的主題。

2021年12月5日，筆者在今日頭條、微博和簡書等平臺同時發表了《房企流動性困難的原因、后果及解決路徑》一文，就提出用減少支出的策略，來應對房企流動性危機。并且還預測，在今后一兩年，房企在土拍市場仍然會躺平。

2022年4月6日，筆者在各大平臺同時發表的《暴雷房企開展自救的最佳策略是什么？》一文中，總結了暴雷房企開展自救的兩種策略：

1、轉讓非核心資產；

2、轉讓核心資產。

在該文中，筆者分析了上述兩種房企自救策略后，明確地說明這兩種策略，都不是房企自救地最優策略。并認為房企自救地最優策略，一定是既能夠償還債務，又不傷及核心資產，并能夠最大化分散風險地策略。

在該文中，筆者提出了最優地策略為資金方+代建公司模式：資金方引進資金，代建公司引進管理和品牌。在項目交付后，資金方和代建公司退出項目公司。

在此之后，筆者發表了一系列文章，比如2022年11月26日發表《暴雷房企自救地最佳策略是盤活資產，而不是變賣資產》、2022年12月4日發表《暴雷房企為什么要通過盤活項目來自救》、2023年9月23日發表《暴雷房企地最正確姿勢是什么？》等等。

總之，筆者個人認為，房企全力自救一定是一套組合拳，而不僅僅只是變賣資產。

那么，房企全力自救這套組合拳怎么打，才更有效呢？

首先就是房企需要全面瘦身。

2021年之前，絕大部分房企都是虛胖的，它的最主要的表征就是資產營收規模大，但是股東凈資產收益小。

也就是說，在此之前房企的費效比、人均效能是非常低的。

現在這種虛胖的現狀正在逐步得到改變，房企不僅收縮資產規模，而且也正在收縮人員編制，把一些資產收益率低的資產，比如酒店、寫字樓等等進行拍賣、變賣等。

這是房企自救的第一步。

其次，需要全力開展與金融機構等債權人的債務重組

房企全面瘦身，是為了減少支出；同樣，房企全力開展債務重組，也是為了防止房企失血過多導致休克或死亡。

房企除了建安成本支出外，最大的費用支出就是三費支出（管理費用、營銷費用、財務費用）了。而在房企瘦身后，最大的費用支出，可能就是財務費用支出了。

財務費用僅僅只是銀行、信托或基金的利息支出，除此之外，還有貸款本金的償還支出。

在房地產行業融資困難，且銷售萎縮經營性現金流急劇下降的現狀下，與金融機構等債權人達成債務重組就顯得非常重要了。

債務重組一共有以下幾種方式：

1、債務展期。這是債務重組最常用的一種方式，即在債權人和債務人達成一致意見后，將債務屆滿期限往后延長一年，或者兩年及更長時間。

這種債務展期，為房企贏得了寶貴的時間，達到以時間換空間的目的。在房地產行情得到恢復后，房企再以銷售收入償還相應債務。

2、債務豁免，或者利息、違約金豁免等。在很多種情況下，銀行等國有金融機構會同意債務展期，但是債務豁免卻是一件非常有難度的事情。

尤其是對于貸款本金來說，豁免基本上不可能。能夠爭取的債務豁免，可能就是利息或者違約金的豁免。

而對于民營企業來說，債務豁免就比較常見了。筆者有一個代理案子，一個軟件公司的200多萬的債務，最后以支付18萬和解了。

最后，就是需要對項目進行分類，并且針對不同類型的項目，分別采取不同的處理措施。

我們盤活項目，不是盤活每一個項目。

我們保資產，不是保每一個資產。

對于一些優質的項目，比如資產遠大于負債、市場銷售好，且沒有查封、凍結等權利限制的項目，我們要集中所有的人、財、物進行盤活。

因為這一類項目，最有可能是房企生存和發展下去的基礎。

如果這一類項目，我們仍然沒有資金進行盤活，就需要引進資金方和代建公司進行代建了，也就是筆者在在《暴雷房企開展自救的最佳策略是什么？》一文中提到的最優策略。

而對于那些資產與負債相差不大，股東權益小，且存在查封、凍結等情況，導致項目動彈不得的項目，我們該申請破產重整，就需要堅決、果斷地推進破產重整申請！

這種項目，因為股東權益為零，甚至負數，所以我們的目的，不再是賺多少錢，而是能夠把樓交付出去就可以了。

可以說保交樓，是破產重整類項目最大的目的。

至于那些毒資產，嚴重資不抵債的項目，該推進破產清算，就要推進破產清算。然后，通過續建式破產清算，從而達到保交樓的目的。

對此，你怎么看呢？歡迎在評論區留言討論。