上海樓市開始漲價了？

3月28日周六，上海二手網簽量又創紀錄了。

單日網簽量1585套，創下近5年單日新高。

要知道2025年下半年的市場，日均成交僅500-600套。1585套的單日數據，直接實現近3倍的跨越式增長。

小陽春徹底爆發，朋友圈都在刷屏：某某板塊成交價漲了，某某小區一夜跳價幾十萬。

很多人在后臺私信問：上海樓市真的漲價了嗎？上海樓市是不是要起飛了？

今天我結合一季度全市的數據，以及一線中介的體感，給大家說點真心話。

確實漲了

國家統計局數據，2026年2月上海二手房房價環比上漲0.2%。

這是9個月以來，上海二手房房價首次止跌回升。

從房外房研究院監測更細化的數據來看，今年一季度，

上海部分板塊的成交價已經出現一定程度的漲幅。

數據來源：房外房研究院

外環內，楊浦區控江路、靜安區江寧路、黃浦區打浦橋、浦東塘橋、徐匯區斜土路......

漲的主要是老破小和強學區板塊。

外環外，松江莘閔別墅、嘉定菊園新區、閔行華漕、松江佘山、浦東曹路、川沙......

數據來源：房外房研究院

漲的是有產業支撐、優質低密、宜居屬性較高的板塊。

這背后折射的，是購房邏輯的轉變。

以前大家買房，追的是倒掛，是概念。

現在大家買房，買的是確定性。

外環內的老破小，確定性在于地段和總價。

300萬以內上車上海核心區，租金回報率還比理財高。

這是底層剛需的安全墊。

而外環外的產業低密板塊，確定性在于人和環境。

不過也別看到漲價兩個字就焦慮。

因為除此之外的大多數板塊，還在泥潭里掙扎。

局部板塊部分小區的結構性修復，不代表上海樓市全面反轉。

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政策紅利托底，剛性需求釋放

為什么今年一季度會有這樣的行情？

核心是政策紅利，加上剛需的集中釋放。

225滬七條新政，限購松綁、公積金提額、買房門檻降低，精準托底剛需和改善需求。

政策落地后，市場預期快速修復。

鏈家、貝殼等平臺日均活躍用戶量、二手房線上咨詢量、帶看量全部環比大漲。

而最先吃到政策紅利的，就是學區老破小。

以前我們總說學區房不行了，因為多校劃片，因為人口出生率下降。

但現實是，當價格跌到一個臨界點，剛需家長還是會出手。

中國人的一生都在內卷，孩子要上好學校，學區房就得買。

畢竟也調整幾年了，價格已經實現超跌。

這一波，剛需和家長都進場了。

需求端的火爆撐起了學區老破小的價格。

一季度，一些學區老破小已經率先掉頭，扛起漲價的大旗。

建平地杰對口的京浦小區，90㎡戶型，總價漲了72萬。

對口平南小學+上實西的平南一二村，一套比一套貴。

徐匯、靜安、浦東等核心區的老破小，成交周期在大幅縮短，部分地鐵學區房源掛牌3天即售罄。

從我們在一線的體感來看，掛戶口學區老破小不僅價格漲了，議價空間也在縮窄。

價格根本砍不動。

過去四年，上海學區老破小跌幅之深不用我多說了吧。

從高興花園的“血崩”開始，很多學區老破小從高位優化40%都很正常，大部分都是直接腰斬。

當便宜和學區撞在一起，剛需的購買力就會被瞬間引爆。

不過需 要注意的是，僅僅是帶學區的老破小出現了量價齊升的情況。

因為年前年后這段時間是學區房成交的旺季。

至于那些非學區、沒地鐵的老破小，仍然是在以價換量。

2026年上海徹底告別大拆大建，舊改轉向留改拆并舉，拆遷暴富的時代已經過去，沒有配套支撐的老破小，只會越來越難出手。

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分化，是上海樓市的底色

這是我最想強調的一點：今年上海樓市，最大的風險不是不漲價，而是分化。

各區之間、板塊之間、甚至同一個小區的不同戶型之間，冷熱差距大到離譜。

一季度，外環內靜安區西藏北路、蘇河灣、長寧鎮寧路、虹橋、浦東陸家嘴、虹口北外灘......

板塊成交價依然有不同程度的降幅。

數據來源：房外房研究院

外環外，車墩、海灣、航華、洞涇、月浦、新場......

這些 無產業、無配套的板塊，依然成交慘淡，持續陰跌。

數據來源：房外房研究院

不僅是板塊分化，甚至同一個小區，不同戶型的命運也天差地別：

剛需小戶型，因為受眾廣、需求大，成交快、價格穩，甚至能漲價。

而總價高的大戶型，成交周期長，就需要降價才能出貨。

這兩年我們一直和大家強調，上海樓市已經沒有大鍋飯了。

未來的市場，會極度分裂。

核心區、強產業區、優質學區，會因為供需關系率先企穩反彈。

這些地方的土地供應是有限的，但需求是源源不斷的。

而那些遠郊、老破大、無電梯的高樓層、動遷大居。

如果沒有特別強的資源注入，每一次回暖，都是你逃生的機會。

最后

我知道，每次有樓市漲價的消息傳來，很多房東就心里癢癢。

“我的房子是不是掛低了？”

“我也要加20萬試試水。”

我勸你，千萬別。

現在能出貨的房東，都是識時務的。

如果你是真的想賣房，尤其是想置換的，請記住一句話：稍微克制一下跳價的沖動。

別把客戶當韭菜，現在的買家，精得很。

哪個小區什么戶型什么樓層最近成交價多少，他們比你算得還清楚。

你跳價，他們轉頭就去隔壁了。

你白白給鄰居做嫁衣。

坦白講，上海樓市有些房子正逐漸被市場邊緣化，別對反彈抱有幻想。

比如單價看似觸底的老破大、老塔樓。

老破大本身總價高、流動性差，受眾一直在萎縮。

現在又被開發商精準狙擊，持有價值在持續下降。

再如金山、崇明、奉賢（南橋除外）這些喪失流動性的遠郊房。

這些地方，本質上和上海城區沒什么關系。

基本是完全內循環的房產市場，但本身區域需求量又小。

再加上人口與產業雙流失，無地鐵、無規劃、無倒掛。

新房都賣不動，二手房更沒什么持有價值。

趁著現在這波小陽春的窗口期，趕緊出掉。

如果實在賣不掉，就先別掛。

非誠意出售的房源，最后都會被下架。

掛著不賣，只會拉低你房子的關注度。

真想賣，誠心談；不想賣，干脆別掛。

如果你今年想買房，我們也有幾點建議：

第一，別被房東嚇到，盯緊成交價。

遇到跳價的房東，你就大膽砍價，別客氣。

別管掛牌價多高，看最近的成交價是多少。

那就是你的心理錨點。比成交價高太多，轉身走人。

第二，別等最低點，沒人能抄到絕對底。

市面上的好房子賣一套少一套，價格差不多就行了。

因為那十萬八萬的錯失心動好房，下一套不知道要等到啥時候。

第三，多跑多看。

現在的市場，機會藏在那些急著拋盤的房東手里。

多跟中介聊聊，多看看房，總有合適的。

如果你自己拿不定主意，可以聯系我們，無論買房或賣房都能給到你最專業的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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